從京城二手房成交量來看，2004年前三季度成交量相比去年一年的成交量上漲了42.85%，可見京城二手房交易程度活躍之異常，二手房已經(jīng)更加受到京城消費(fèi)者的青睞。然而，隨著京城二手房市場(chǎng)發(fā)展的日益成熟和完善，投資置業(yè)者的消費(fèi)理念也將更趨于成熟。據(jù)“鏈家”調(diào)查顯示：在目前眾多置業(yè)者當(dāng)中，除了考慮房屋本身所處的地段、小區(qū)環(huán)境、交通狀況、周邊配套設(shè)施等一系列因素外，房齡問題也已經(jīng)成為購賣一套二手房的參考因素之一。

老房齡折舊風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)

據(jù)“鏈家”成交資料分析顯示，在目前已成交的房源中，80年代以前的老房子基本沒有，成交二手房的平均建筑年代是1995年左右，而之前一般為1991年。老房齡房子正遭遇嚴(yán)重的打擊，折舊風(fēng)險(xiǎn)突顯。

房齡價(jià)差需要重視

房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，在人們長(zhǎng)期的使用過程中，即使原有的房屋實(shí)物形態(tài)并不會(huì)發(fā)生很大的變化，但由于受到自然損耗和人為損耗的雙重作用，房屋的內(nèi)在價(jià)值也應(yīng)該會(huì)逐年降低。同時(shí)房屋作為一種特殊的商品，而作為任何一種商品不可能永無止境的可以用來消費(fèi)，也就決定了房產(chǎn)有其自己的一個(gè)“保質(zhì)期”，當(dāng)房屋折舊到一定程度的時(shí)候，其價(jià)值就會(huì)變得微乎其微了。另外，從整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)來看，近年來土地升值幅度基本要高于房子的折舊率，在房?jī)r(jià)一路攀升的情況下，很少有購房者會(huì)理性的去考慮房屋折舊的問題。“鏈家”市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為：一般5—10年的房屋價(jià)值是較高的，因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)配套設(shè)施、綠化、居住氛圍逐漸形成需要5—7年的時(shí)間；而10年之后，房屋價(jià)值就會(huì)大大降低。

出售者對(duì)房齡價(jià)差意識(shí)淡薄

相比購房者越來越關(guān)注二手房的房齡價(jià)差問題，很多出售者卻并沒有意識(shí)到這個(gè)問題。從“鏈家”的登記房源信息統(tǒng)計(jì)顯示：同樣地段的二手房，同樣層次的裝修條件，建于上世紀(jì)80年代的二手房報(bào)價(jià)與90年代建的二手房報(bào)價(jià)幾乎完全一樣。例如同樣是位于安貞里區(qū)域的兩套二手房源信息，一套建成于1987年左右，建筑面積58.4平方米，普通裝修，報(bào)價(jià)36萬元，相當(dāng)于每平方米6164元；一套建成于1996年，建筑面積58平方米，普通裝修，報(bào)價(jià)也是36萬元，相當(dāng)于每平方米6206元。建成年代早了9年，如果按折舊率5%計(jì)算，單價(jià)應(yīng)相差300-350元左右，而這兩套二手房掛牌單價(jià)卻僅僅相差42元/平米。很明顯，對(duì)于眾多的出售者來說只考慮的是地段，如果同一位置、面積相近，其價(jià)格就應(yīng)該差不多，對(duì)房齡價(jià)差并沒有形成意識(shí)。而在二手房市場(chǎng)發(fā)展較成熟的上海，二手房交易已經(jīng)開始講房齡價(jià)差，一般相差2年左右的房齡，其價(jià)格就要相差1000元/平米左右。

銀行放貸將房齡作為限貸條件

今年以來，受到宏觀調(diào)控政策和金融政策的影響，各大銀行紛紛收緊了房貸的口子，特別是對(duì)于二手房房貸的政策更是緊上加緊。大部分銀行都出臺(tái)了對(duì)于1990年之前的二手房實(shí)行禁貸的政策，對(duì)于房齡在5年以內(nèi)的二手房較多可以貸到7成，5年至10年的二手房較多可以貸到6成，10年至15年的二手房較多只能貸5成。這對(duì)于京城的老房子成交來說將是一個(gè)重大的打擊，雖然從實(shí)際的操作上來看，對(duì)老房子的房貸并不是一刀切，但購房者卻會(huì)從中延伸出一些問題，一方面就是當(dāng)沒有得到銀行貸款的支持時(shí)，我是否有能力消費(fèi)；另一方面就是銀行之所以不給老房子放貸，可能其房屋自身的價(jià)值已經(jīng)出現(xiàn)問題，極有可能會(huì)出現(xiàn)貶值，這就會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)老房齡房子心存余悸。

為此，“鏈家”市場(chǎng)專業(yè)人士提醒各位消費(fèi)者：在二手房交易過程中，一定要將房齡的因素考慮在內(nèi)，尤其是二手房投資人士。一方面可以避免因?yàn)檎叟f率太高、價(jià)值大幅貶值、性價(jià)比不高而造成的損失；另一方面就是可以避免因?yàn)榉魁g問題引起的貸款不順暢所造成的成交受阻，從而枉費(fèi)自己購房過程的一些徒勞。

來源：鏈家市場(chǎng)研究

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