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評論:重慶土地財政隱憂 不應照搬臺灣房產稅

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 708 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

作為房產稅試點改革的急先鋒。重慶提出房產稅實行10級累計稅率,仿效臺灣的9級累計稅率。在重慶對外透露的房產稅改革方案中,仍然強調將房產稅稅率定到3%以內,比臺灣的低一些,強調打擊炒房和抑制房價的作用,而非利用房產稅完成地方主力稅種的轉型。

重慶青睞臺灣房產稅,一個重要的原因就是:臺灣房價在2010年下半年開始快速上漲,隨后開始增加房產稅稅負,較終將房價穩(wěn)定了下來。這個情況似乎與當前大陸的房地產調控情況十分類似。

但是,搬抄臺灣的房產稅也存在眾多問題。

頭先就是土地出讓金的問題,這個討論已經很多了,在這里不需贅述。

其次是臺灣房產主要依靠土地增值稅和房產稅兩個稅種,其中房產稅還對套房屋進行了一些稅收優(yōu)惠,自己居住的房屋每年納稅不到1%,納稅額不超過人民幣2000元。而如果閑置和出租的話,稅率要增加5倍左右。

這點是大陸能否仿效臺灣房產稅的關鍵,也是目前房產稅作為調控房價的手段,所希望達到的效果。

問題就在這里,當前大陸每套房屋的土地增值稅已經從開發(fā)商處繳納,而物業(yè)費的成本,也不低。以北京為例,2008年以后建成的一套100平米的房屋,其物業(yè)費平均年繳納為3600元(北京平均新建房屋的物業(yè)費約為3元/平方米/月)。此外還有取暖費每年要3000元左右,停車費3000元等。

上述要表達的是,目前主要城市自住型房屋的各類稅費負擔并不少,需要考慮的是如何調整這些稅費結構,在不增加居住者負擔的情況下,對閑置和出租房屋進行征稅。

這里就要談到個難題,那就是在大陸能否準確界定閑置和出租房屋。除了北京等少數(shù)大城市以外,大多數(shù)城市的房屋出租市場還不規(guī)范,房屋出租雙方是否到建委去備案,還是一個問題。因為一旦備案以后,需要交納個人出租房屋房產稅,稅率不菲。

如果依靠水電表等技術標準來衡量這套房屋是否被閑置,也是不準確的,而且房屋是否閑置也是動態(tài)的,政府花費巨資做一次房屋普查,所獲得的數(shù)據(jù)真實性往往存在問題。

臺灣的房產稅的一個重要前提仍然是土地恒久使用權,在此情況下,居住越久房產稅繳納越便宜。

較后,臺灣的房產稅除了對房屋征稅以外,還會根據(jù)房屋的面積,居住人數(shù)等因素進行綜合測算,此外還會根據(jù)房主的年收入和個人信用等情況進行測算。一般情況下,收入越低的人群,其需要交納的房產稅就越少。

而目前北京等主要城市顯然沒有做這方面的工作,很多多套房屋的擁有者,其能夠查到的收入每月只有幾千元。而所謂的月收入1萬元左右的白領和金領人群,則是各類稅種的重要征收對象。

作為房產稅試點改革的急先鋒。重慶提出房產稅實行10級累計稅率,仿效臺灣的9級累計稅率。在重慶對外透露的房產稅改革方案中,仍然強調將房產稅稅率定到3%以內,比臺灣的低一些,強調打擊炒房和抑制房價的作用,而非利用房產稅完成地方主力稅種的轉型。

重慶青睞臺灣房產稅,一個重要的原因就是:臺灣房價在2010年下半年開始快速上漲,隨后開始增加房產稅稅負,較終將房價穩(wěn)定了下來。這個情況似乎與當前大陸的房地產調控情況十分類似。

