沒購房前，吳小姐聽說過二手房購賣里有種大小合同，幫助購賣雙方做低房價。購了房之后，吳小姐深切體會到，二手房做低房價之多，多到自己正常交易的房子被交易部門認(rèn)為房價過高而拒之。

卡住理由：房價太高

6月份，吳小姐購了一套周浦的二手房，6月初簽的合同58.45平方米共56萬元。一個月后，吳小姐約了上家去過戶，結(jié)果被通知，合同價高于同類成交房源，貸款審批通不過。如果想要繼續(xù)交易，中介公司必須提供以往成交的房價相同的3套案例，或者吳小姐與上家協(xié)議重定房價。吳小姐納悶，為什么正常交易的房子會被認(rèn)為房價過高？中介才向吳小姐道出緣由。周浦地區(qū)二手房做低房價現(xiàn)象很普遍，6月初，吳小姐購的這個房型被做低后房價只有42萬元。兩個房價差達(dá)到20％以上。所以，當(dāng)這套56萬元的單子審時，相關(guān)部門理所當(dāng)然地認(rèn)為，房價過高，有故意做高房價多貸款嫌疑。

二手房做低房價泛濫

這種現(xiàn)象在全市范圍普遍存在。徐家匯體育館附近某樓盤4－6月共成交8套房子，交易顯示的成交價為2.2萬元/平方米，而實(shí)際上在中介公司掛牌的毛坯房單價也至少在2.6萬元－3萬元/平方米之間， 則在3萬元以上。某中介業(yè)務(wù)員透露，只要購賣雙方任何一方提出做低房價的要求，業(yè)務(wù)員都會盡力促成。畢竟不會為了這個要求而損失一套交易的機(jī)會，尤其是在房齡較短的樓盤中，這種現(xiàn)象比較多。因?yàn)橥顿Y客轉(zhuǎn)手承擔(dān)的稅收比較多，需要降低利差增大利潤。反之，老樓盤中較少。

做低房價肥了誰

據(jù)記者了解，做低交易價已經(jīng)成為現(xiàn)在二手房交易中較常用的避稅手段，而且能得到購賣雙方的認(rèn)可。雙方簽訂 大小兩份合同，一份是按真實(shí)價格簽的購賣合同，作為購賣雙方交易的憑證，不對外公示；另一份則是專門提交給房地產(chǎn)部門的購賣合同，交易價格低于真實(shí)成交價，從而減少稅費(fèi)。

這樣一來，購方可以省契稅。如果所交易房產(chǎn)臨界于普通房和非普通房，適當(dāng)做低一點(diǎn)房價，以達(dá)到契稅由非普通的3％到普通的1.5％。若按130萬元的總價做低30萬元為例，購方契稅可省30萬元3％=9000元。

賣方可以省個調(diào)稅和營業(yè)稅。不滿2年的房子，賣方如果做低房價30萬元，相當(dāng)于省下30萬元5.5％=16500元（營業(yè)稅）及30萬元20％=60000元（個調(diào)稅），合計(jì)72500元。

建議：合同采取聯(lián)單發(fā)票形式

去年6月，全市各交易陸續(xù)引進(jìn)評估機(jī)構(gòu)，強(qiáng)制進(jìn)行二手房價格評估。明顯低于市場價格的成交房源則可能被退件，并由該評估公司對房產(chǎn)進(jìn)行重新評估。評估公司主要參照的是歷史成交價格，加上各修正數(shù)據(jù)后，得出自己的基準(zhǔn)價。目的是遏制做低房價規(guī)避稅收。

由于近一年二手房經(jīng)歷降價和漲價兩個波段，而評估公司的詢價不可能做到一對一精細(xì)評估，加上市場上絕大多數(shù)交易采取 做低房價的方式，評估公司的基準(zhǔn)價顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了市場價。這就形成了一個漏洞，比如一套100平方米的房子，成交價為50萬元，評估基準(zhǔn)價可能只有32萬元左右。一位業(yè)內(nèi)人士分析。顯然，評估環(huán)節(jié)參考的是虛假價格，其二手房評估作用就形同虛設(shè)。

對于普遍的大小合同現(xiàn)象，有關(guān)人士建議，購賣合同也應(yīng)借鑒發(fā)票聯(lián)單形式，一改如今隨便打印的局面。每一套交易房源只有一個合同編號，一式幾分的件合同分為上、中、下聯(lián)。只要輸入合同編號，就可以查看到上、中、下聯(lián)的每個價格是否一致，從而堵住做低房價的漏洞。

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