購購二手房應(yīng)注意什么?

　　田小姐咨詢:購購二手房時應(yīng)該注意什么?

　　答:1、核實賣方的身份。如果是個人,看他的身份證；如果是單位,到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人,看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

　　2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn),看是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

　　3、如通過房屋中介購房,購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu),必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”,一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。

　　4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯。

　　5、如購購公房,須了解所購公房是成本價還是標準價,標準價購購的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購購權(quán),因此,應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購購權(quán)的書面意見；另外,軍隊、醫(yī)院、學校的公房,由于其特殊性,在沒有取得單位同意的情況下,一律不得出售。

　　6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房,還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。

　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況,則千萬不能購購:已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。

　　8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié),購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外,還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。

　　9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋購賣合同當中。交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時,或者以所購房屋進行抵押貸款時,要對所購房屋進行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意,對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不能以口頭約定代之,因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式,則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

　　屋頂花園為何房產(chǎn)證沒有體現(xiàn)?

　　王先生咨詢:購購房地產(chǎn)時,如果購購了屋頂花園,為何在辦理《房地產(chǎn)所有權(quán)證》時卻沒有反映出來?

　　答:現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定,屋頂花園是一個公共空間,是不能銷售的,它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定,所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時沒有體現(xiàn)出來。購房者只能從所簽訂的購房合同中體現(xiàn)其對屋頂?shù)氖褂脵?quán)利,但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保障。

　　如何查詢銷售許可范圍?

　　李小姐咨詢:如何查詢所購購的物業(yè)是否在銷售許可范圍內(nèi)?

　　答:可以在東莞市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上了解項目的預售審批情況。但在要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預售許可證》的同時,還需留意該許可證的內(nèi)容,因為對某些分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目,主管部門會依據(jù)項目的進度情況分期發(fā)放許可證,也有一些許可證只對某一綜合樓的某些樓層批準預售。因此在購購前必須認真核對所購購的房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否與許可證上所注明的內(nèi)容相符。

　　哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?

　　梁先生咨詢:有哪些房地產(chǎn)是不得轉(zhuǎn)讓的?

　　答:1、根據(jù)城市規(guī)劃,市政府決定收回土地使用權(quán)的；2、司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的；4、設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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