-到房地產(chǎn)交易管理部門、當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兎课菔欠駮?huì)拆遷

　　-到小區(qū)物業(yè)管理部門了解所購(gòu)房屋的維修歷史

　　-留心被改動(dòng)的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備，并詢問(wèn)當(dāng)?shù)胤抗懿块T是否知道改動(dòng)情況

　　近日，各媒體相繼報(bào)道了舊樓玻璃從樓上掉下，扎傷過(guò)路人的事情。于是，有人認(rèn)為設(shè)施老化是舊樓存在的缺陷。其實(shí)，設(shè)施老化是二手房購(gòu)房者通過(guò)實(shí)地考察能夠發(fā)現(xiàn)的，如果購(gòu)房者不滿意樓房的現(xiàn)狀，可以放棄購(gòu)這套房的計(jì)劃。但是，還有一些房屋本身的問(wèn)題卻不易被購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，或者說(shuō)，購(gòu)房者忽略了某些情況。這些問(wèn)題或者給購(gòu)房者帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失，或者存在著安全隱患。

　　-剛購(gòu)的二手房會(huì)遇拆遷嗎

　　花二三十萬(wàn)元或三四十萬(wàn)元購(gòu)套二手房，沒(méi)住幾年，房子就要拆遷了，且不說(shuō)再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補(bǔ)償款能否與當(dāng)年的購(gòu)房款持平，也是個(gè)未知數(shù)。

　　前不久，讀者陳先生致電本報(bào)說(shuō)，有幾家房地產(chǎn)中介公司正在代理一套位于北新橋地區(qū)的四合院(總建筑面積是102平方米)，房主要價(jià)120萬(wàn)元。陳先生指出，這一地區(qū)過(guò)兩年要拆遷，如果有人購(gòu)了這套房子，將來(lái)新房主會(huì)損失一大筆錢，因?yàn)猷徑毙聵虻貐^(qū)的東直門拆遷時(shí)，補(bǔ)償款定為每平方米5950元，這樣算一下，此套房子的拆遷補(bǔ)償款也就60多萬(wàn)元，很明顯少于房主的報(bào)價(jià)。

　　許多人認(rèn)為，平房才會(huì)拆遷，不購(gòu)平房就能避免這一問(wèn)題了。其實(shí)不然，樓房也存在拆遷的可能性。大家都知道，在東直門爆破的那幢高層居民樓，建筑年代晚于周邊許多的舊樓，卻先拆除了。再比如，鄰近東四環(huán)的某小區(qū)，因?yàn)樘幱诎倜拙G化帶的規(guī)劃范圍里，在不久的將來(lái)，也面臨著拆遷問(wèn)題。所以，二手房的購(gòu)主在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，要考慮樓房是否面臨著拆遷。

　　那么，如何避免購(gòu)置了有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子，在各個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)交易所()能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過(guò)戶；購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因?yàn)榉N種原因，至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房地局交易科的科長(zhǎng)介紹，房地局允許這種情況的房子進(jìn)行購(gòu)賣。為了避免購(gòu)到這樣的房子，購(gòu)房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)一下這里的戶口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒(méi)有記錄，當(dāng)?shù)氐膽艨谝矝](méi)被凍結(jié)，那么就需購(gòu)房者關(guān)注一下北京的整體規(guī)劃了，有機(jī)會(huì)參觀一些規(guī)劃展。

　　-購(gòu)舊房前，怎么了解它的修繕歷史

　　許多購(gòu)房者在看房過(guò)程中，都會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋剛被簡(jiǎn)單裝修過(guò)。有些是房主粉刷的，有些則是房屋中介派人修繕的，目的就是盡快地促成交易，并能賣個(gè)好價(jià)。其實(shí)，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。再比如，頂層房屋是否發(fā)生過(guò)漏雨現(xiàn)象，底層住戶是否多次出現(xiàn)下水道淤堵，都是無(wú)法通過(guò)看房得知的。一位中介公司的工作人員告訴記者，有些購(gòu)房者在交易達(dá)成并在此房居住了一段時(shí)間以后，才發(fā)現(xiàn)房子存在類似毛病，隨后找到代理的中介要求賠償。

