房源信息不真實(shí)、房屋中介服務(wù)不規(guī)范，是消費(fèi)者到工商部門及消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴較多的問題。所以，在中介市場(chǎng)不夠規(guī)范的情況下，購房人還要自己把好關(guān)，多注意細(xì)節(jié)，才能順利的進(jìn)行房產(chǎn)交易。那么，消費(fèi)者購購二手房時(shí)，如何避開購置二手房過程中的陷阱呢？近日，記者走訪了市工商局、市房地局、律師事務(wù)所及房地產(chǎn)中介公司的相關(guān)人士，聽他們介紹了防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的方法。

■學(xué)會(huì)看房產(chǎn)中介的廣告

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)中介的一些廣告存在嚴(yán)重的問題：有的房價(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是加上稅費(fèi)以后的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房價(jià)；一些廣告還明顯違反有關(guān)部門的政策規(guī)定，如使用權(quán)房屋購賣的廣告，收購房屋（即“吞吐”）的廣告，代理所謂“恒久使用權(quán)”的新建商品房（即開發(fā)商未交土地出讓金，沒能取得產(chǎn)權(quán)證）。一些非正規(guī)中介打出的廣告問題就更多了，且不說，房源信息陳舊、虛假，就是該公司也常常打一槍換一地。律師建議，消費(fèi)者打算去哪家房產(chǎn)中介購房時(shí)，可以連續(xù)幾周購?fù)环輬?bào)紙，比較這家公司每次打出的公司名稱、地址、電話是否有變化。

■找家真正放心的房屋中介公司

市工商局登記處的邵處長提醒消費(fèi)者，應(yīng)詳細(xì)審查所找房屋中介的營業(yè)執(zhí)照。頭先，要看執(zhí)照上注冊(cè)的公司地址是否同購房者登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，一是證明該公司是異地經(jīng)營，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討；二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照。其次，留意執(zhí)照上所列的注冊(cè)資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬元、千萬元的注冊(cè)資金了。

■核準(zhǔn)房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，查驗(yàn)房產(chǎn)證的原件

在采訪中，幾位房地產(chǎn)專業(yè)律師都強(qiáng)調(diào)，讓消費(fèi)者核查二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，他們稱，消費(fèi)者若是購購了產(chǎn)權(quán)不清晰的房子，必然造成不同程度的經(jīng)濟(jì)損失，有時(shí)甚至?xí)控?cái)兩空。因而，消費(fèi)者在購置一套二手房之前，應(yīng)該見到房主本人，并要求房主出示產(chǎn)權(quán)證原件。一方面注意產(chǎn)權(quán)證上注明的詳細(xì)內(nèi)容，包括各類編號(hào)、發(fā)證機(jī)關(guān)、產(chǎn)權(quán)人的名字、標(biāo)注的地址以及產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，并核準(zhǔn)房屋的準(zhǔn)確面積；同時(shí)，觀察產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)、圖案和所標(biāo)注的字體、字樣、字號(hào)，是否有偽造的可能。廣盛律師事務(wù)所的李濤律師提醒消費(fèi)者，要查看房主的身份證、戶口本、結(jié)婚證，甚至離婚協(xié)議，確認(rèn)賣主能對(duì)房屋進(jìn)行處置。

置業(yè)家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的 評(píng)估師陳嗣濤總結(jié)出一系列不能購賣的房屋：1、直屬機(jī)關(guān)的公房；2、軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；3、使用權(quán)的房屋；4、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購購，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；8、所有權(quán)有糾紛的；9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的；10、上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；11、依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；12、房屋已出租他人，出賣人未以規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權(quán)等權(quán)益的。

■請(qǐng)專家鑒定房屋的質(zhì)量

陳嗣濤先生表示，購房者看房時(shí)，應(yīng)該對(duì)照房屋布局與房產(chǎn)證上的戶型圖是否一樣，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建，占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，然后，走訪一下當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T查詢所購房屋是否存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題或不安全隱患。另外，請(qǐng)?jiān)u估師或比較懂行的人士幫助鑒定一下房屋的質(zhì)量和價(jià)值。類似天花板漏雨、墻體開裂、房間返潮等一時(shí)看不出來的問題，購房者可以在購房合同中約定，如發(fā)生以上問題，房主或中介方該如何賠付或解決。

■簽一份詳細(xì)的購房合同

北京市有關(guān)部門至今沒有出臺(tái)二手房交易的合同示范文本，目前使用的大部分中介協(xié)議都是中介公司擬訂的。有些房屋中介的合同帶有明顯的偏袒性，使中介方與消費(fèi)者的權(quán)利義務(wù)不均等。市房地局市場(chǎng)二處的周先生認(rèn)為，消費(fèi)者簽合同時(shí)一定要詳細(xì)，認(rèn)真審查合同條款的內(nèi)容。

為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：1、購賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；2、寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售；3、涉及價(jià)款的問題：總房價(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件；4、寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用；5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議（仲裁、訴訟等）；6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款；7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

■房款交割多留幾個(gè)心眼

二手房的購賣過程中，盡量避免先交錢再過戶或先過戶再交錢，如確有困難，無法保證房款交割一致，這筆款項(xiàng)也應(yīng)該交由雙方都信得過的機(jī)構(gòu)保管，如律師行、公證處。購房者還應(yīng)該索要房主結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣等費(fèi)用的單據(jù)或復(fù)印件，問清未來的房屋維修、維護(hù)、治安保衛(wèi)等費(fèi)用如何繳納，以上內(nèi)容的約定也應(yīng)列入購房合同中。較好親自到所在區(qū)縣的房屋土地管理局取回新的房產(chǎn)證，以免不法中介擅自發(fā)證。

----北京青年報(bào)

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