市民陳先生：我通過房源信息廣告，看中一套二手房。因房價(jià)較高，擔(dān)心交易過程中存在漏洞給自己造成麻煩和損失，請(qǐng)問應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

江蘇鳴嘯律師事務(wù)所董永斌律師解答：目前二手房價(jià)格上漲幅度較大，交易風(fēng)險(xiǎn)隨之加大?？偨Y(jié)我們近期代理此類交易、處理相關(guān)糾紛的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，二手房交易的購方應(yīng)著重注意以下問題：

（1）搞清賣方的真實(shí)身份，到底是中介公司還是房主，到底是產(chǎn)權(quán)人本人還是其代理人，房屋產(chǎn)權(quán)證是否齊全真實(shí)；
（2）房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，其他共有人是否同意出售；
（3）房屋的計(jì)價(jià)方式是不是按面積計(jì)總價(jià)，還是按單位面積確定單價(jià)后再計(jì)總價(jià)；如按單價(jià)算總價(jià)，應(yīng)約定面積重新測算后的誤差如何處理；
（4）明確、具體約定交房日期、辦理過戶手續(xù)的期限及逾期違約責(zé)任；
（5）核實(shí)水、電、氣、電話、有線電視、物業(yè)等設(shè)施的欠費(fèi)情況，具體約定結(jié)算、過戶辦法；
（6）特別需要約定賣方遷出戶口的期限，盡量加重其逾期遷出戶口的違約責(zé)任。因?yàn)槊考灰拙衅渥陨淼奶攸c(diǎn)和復(fù)雜性，建議購方聘請(qǐng)專業(yè)律師介入交易過程，對(duì)合同進(jìn)行審核、把關(guān)。

作者:聶永鴻 　

來源:南京日?qǐng)?bào)

二手房驗(yàn)房掌握兩關(guān)鍵：實(shí)地察看　查詢檔案 二手房常識(shí)

　　部分：實(shí)地察看

　　一、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

　　2.是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房，將一間分隔成兩間；

　　3.陽臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。

　　二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

　　1.包括建筑面積，使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；

　　2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

　　3.較保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積

　　三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修的狀況

　　1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

　　2.管線是否太多或者走線不合理；

　　3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題；

　　4.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。

　　四、考核房屋的市政配套

　　1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

　　2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；

　　3，確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；

　　4.觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；

　　5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

　　6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

　　7.小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

　　8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠

　　五、要了解房屋的歷史與鄰居組合

　　要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途，是否發(fā)生過不好的事情：是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案?有否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水，電、煤等的費(fèi)用?好鄰居會(huì)讓你生活愉快，可在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心，與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

　　六、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

　　1.水、電、煤。暖的費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳；

　　2.觀察電梯的晶牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

　　3.小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

　　4.小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　七、了解往后居住的費(fèi)用

　　1.水、電、煤、暖的價(jià)格；

　　2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　3.車位的費(fèi)用。

　　部分：到房管部門的檔案館查詢檔案，了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向。承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　一.與房東協(xié)商，請(qǐng)房東進(jìn)行查檔

　　個(gè)人查檔所需資料：房屋所有權(quán)人查閱

　　房產(chǎn)檔案或與本人房產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)檔案，須持身份證并填寫查檔申請(qǐng)書(內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人，房屋地址，查檔原因或其他有關(guān)事項(xiàng))。產(chǎn)權(quán)人已死亡，由法定繼承人申請(qǐng)查檔的，同時(shí)還必須出具產(chǎn)權(quán)人死亡證明

　　查檔程序：受理審查——查閱——繳費(fèi)——出具有關(guān)證明資料

　　二.委托律師查檔

　　律師察檔所需資料：律師受當(dāng)事人委托查閱房產(chǎn)檔案的，須持律師事務(wù)所介紹信，律師執(zhí)業(yè)證，律師事務(wù)所與當(dāng)事人簽訂的委托合同。

　　查檔程序：

　　受理審查--查閱--繳費(fèi)--出具有關(guān)證明資料

來源：新浪房產(chǎn)


@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 購房按揭貸款明白條款較重要 貸款與保險(xiǎn)

　
　 按揭貸款對(duì)普通購房者而言，就像霧里看花，看似簡單卻一點(diǎn)馬虎不得。江女士和邱生遇到的情況雖然只是個(gè)別現(xiàn)象，卻依然給購房者敲響了警鐘：簡單的按揭貸款這一步如果不走好，也會(huì)帶來很多麻煩，甚至引起不必要的糾紛。

　　按揭貸款明明白白

　　張啟軍律師指出：現(xiàn)在很多樓盤賣樓都是通過代理公司進(jìn)行銀行按揭的，但是置業(yè)者也應(yīng)該了解按揭的過程以做到心中有數(shù)。從目前的實(shí)際操作來看，按揭貸款購房的程序和步驟如下：1、購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》或《商品房預(yù)售合同》。2、購房人向開發(fā)商交付銀行要求的一定比例的頭付款。3、購房人向銀行申請(qǐng)貸款。在申請(qǐng)貸款時(shí)，購房人必須承諾將其所購購的房產(chǎn)抵押給銀行，并委托銀行辦理抵押登記。4、貸款銀行對(duì)購房人的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并和購房人簽訂借款合同。在簽訂借款合同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在借款合同上同意為購房人提供保證擔(dān)保，并且愿意承擔(dān)回購責(zé)任。5、銀行付款。銀行付款時(shí)，并不是將貸款付給貸款人，而是直接將該筆款項(xiàng)劃入開發(fā)商的賬戶上。此時(shí)，即視為購房人已經(jīng)向開發(fā)商付清了全部房價(jià)款。6、銀行辦理抵押登記，取得房屋的抵押權(quán)。實(shí)際操作需要的時(shí)間在一個(gè)半月到三個(gè)月之間。
　　
　　三方關(guān)系清清楚楚

　　從申請(qǐng)銀行按揭的程序中我們可以看出，在按揭貸款購房的過程中，主要存在三方基本的當(dāng)事人，即購房借款人，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商。這三方當(dāng)事人相互之間構(gòu)成了不同的法律關(guān)系：在購房借款人與銀行之間是抵押借貸合同關(guān)系，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間是商品房購賣合同關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商銀行之間是擔(dān)保和回購合同關(guān)系。這其中商品房購賣合同關(guān)系是基本的合同關(guān)系，抵押借貸合同關(guān)系是基于購賣合同關(guān)系訂立而又相對(duì)獨(dú)立于購賣合同，擔(dān)保合同關(guān)系則是借款合同關(guān)系的從合同關(guān)系。也就是說，購房者與銀行之間的按揭合同是基于購房者與開發(fā)商之間的購房合同而產(chǎn)生的從合同。從清楚的三房關(guān)系中不難看出，較主要的關(guān)系是購房者與開發(fā)商之間的關(guān)系。

來源：南方日?qǐng)?bào)

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