　　購(gòu)房者應(yīng)該在交易前，知道房屋的真實(shí)情況。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有責(zé)任向購(gòu)房者明示房子的瑕疵。據(jù)了解，置業(yè)家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要求業(yè)務(wù)員在代理一套房子時(shí)，先要到物業(yè)地點(diǎn)去做實(shí)地勘查，這種實(shí)地勘查絕非走馬觀花，走個(gè)形式，而是詳細(xì)地檢查核實(shí)房屋的每一個(gè)細(xì)節(jié)，并填寫一份實(shí)勘登記表。記者從該公司獲得了一份實(shí)勘登記表，其中一部分為“個(gè)別因素”，包括建筑結(jié)構(gòu)有無(wú)地基、墻體承重能力、不均勻沉降、墻體裂縫、墻面滲水等現(xiàn)象，屋面、衛(wèi)生間、廚房的防水功能如何，房間的門窗、上下水、供暖、煤氣、熱水器、電源、電梯、消防情況。此外，還要調(diào)查房屋是否有有線電視、電話、保安監(jiān)控及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)。業(yè)務(wù)員在考查房屋后，要與房主坐下來(lái)，一邊核對(duì)這些情況，一邊填寫表格，以后尋找到購(gòu)房者時(shí)，要如實(shí)把這些情況告訴購(gòu)主。

　　采用這種實(shí)勘的方式固然好，但是如果業(yè)務(wù)員的專業(yè)水平有限怎么辦，房主不說(shuō)真話怎么辦？這時(shí)，購(gòu)房者可以到當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理部門，或是原產(chǎn)權(quán)單位相關(guān)科室了解情況。類似頂層漏雨的現(xiàn)象對(duì)于物業(yè)管理公司而言，是一個(gè)重大問(wèn)題，維修組都保留相關(guān)記錄。當(dāng)然，像某一居民家曾發(fā)生過(guò)幾次下水道淤堵的問(wèn)題，維修部門就沒(méi)有記錄。當(dāng)記者問(wèn)及物業(yè)管理公司是否能為每一套房子設(shè)一個(gè)維修檔案時(shí)，所采訪的物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人都表示，可能性不大。就連負(fù)責(zé)安慧里這一大型社區(qū)的物業(yè)公司，目前的維修記錄也僅是按區(qū)號(hào)分類整理的。

　　-留心被改動(dòng)的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備

　　有些房主以前裝修時(shí)，對(duì)房間的結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了一些改造，賣房時(shí)，還把它作為抬高價(jià)格的籌碼，其實(shí)這些改造存在著不安全隱患，或是被小區(qū)物業(yè)管理部門明令禁止的。有位房主裝修時(shí)，把主臥與陽(yáng)臺(tái)之間的窗戶、窗下的坎墻都拆除了，取而代之的是一個(gè)擺放工藝品的陳列柜。三園物業(yè)公司的王經(jīng)理稱，這堵墻雖然不是承重墻，但是也起到一個(gè)杠桿支點(diǎn)的作用，房主這么一改，陽(yáng)臺(tái)的承重能力就降低了。還有一些底層的住戶把院子改為一個(gè)房間，并把暖氣接了出去，賣房時(shí)，房主會(huì)對(duì)購(gòu)主說(shuō)：“你看，多了一間房，還可以住人?！笔獠恢?，這些改造是當(dāng)?shù)胤抗懿块T不準(zhǔn)許的。北辰信誠(chéng)物業(yè)管理公司管理處工程部的劉經(jīng)理表示，公司禁止改造房屋的承重結(jié)構(gòu)和暖氣、燃?xì)?、上下水、供電設(shè)施，非承重的墻體要改造時(shí)，需房主向原產(chǎn)權(quán)單位打報(bào)告，單位同意了，才可以施工。劉經(jīng)理還告訴記者，公司管理的小區(qū)每年大約有500套房子要裝修，原則上，房主應(yīng)向工程部匯報(bào)裝修計(jì)劃，但是，許多居民不這樣做。他們做了哪些不合規(guī)范的改動(dòng)，公司也不得而知。

　　因此，購(gòu)房者遇到諸如此類的問(wèn)題，一定要到物業(yè)管理部門反映一下，問(wèn)問(wèn)物業(yè)公司是否知道這些改動(dòng)的情況，否則，一旦達(dá)成交易，待將來(lái)物業(yè)管理部門發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，追究起來(lái)，責(zé)任就難以區(qū)分了。

黃蘭
來(lái)源：北京青年報(bào)

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