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購購二手房應(yīng)注意的問題
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 700 次
市民陳先生:我通過房源信息廣告,看中一套二手房。因房價(jià)較高,擔(dān)心交易過程中存在漏洞給自己造成麻煩和損失,請(qǐng)問應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?
江蘇鳴嘯律師事務(wù)所董永斌律師解答:目前二手房價(jià)格上漲幅度較大,交易風(fēng)險(xiǎn)隨之加大??偨Y(jié)我們近期代理此類交易、處理相關(guān)糾紛的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),二手房交易的購方應(yīng)著重注意以下問題:
(1)搞清賣方的真實(shí)身份,到底是中介公司還是房主,到底是產(chǎn)權(quán)人本人還是其代理人,房屋產(chǎn)權(quán)證是否齊全真實(shí);
(2)房屋是否為共有財(cái)產(chǎn),如為共有,其他共有人是否同意出售;
(3)房屋的計(jì)價(jià)方式是不是按面積計(jì)總價(jià),還是按單位面積確定單價(jià)后再計(jì)總價(jià);如按單價(jià)算總價(jià),應(yīng)約定面積重新測算后的誤差如何處理;
(4)明確、具體約定交房日期、辦理過戶手續(xù)的期限及逾期違約責(zé)任;
(5)核實(shí)水、電、氣、電話、有線電視、物業(yè)等設(shè)施的欠費(fèi)情況,具體約定結(jié)算、過戶辦法;
(6)特別需要約定賣方遷出戶口的期限,盡量加重其逾期遷出戶口的違約責(zé)任。因?yàn)槊考灰拙衅渥陨淼奶攸c(diǎn)和復(fù)雜性,建議購方聘請(qǐng)專業(yè)律師介入交易過程,對(duì)合同進(jìn)行審核、把關(guān)。
作者:聶永鴻
來源:南京日?qǐng)?bào)
二手房驗(yàn)房掌握兩關(guān)鍵:實(shí)地察看 查詢檔案 二手房常識(shí)
部分:實(shí)地察看
一、查看是否有私搭私建部分
1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;
2.是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu),如將陽臺(tái)改成臥室或廚房,將一間分隔成兩間;
3.陽臺(tái)是否是屋主自己封閉的,這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。
二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
1.包括建筑面積,使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;
2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;
3.較保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積
三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修的狀況
1.戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);
2.管線是否太多或者走線不合理;
3.天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題;
4.原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉。
四、考核房屋的市政配套
1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;
2.打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;
3,確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;
4.觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;
5.電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;
6.煤氣的接通情況,是否已經(jīng)換用天然氣;
7.小區(qū)有無熱水供應(yīng),或者房屋本身是否帶有熱水器;
8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取,暖氣片數(shù)夠不夠,暖氣溫度夠不夠
五、要了解房屋的歷史與鄰居組合
要了解一下該住房是哪一年蓋的,還有多長時(shí)間的土地使用期限;哪些人住過,什么背景,是何種用途,是否發(fā)生過不好的事情:是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案?有否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水,電、煤等的費(fèi)用?好鄰居會(huì)讓你生活愉快,可在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往,通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次,觀察公共樓道的整潔程度及布局,拜訪上、下、左、右的鄰居,了解他們在此居住是否順心,與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天,了解情況。
六、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平
1.水、電、煤。暖的費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳;
2.觀察電梯的晶牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及布局;
3.小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;
4.小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
七、了解往后居住的費(fèi)用
1.水、電、煤、暖的價(jià)格;
2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);
3.車位的費(fèi)用。
部分:到房管部門的檔案館查詢檔案,了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,包括管線的走向。承重墻的位置等,以便重新裝修。
一.與房東協(xié)商,請(qǐng)房東進(jìn)行查檔
個(gè)人查檔所需資料:房屋所有權(quán)人查閱
房產(chǎn)檔案或與本人房產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)檔案,須持身份證并填寫查檔申請(qǐng)書(內(nèi)容包括:產(chǎn)權(quán)人,房屋地址,查檔原因或其他有關(guān)事項(xiàng))。產(chǎn)權(quán)人已死亡,由法定繼承人申請(qǐng)查檔的,同時(shí)還必須出具產(chǎn)權(quán)人死亡證明
查檔程序:受理審查——查閱——繳費(fèi)——出具有關(guān)證明資料
二.委托律師查檔
律師察檔所需資料:律師受當(dāng)事人委托查閱房產(chǎn)檔案的,須持律師事務(wù)所介紹信,律師執(zhí)業(yè)證,律師事務(wù)所與當(dāng)事人簽訂的委托合同。
查檔程序:
受理審查--查閱--繳費(fèi)--出具有關(guān)證明資料
來源:新浪房產(chǎn)
@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 購房按揭貸款明白條款較重要 貸款與保險(xiǎn)
按揭貸款對(duì)普通購房者而言,就像霧里看花,看似簡單卻一點(diǎn)馬虎不得。江女士和邱生遇到的情況雖然只是個(gè)別現(xiàn)象,卻依然給購房者敲響了警鐘:簡單的按揭貸款這一步如果不走好,也會(huì)帶來很多麻煩,甚至引起不必要的糾紛。
按揭貸款明明白白
張啟軍律師指出:現(xiàn)在很多樓盤賣樓都是通過代理公司進(jìn)行銀行按揭的,但是置業(yè)者也應(yīng)該了解按揭的過程以做到心中有數(shù)。從目前的實(shí)際操作來看,按揭貸款購房的程序和步驟如下:1、購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》或《商品房預(yù)售合同》。2、購房人向開發(fā)商交付銀行要求的一定比例的頭付款。3、購房人向銀行申請(qǐng)貸款。在申請(qǐng)貸款時(shí),購房人必須承諾將其所購購的房產(chǎn)抵押給銀行,并委托銀行辦理抵押登記。4、貸款銀行對(duì)購房人的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查,并和購房人簽訂借款合同。在簽訂借款合同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商必須在借款合同上同意為購房人提供保證擔(dān)保,并且愿意承擔(dān)回購責(zé)任。5、銀行付款。銀行付款時(shí),并不是將貸款付給貸款人,而是直接將該筆款項(xiàng)劃入開發(fā)商的賬戶上。此時(shí),即視為購房人已經(jīng)向開發(fā)商付清了全部房價(jià)款。6、銀行辦理抵押登記,取得房屋的抵押權(quán)。實(shí)際操作需要的時(shí)間在一個(gè)半月到三個(gè)月之間。
三方關(guān)系清清楚楚
從申請(qǐng)銀行按揭的程序中我們可以看出,在按揭貸款購房的過程中,主要存在三方基本的當(dāng)事人,即購房借款人,銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商。這三方當(dāng)事人相互之間構(gòu)成了不同的法律關(guān)系:在購房借款人與銀行之間是抵押借貸合同關(guān)系,購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間是商品房購賣合同關(guān)系,房地產(chǎn)開發(fā)商銀行之間是擔(dān)保和回購合同關(guān)系。這其中商品房購賣合同關(guān)系是基本的合同關(guān)系,抵押借貸合同關(guān)系是基于購賣合同關(guān)系訂立而又相對(duì)獨(dú)立于購賣合同,擔(dān)保合同關(guān)系則是借款合同關(guān)系的從合同關(guān)系。也就是說,購房者與銀行之間的按揭合同是基于購房者與開發(fā)商之間的購房合同而產(chǎn)生的從合同。從清楚的三房關(guān)系中不難看出,較主要的關(guān)系是購房者與開發(fā)商之間的關(guān)系。
來源:南方日?qǐng)?bào)
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