但是,搬抄臺灣的房產稅也存在眾多問題。

頭先就是土地出讓金的問題,這個討論已經很多了,在這里不需贅述。

其次是臺灣房產主要依靠土地增值稅和房產稅兩個稅種,其中房產稅還對套房屋進行了一些稅收優(yōu)惠,自己居住的房屋每年納稅不到1%,納稅額不超過人民幣2000元。而如果閑置和出租的話,稅率要增加5倍左右。

這點是大陸能否仿效臺灣房產稅的關鍵,也是目前房產稅作為調控房價的手段,所希望達到的效果。

問題就在這里,當前大陸每套房屋的土地增值稅已經從開發(fā)商處繳納,而物業(yè)費的成本,也不低。以北京為例,2008年以后建成的一套100平米的房屋,其物業(yè)費平均年繳納為3600元(北京平均新建房屋的物業(yè)費約為3元/平方米/月)。此外還有取暖費每年要3000元左右,停車費3000元等。

上述要表達的是,目前主要城市自住型房屋的各類稅費負擔并不少,需要考慮的是如何調整這些稅費結構,在不增加居住者負擔的情況下,對閑置和出租房屋進行征稅。

這里就要談到個難題,那就是在大陸能否準確界定閑置和出租房屋。除了北京等少數(shù)大城市以外,大多數(shù)城市的房屋出租市場還不規(guī)范,房屋出租雙方是否到建委去備案,還是一個問題。因為一旦備案以后,需要交納個人出租房屋房產稅,稅率不菲。

如果依靠水電表等技術標準來衡量這套房屋是否被閑置,也是不準確的,而且房屋是否閑置也是動態(tài)的,政府花費巨資做一次房屋普查,所獲得的數(shù)據(jù)真實性往往存在問題。

臺灣的房產稅的一個重要前提仍然是土地恒久使用權,在此情況下,居住越久房產稅繳納越便宜。

較后,臺灣的房產稅除了對房屋征稅以外,還會根據(jù)房屋的面積,居住人數(shù)等因素進行綜合測算,此外還會根據(jù)房主的年收入和個人信用等情況進行測算。一般情況下,收入越低的人群,其需要交納的房產稅就越少。

而目前北京等主要城市顯然沒有做這方面的工作,很多多套房屋的擁有者,其能夠查到的收入每月只有幾千元。而所謂的月收入1萬元左右的白領和金領人群,則是各類稅種的重要征收對象。

因此,房產稅如果真的要科學,合理,就應該是一個系統(tǒng)工程。而如果立足于抑制房價,那么應該在北京等房價上漲過快的城市進行試點,而非重慶,重慶房價一直比較穩(wěn)定,因為其有充足的土地供應。

哪個城市房價上漲過快,就讓哪個城市進行房產稅試點,試點方案可以由財政部制定,傾向于當?shù)氐暮勒?,土地出讓金等項目的清算與征收,讓地方政府因為房價上漲而亮出土地財政的家底,其威脅就不小。

擔任多個城市顧問的北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉說,目前地方土地財政雖然很龐大,卻是地方政府30%的土地供應量,其他是工業(yè)、保障房等用地。一直以來,地方土地財政的實質都是30%的城市土地高溢價在支持70%的道路、工業(yè)等用地的一級開發(fā),此外還有地方政府的開支消費、民生投入等。

應該說,這種土地財政無論從價格還是總量上來看,都已經屬于過度榨取。必須先出臺政策,讓地方政府減少賣地熱情,降低地價,將土地財政總量下降到一個合理的程度,再考慮房產稅之類的地方稅收來接替它,而不是在這么高的土地財政的情況下,考慮整出一個更高的房產稅來代替它。

如果重慶要搬抄臺灣的經驗,用房產稅來抑制房價的話,那么重慶房價一直不高,如何衡量其抑制效果呢?

重慶當前開征房產稅的提法中,已經將房產稅與抑制房價捆綁在一起。如果去除這個因素,房產稅當前出臺的條件真的不成熟。

回到原點講一句話:房產稅應該是稅負調整,實現(xiàn)公平合理稅負的一個機會,而不能借調控房價之名,增加社會中低財富的負擔。

□賈海峰

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