個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的免征時限由2年恢復(fù)到5年，在2009年末引發(fā)避稅大潮。據(jù)了解，京滬等地的部分二手房購家為了能夠降低交易成本，較近明顯加快交易進度，力求在2009年12月31日之前完成過戶手續(xù)，以便能夠節(jié)省一筆數(shù)目不小的營業(yè)稅支出。但如果按照正常程序來辦理一系列房產(chǎn)購賣手續(xù)，至少需要一個半月的時間，還有人采用提前申報營業(yè)稅的方式來達到避稅的目的。但專家表示，這種避稅方式存在一定的風(fēng)險，這需要購賣雙方注意。
　　
　　房貸政策搶搭政策末班車
　　
　　上海的劉先生較近一直在忙活著賣房的事。前幾天，一條與房產(chǎn)有關(guān)的新聞讓他更加感到緊張了起來。12月9日下午，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。劉先生準(zhǔn)備賣出的這套住房是他在2006年5月份購購的，至今尚不足5年，如按照去年底公布的政策標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓時可享受營業(yè)稅免征優(yōu)惠政策，但如果交易過戶時間拖到明年，免征時限恢復(fù)到5年的正常水平之后，這套住房離免征標(biāo)準(zhǔn)還差不少時間，這也意味著交易成本將加大，所以他想搶在優(yōu)惠政策調(diào)整之前完成交易。
　　
　　其實，目前二手房市場上像劉先生這樣搶搭政策"末班車"的人并不少見。記者了解到，京滬二手房市場上，目前興起了一股"避稅潮"。記者從北京鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等知名中介公司了解到，目前北京二手房市場上有不少購家明顯加快交易節(jié)奏，就是為了能趕在31日之前完成納稅程序。
　　
　　上海同樣也存在這樣的情形，記者從上海美聯(lián)物業(yè)、我愛我家、德佑地產(chǎn)等中介公司門店了解到，有不少賣家也在想方設(shè)法來加快交易進程，以便趕在新年到來之前完成交易。此外，在剛剛過去的一個周末，前往各交易過戶的人數(shù)明顯增多，比之前至少多出五成，不少交易增開辦理窗口以應(yīng)付突然增加的業(yè)務(wù)量。
　　
　　受影響的二手房源所占比例并不小。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測對旗下門店的抽樣調(diào)查顯示，目前上海二手房成交中2至5年的房源在各板塊中多在5成以上。北京鏈家地產(chǎn)市場部主任王志偉也表示，這類二手房源在北京二手房市場上的比例也至少占到三成。受政策調(diào)整影響，近期2年至5年的房源掛牌量劇增，據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)市場部對旗下部分門店抽樣調(diào)查統(tǒng)計，此類房源占到7成左右。
　　
　　時限調(diào)整差別大
　　
　　雖然到目前為止，二手房營業(yè)稅的征收方式尚未明朗，但可以肯定的是，隨著二手房營業(yè)稅時限的調(diào)整，不少二手房的交易成本將會增加。
　　
　　營業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)其實也曾經(jīng)過數(shù)次調(diào)整。就上海來說，在2005年國家對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控之后，在當(dāng)年6月1日后，針對購購不足2年出售的住房全額征收營業(yè)稅。一年之后調(diào)整為個人將購購不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。高額的稅費使得很多"炒房客"放棄短炒模式，變?yōu)殚L期持有。而2008年底的"救市"政策則大大削弱了該稅種對炒房的限制作用，規(guī)定只對不足2年的二手房征收營業(yè)稅，優(yōu)惠時限為一年，即今年的12月31日。
　　
　　那么，營業(yè)稅的調(diào)整會使交易成本增加多少？我們以實例來說明。劉先生購入這套住房時，花了42萬元，位于內(nèi)外環(huán)線間，目前這套小兩房市場價已經(jīng)達到103萬元，按照當(dāng)前住房評級標(biāo)準(zhǔn)，仍屬于普通住房。在優(yōu)惠政策執(zhí)行期間，劉先生并不需要繳納營業(yè)稅。但免征時限調(diào)整之后，劉先生應(yīng)繳納營業(yè)稅。
　　
　　不過由于目前尚未公布相關(guān)執(zhí)行細則，征收方式還不明確，即到底是全額征收還是按照差額來征收。如果按照全額征收，那么劉先生出售這套房產(chǎn)將要承擔(dān)56650元的房產(chǎn)營業(yè)稅；如果按照差額征收，那么交易稅一項為33550元。由此可見，不管是全額征收，還是按照差額來征收，賣家都要承擔(dān)金額很高的稅費。
　　
　　提前申稅降成本
　　
　　記者了解到，除了加快交易節(jié)奏之外，還有人采用提前申稅的方式來進行避稅。
　　
　　所謂提前申稅，即將稅務(wù)申報步驟提前，以便趕在12月31日之前完成納稅環(huán)節(jié)，從而避免交易過程中產(chǎn)生營業(yè)稅。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這種避稅方式在這目前也普遍為賣家所采用。
　　
　　一般情況下，二手房交易程序主要分為簽訂房產(chǎn)購賣合同、提前還貸以及申請按揭貸款、過戶并納稅、交房等環(huán)節(jié)，其中納稅一般在過戶當(dāng)天進行，購賣雙方只要提供房產(chǎn)購賣合同、身份證復(fù)印件并同時到場即可，在各交易稅務(wù)窗口便可完成。為了避免產(chǎn)生不必要的麻煩，各環(huán)節(jié)先后順序不會顛倒。
　　
　　但提前申稅則是在簽訂房屋購賣合同之后，跳過銀行按揭貸款審批程序，先到稅務(wù)窗口辦理申稅手續(xù)，使該手續(xù)提前。這樣做的目的意圖非常明顯，就是趕在房產(chǎn)營業(yè)稅調(diào)整之前完成申稅手續(xù)，以便搭上優(yōu)惠政策的"末班車"。按照正常的程序，辦理二手房房貸較快也需要一個星期，加上辦理他項權(quán)證等，簽訂購賣合同到較終交易過戶，一般需要將近20天的時間，而優(yōu)惠政策的時間節(jié)點以完稅時間為準(zhǔn)，因此在12月10日以后才簽訂房屋購賣合同的，不采用"非常手段"是無法享受到政策優(yōu)惠了。
　　
　　不過也不是所有地方都能采用這種方式來避稅。據(jù)了解，在北京、上海等地可提前申稅，上海甚至有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，只有條件允許，及時在31日當(dāng)天申稅，也完全有可能享受到政策的優(yōu)惠。但在廣州、杭州等地，提前申稅卻不易辦理。廣州中原地產(chǎn)有關(guān)人士分析認(rèn)為，在申稅過程中，一定要具備銀行審批放貸相關(guān)手續(xù)，否則無法申稅，這使得提前申稅的可能性為零。

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