二手房網(wǎng)上簽約的實(shí)施利于房價(jià)的平抑

5月30日上午，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于實(shí)行存量房購賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于推行北京市存量房屋購賣合同 示范文本的通知》（以下均簡稱為《通知》），這兩個(gè)《通知》中明確規(guī)定：“自2007年7月1日起，二手房交易須實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，同時(shí)，正式實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的二手房購賣合同”。至此，配合之前已經(jīng)出臺(tái)實(shí)施的二手房交易資金監(jiān)管政策，標(biāo)志著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范操作標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)得以建立。為此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，通過這種整套的二手房交易標(biāo)準(zhǔn)體系的建立，可以使二手房資金監(jiān)管等相關(guān)政策實(shí)施更加有效，對(duì)于規(guī)范市場操作行為、淘汰不良中介、增強(qiáng)消費(fèi)者購購二手房的積極性、盤活京城400萬套的存量房市場、平抑房產(chǎn)價(jià)格、促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康快速發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用；另一方面也是便于政府監(jiān)管的有效舉措。

二手房網(wǎng)上簽約的相關(guān)研究早于一年前已經(jīng)開始

由于北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起步較晚，相關(guān)的二手房交易標(biāo)準(zhǔn)制度沒有完全建立，交易過程中的“亂吃差價(jià)”現(xiàn)象、眾多的合同糾紛，特別是出現(xiàn)了部分不法中介“攜款逃跑”的惡性事件，既給交易雙方帶來了巨大的損失，同時(shí)也給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康快速發(fā)展設(shè)置了諸多的障礙。為此，自2006年5月起，北京市建委就著手進(jìn)行存量房市場管理的研究課題，其中二手房資金監(jiān)管、二手房網(wǎng)上簽約和二手房的標(biāo)準(zhǔn)購賣合同是課題研究的三個(gè)重要子項(xiàng)，其主旨就是通過相關(guān)的課題研究，更好的促進(jìn)和盤活存量房市場，從而更好發(fā)揮存量房市場的宏觀調(diào)控機(jī)能，既能起到穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格的作用，又能更好得促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的有序發(fā)展。

而“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，從二手房整個(gè)交易流程來看，健全的交易制度包括信息的透明、資金的安全和合同的規(guī)范三個(gè)方面，透明的信息可以讓消費(fèi)者時(shí)時(shí)了解交易狀況，而且方便政府監(jiān)控市場，其公平、公開性也有利于平抑房價(jià)；資金的安全避免不良中介“現(xiàn)金收房”以及“攜款潛逃”等惡性事件產(chǎn)生；規(guī)范的合同可以保證交易雙方當(dāng)事人明確責(zé)任義務(wù)，避免“霸王條款”，這三個(gè)方面是規(guī)范二手房交易秩序的有機(jī)整體，可以說，自4月15日資金監(jiān)管正式實(shí)施， 4月22日《北京市存量房屋購賣合同》（草案）網(wǎng)上征集意見活動(dòng)結(jié)束后，實(shí)施二手房網(wǎng)上簽約亦是呼之欲出。而二手房網(wǎng)上簽約的實(shí)施對(duì)于市場方面的影響主要在于以下四點(diǎn)：

影響之一：淘汰不規(guī)范中介，凈化二手房交易市場

此次市建委推出的二手房網(wǎng)上簽約，是購賣雙方當(dāng)事人通過在網(wǎng)上掛牌、網(wǎng)上簽訂購賣合同的方式來進(jìn)行二手房交易，這樣通過統(tǒng)一、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)合同，使得房子的交易信息一目了然，交易價(jià)格真實(shí)準(zhǔn)確，并且購賣雙方都會(huì)時(shí)間獲悉房子的成交價(jià)格，使得慣用“吃差價(jià)”、“霸王條款”的不良中介公司無從下手，要么改變服務(wù)模式，要么遭受被淘汰的命運(yùn)。因此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)施的二手房資金監(jiān)管，同時(shí)加上此次二手房網(wǎng)上簽約和標(biāo)準(zhǔn)購賣合同的實(shí)施，將大大壓縮不規(guī)范中介的操作空間，這必然會(huì)加速淘汰違規(guī)操作的不良中介步伐，從而有助于凈化二手房交易市場，推動(dòng)北京市中介機(jī)構(gòu)的品牌化發(fā)展進(jìn)程。

影響之二：交易信息更加透明化，有利于平抑房價(jià)

