根據(jù)2004年5月20日北京市國(guó)土房管局公布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，1999年修建的批經(jīng)濟(jì)適用房在2005年已經(jīng)可以上市進(jìn)行交易了。新規(guī)定下已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房(即俗稱(chēng)的二手經(jīng)濟(jì)適用房)如何上市進(jìn)行購(gòu)賣(mài)，成為老百姓現(xiàn)在較關(guān)心的話(huà)題。為此，記者專(zhuān)門(mén)采訪(fǎng)了“我愛(ài)我家”的專(zhuān)業(yè)人士。

　　已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房如何出售

　　據(jù)了解，目前，在售的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿(mǎn)5年的，另一種則是尚未住滿(mǎn)5年的。對(duì)于如何計(jì)算“住滿(mǎn)5年”的時(shí)間問(wèn)題，專(zhuān)家指出：這是以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)的。兩個(gè)證件可由購(gòu)房家庭提供任一個(gè)來(lái)確定經(jīng)濟(jì)適用房的居住時(shí)間。

　　1、已經(jīng)住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房

　　對(duì)于已經(jīng)住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)即可。例如：一套面積為95平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為2650元／平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，若按現(xiàn)市場(chǎng)3600元／平方米進(jìn)行出售，則需按3600×９5×１0%計(jì)算，補(bǔ)交34200元的綜合地價(jià)款。

　　出售提醒：按市場(chǎng)價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后不能再次購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。

　　2、尚未住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房

　　對(duì)于尚未住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)購(gòu)時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)購(gòu)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。以原購(gòu)房?jī)r(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的，出售人需提供原住房購(gòu)賣(mài)合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。若出售家庭如符合條件可再購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　例如同樣一套面積為95平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為2650元／平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，在未住滿(mǎn)5年的情況下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的價(jià)格進(jìn)行出售。并且，購(gòu)購(gòu)此套房屋的購(gòu)房者必須符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)購(gòu)條件方可購(gòu)購(gòu)此套房屋。

　　出售提醒：以原價(jià)出售給有購(gòu)購(gòu)資格的人后，原購(gòu)房人仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的，持區(qū)縣國(guó)土房管局出具《按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)購(gòu)單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房證明》，到北京市建委開(kāi)發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核手續(xù)，還可再次購(gòu)購(gòu)他處的經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　以上兩種情況的出售人都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、原住房購(gòu)賣(mài)合同、住房轉(zhuǎn)讓合同、戶(hù)口及身份證、結(jié)婚證等相關(guān)證件到其經(jīng)濟(jì)適用房所在區(qū)域房管局辦理相關(guān)手續(xù)。

　　二手經(jīng)濟(jì)適用房如何購(gòu)購(gòu)

　　1、已經(jīng)住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房

　　購(gòu)購(gòu)此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何購(gòu)購(gòu)人群都能購(gòu)購(gòu)。購(gòu)購(gòu)此類(lèi)二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價(jià)3%的土地出讓金。例：購(gòu)購(gòu)一套面積為95平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為2650元／平方米，現(xiàn)市場(chǎng)售價(jià)為3600元／平方米的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，其總購(gòu)房款為3600×９5＝342000元，除購(gòu)房款外，購(gòu)房人還需繳納342000×１.5%＝5130元的契稅，以及342000×０.005＝1710元的印花稅。

　　2、尚未住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房

　　購(gòu)購(gòu)此類(lèi)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的客戶(hù)，頭先必須滿(mǎn)足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)購(gòu)條件，即購(gòu)購(gòu)者頭先必須具備北京市常住戶(hù)口，其次購(gòu)購(gòu)者家庭年收入應(yīng)在人民幣6萬(wàn)元以下。

　　符合此購(gòu)購(gòu)條件的購(gòu)房人還需辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)購(gòu)資格審核手續(xù)。若所購(gòu)置的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房超過(guò)核定較高購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以外部分，則需補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款并所購(gòu)房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。即：若購(gòu)房人經(jīng)相關(guān)部門(mén)核定職業(yè)、職位等購(gòu)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)后，只具備購(gòu)購(gòu)較高4000元／平方米，面積在70平方米以?xún)?nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，就意味著購(gòu)房人只能購(gòu)購(gòu)較高4000×７0＝280000元的經(jīng)濟(jì)適用房。若其想購(gòu)購(gòu)一套面積為120平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為2650元／平方米，現(xiàn)尚未住滿(mǎn)5年的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，其購(gòu)房總價(jià)為2650×１20＝318000元，超過(guò)了所審核的280000元的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，那超出部分則需補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款，即補(bǔ)交(318000-280000)×１0%＝3800元的綜合地價(jià)款后才可購(gòu)購(gòu)此套房屋，并且此房屋仍為經(jīng)濟(jì)適用房，下次出售仍參照經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　購(gòu)購(gòu)人憑補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款后的繳款通知書(shū)、繳款收據(jù)、《北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　“我愛(ài)我家”專(zhuān)業(yè)人士較后提醒大家，購(gòu)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房也應(yīng)像購(gòu)賣(mài)其他房產(chǎn)一樣，較好找那些規(guī)模大、信譽(yù)好，對(duì)于流程、政策了解得比較清楚的大型中介公司，從而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)以保證交易的安全性，確保利益化。

作者 陳志平
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