從京城二手房成交量來看，2004年前三季度成交量相比去年一年的成交量上漲了42.85%，可見京城二手房交易程度活躍之異常，二手房已經(jīng)更加受到京城消費者的青睞。然而，隨著京城二手房市場發(fā)展的日益成熟和完善，投資置業(yè)者的消費理念也將更趨于成熟。據(jù)“鏈家”調(diào)查顯示：在目前眾多置業(yè)者當(dāng)中，除了考慮房屋本身所處的地段、小區(qū)環(huán)境、交通狀況、周邊配套設(shè)施等一系列因素外，房齡問題也已經(jīng)成為購賣一套二手房的參考因素之一。

老房齡折舊風(fēng)險日益顯現(xiàn)

據(jù)“鏈家”成交資料分析顯示，在目前已成交的房源中，80年代以前的老房子基本沒有，成交二手房的平均建筑年代是1995年左右，而之前一般為1991年。老房齡房子正遭遇嚴(yán)重的打擊，折舊風(fēng)險突顯。

房齡價差需要重視

房屋作為不動產(chǎn)，在人們長期的使用過程中，即使原有的房屋實物形態(tài)并不會發(fā)生很大的變化，但由于受到自然損耗和人為損耗的雙重作用，房屋的內(nèi)在價值也應(yīng)該會逐年降低。同時房屋作為一種特殊的商品，而作為任何一種商品不可能永無止境的可以用來消費，也就決定了房產(chǎn)有其自己的一個“保質(zhì)期”，當(dāng)房屋折舊到一定程度的時候，其價值就會變得微乎其微了。另外，從整個房產(chǎn)市場來看，近年來土地升值幅度基本要高于房子的折舊率，在房價一路攀升的情況下，很少有購房者會理性的去考慮房屋折舊的問題?！版溂摇笔袌鰧I(yè)人士認(rèn)為：一般5—10年的房屋價值是較高的，因為整個小區(qū)配套設(shè)施、綠化、居住氛圍逐漸形成需要5—7年的時間；而10年之后，房屋價值就會大大降低。

出售者對房齡價差意識淡薄

相比購房者越來越關(guān)注二手房的房齡價差問題，很多出售者卻并沒有意識到這個問題。從“鏈家”的登記房源信息統(tǒng)計顯示：同樣地段的二手房，同樣層次的裝修條件，建于上世紀(jì)80年代的二手房報價與90年代建的二手房報價幾乎完全一樣。例如同樣是位于安貞里區(qū)域的兩套二手房源信息，一套建成于1987年左右，建筑面積58.4平方米，普通裝修，報價36萬元，相當(dāng)于每平方米6164元；一套建成于1996年，建筑面積58平方米，普通裝修，報價也是36萬元，相當(dāng)于每平方米6206元。建成年代早了9年，如果按折舊率5%計算，單價應(yīng)相差300-350元左右，而這兩套二手房掛牌單價卻僅僅相差42元/平米。很明顯，對于眾多的出售者來說只考慮的是地段，如果同一位置、面積相近，其價格就應(yīng)該差不多，對房齡價差并沒有形成意識。而在二手房市場發(fā)展較成熟的上海，二手房交易已經(jīng)開始講房齡價差，一般相差2年左右的房齡，其價格就要相差1000元/平米左右。

銀行放貸將房齡作為限貸條件

今年以來，受到宏觀調(diào)控政策和金融政策的影響，各大銀行紛紛收緊了房貸的口子，特別是對于二手房房貸的政策更是緊上加緊。大部分銀行都出臺了對于1990年之前的二手房實行禁貸的政策，對于房齡在5年以內(nèi)的二手房較多可以貸到7成，5年至10年的二手房較多可以貸到6成，10年至15年的二手房較多只能貸5成。這對于京城的老房子成交來說將是一個重大的打擊，雖然從實際的操作上來看，對老房子的房貸并不是一刀切，但購房者卻會從中延伸出一些問題，一方面就是當(dāng)沒有得到銀行貸款的支持時，我是否有能力消費；另一方面就是銀行之所以不給老房子放貸，可能其房屋自身的價值已經(jīng)出現(xiàn)問題，極有可能會出現(xiàn)貶值，這就會讓消費者對老房齡房子心存余悸。

為此，“鏈家”市場專業(yè)人士提醒各位消費者：在二手房交易過程中，一定要將房齡的因素考慮在內(nèi)，尤其是二手房投資人士。一方面可以避免因為折舊率太高、價值大幅貶值、性價比不高而造成的損失；另一方面就是可以避免因為房齡問題引起的貸款不順暢所造成的成交受阻，從而枉費自己購房過程的一些徒勞。

來源：鏈家市場研究

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