在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，房產(chǎn)交易信息的透明度一直不高，特別是部分操作不規(guī)范的經(jīng)紀(jì)公司，更是充分利用掌握信息不對(duì)等的優(yōu)勢，采取“暗箱操作” 的方式，抬高了交易房產(chǎn)的價(jià)格。而“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，此次出臺(tái)二手房網(wǎng)上簽約，對(duì)于相關(guān)的交易信息公示要求非常明確，比如房產(chǎn)擬售價(jià)格、房產(chǎn)戶型、建成年代、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等，從而使得房產(chǎn)交易信息更加透明，真實(shí)反映房產(chǎn)交易雙方的意愿，并且能在時(shí)間內(nèi)了解房屋的真實(shí)價(jià)格，從而可以剔除不規(guī)范中介公司引起的價(jià)格虛高部分；另外，相關(guān)政府管理部門可以通過這個(gè)平臺(tái)可以及時(shí)了解二手房交易市場價(jià)格的真實(shí)變動(dòng)，適時(shí)監(jiān)控并進(jìn)行指導(dǎo)。因此，這兩方面的共同合力都有助于平抑房價(jià)。

影響之三：增強(qiáng)消費(fèi)者交易信心，有利于盤活存量房市場

近幾年，雖然北京二手房市場已經(jīng)獲得了快速的發(fā)展，交易量從2000年的1100套增長到2006年的76000套；但是，相比當(dāng)前北京的400萬套存量房來看，其市場流通率還非常低，交易依然不是很活躍。而導(dǎo)致北京存量房市場發(fā)展不活躍的一個(gè)主要原因還在于消費(fèi)者對(duì)于二手房交易過程中的安全問題心存余悸，缺乏交易信心。而隨著目前二手房資金監(jiān)管、標(biāo)準(zhǔn)購賣合同和網(wǎng)上簽約這樣一整套的交易標(biāo)準(zhǔn)制度的建立，對(duì)于增強(qiáng)二手房消費(fèi)者的交易信心有一定的推動(dòng)作用，從而有利于盤活京城存量房市場，推動(dòng)存量房市場的規(guī)范、健康發(fā)展。

影響之四：對(duì)經(jīng)紀(jì)公司能夠真正起到規(guī)范作用

在此次出臺(tái)的《通知》中規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事存量房購賣居間代理服務(wù)的，應(yīng)到中介協(xié)會(huì)辦理網(wǎng)上用戶備案手續(xù)，方可進(jìn)行信息發(fā)布和合同網(wǎng)上簽約?！辈⑶乙?guī)定“凡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理購賣的存量房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均應(yīng)將相關(guān)房源信息上傳至存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)（www.breaa.cn），中介協(xié)會(huì)對(duì)房源部分信息進(jìn)行公示后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可在其經(jīng)營場所進(jìn)行掛牌或通過媒體發(fā)布廣告”。同時(shí)，對(duì)于“發(fā)布虛假或未公示的房源信息、不進(jìn)行網(wǎng)上簽約、隱瞞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員身份代理并收取費(fèi)用、隱瞞交易價(jià)格、欺騙購賣雙方賺取差價(jià)、不告知購賣雙方查詢密碼及存在其它相關(guān)違法違規(guī)行為的，將對(duì)該機(jī)構(gòu)和人員的網(wǎng)上簽約行為進(jìn)行限制”。因此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，這就意味著原先對(duì)于一些違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司缺乏有效的管理手段已經(jīng)得到了有效的突破，其可以通過限制其網(wǎng)上簽約，使得違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司不能經(jīng)營，從而真正起到規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的目的。

較后，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，這一系列標(biāo)準(zhǔn)制度的建立，已經(jīng)改變了既有的二手房交易模式，其交易流程也勢必發(fā)生了改變。比如對(duì)于在辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)之前，合同中的房屋購受人或資金劃轉(zhuǎn)方式變化的，應(yīng)辦理合同注銷手續(xù)，并重新進(jìn)行網(wǎng)上簽約，信息網(wǎng)外網(wǎng)公示該退房信息。其中城八區(qū)存量房購賣合同的注銷手續(xù)由購賣雙方或委托人到中介協(xié)會(huì)辦理；遠(yuǎn)郊區(qū)縣存量房購賣合同的注銷手續(xù)可到所在區(qū)縣房屋管理部門辦理。而這在之前是不需要的。因此，建議購賣雙方在交易之前，還是需要了解一下當(dāng)前的相關(guān)政策。

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