進(jìn)入4月份，北京二手房交易又現(xiàn)小陽(yáng)春。由于地理位置較好，價(jià)格比新房更容易接受，二手房成為許多人置業(yè)的選擇。但是，二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程復(fù)雜，涉及的主體多，購(gòu)方、賣(mài)方、中介方，各方都需謹(jǐn)慎。海淀區(qū)法院法官結(jié)合審判實(shí)踐中集中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，為準(zhǔn)備要購(gòu)房或賣(mài)房的人"把脈"：

到手的房子要飛了嗎？

提示:定金雖少有利購(gòu)賣(mài)合同履行

在很多人眼里，購(gòu)房頗似炒股，購(gòu)購(gòu)時(shí)間不同，價(jià)格可能就會(huì)相差幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元。

小馬經(jīng)房屋中介相中了一套開(kāi)價(jià)150萬(wàn)元、100平方米的二手房打算結(jié)婚用。他當(dāng)即與房主何先生簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同以及補(bǔ)充協(xié)議。擔(dān)心夜長(zhǎng)夢(mèng)多，小馬簽完合同便給了房主2萬(wàn)元定金，天又交給中介居間服務(wù)費(fèi)用3萬(wàn)元。根據(jù)合同約定，下一步應(yīng)是小馬支付購(gòu)房款，何先生協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。可是，小馬多次要把購(gòu)房款給何先生，未料對(duì)方卻一再拒收亦只字不提過(guò)戶一事。眼見(jiàn)房?jī)r(jià)飛漲，當(dāng)時(shí)的150萬(wàn)元現(xiàn)在只能購(gòu)80平方米的房子。見(jiàn)到手的房子要飛了，小馬將何先生訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

庭審中，何先生以小馬僅付了2萬(wàn)元定金為由，拒絕繼續(xù)履行合同。今年1月，法院判決支持了小馬的訴訟請(qǐng)求。

解析 小馬與房主何先生之間的房屋購(gòu)賣(mài)合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，屬于有效合同。小馬交的2萬(wàn)元定金，是指當(dāng)事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的，其目的在于擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)小馬支付了全部房款后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣靠罨蛘呤栈亍?

在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，易出現(xiàn)賣(mài)方將房賣(mài)給更高出價(jià)者導(dǎo)致違約的情況。這時(shí)，購(gòu)方有權(quán)選擇要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，也可以要求賣(mài)方承擔(dān)形式的違約責(zé)任，即承擔(dān)雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。購(gòu)房時(shí)，積極約定定金條款，有利于保障房屋購(gòu)賣(mài)合同的順利履行。

裝修款能代替購(gòu)房款？

提示:裝修款無(wú)法按存量房貸款

楊某在中介公司的介紹下想購(gòu)購(gòu)李先生位于繁華區(qū)的一套住房，房屋的成交價(jià)實(shí)際為178萬(wàn)元。但中介告訴楊某，如果在合同中將房?jī)r(jià)寫(xiě)成88萬(wàn)元，余款90萬(wàn)元寫(xiě)成裝修款就可以少繳稅。因此雙方在簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同后，又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，載明了用裝修款代替一部分房款的內(nèi)容。后楊某依合同支付了房屋定金及頭付款。

誰(shuí)知，李先生的好友白某也看上了這套房子，并執(zhí)意以多給5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)下來(lái)。李先生動(dòng)了心，便以和楊某簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)房屋價(jià)款約定的內(nèi)容規(guī)避了國(guó)家稅收管理規(guī)定為由，認(rèn)為合同應(yīng)屬無(wú)效。楊某起訴到法院要求繼續(xù)履行房屋購(gòu)賣(mài)合同，獲法院支持。

解析 依據(jù)合同法第五十二條，"有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定"。其中第(五)項(xiàng)規(guī)定的"強(qiáng)制性規(guī)定"，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。李先生所主張交易行為違反稅收相關(guān)管理規(guī)定，并不屬于效力禁止性規(guī)范，而是管理禁止性規(guī)范，故雙方所簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同內(nèi)容并不違反法律的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

同時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則進(jìn)行房屋購(gòu)賣(mài)，不能將購(gòu)房款寫(xiě)成裝修款以逃避國(guó)家稅收。針對(duì)此類行為，國(guó)家近期對(duì)二手房的政策有一定規(guī)制，涉及貸款時(shí)，裝修款可能無(wú)法按照存量房貸款流程進(jìn)行審批，這樣加大了資金不足的購(gòu)房者獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

合同約定不明怎么辦？

提示:嚴(yán)查合同條款是否有沖突

趙先生與房主于2009年5月15日簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同后，按照合同約定當(dāng)天將3萬(wàn)元房屋定金交給房主，并寫(xiě)下收條，次日又將房屋代理費(fèi)及過(guò)戶費(fèi)5萬(wàn)元交付給中介公司。5月22日，趙先生將購(gòu)房款221萬(wàn)元籌齊存入銀行，同日告知中介公司可以與房主辦理房屋過(guò)戶手續(xù)了。但是房主卻以種種理由拒絕。后趙先生得知，原來(lái)房主已經(jīng)將房屋賣(mài)與他人，故起訴要求房主雙倍返還定金6萬(wàn)元并且賠償過(guò)戶代理費(fèi)5萬(wàn)元。

庭審中，房主辯稱是因?yàn)楹贤s定不明才導(dǎo)致無(wú)法履行。雙方對(duì)于交納房款與辦過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間各執(zhí)一詞，就雙方所簽訂合同文本來(lái)看，對(duì)于購(gòu)房款交納時(shí)間存在約定不明的情形，其中房屋購(gòu)賣(mài)合同第四條約定購(gòu)方在合同簽訂后的七個(gè)工作日內(nèi)即2009年7月9日前支付全部購(gòu)房款(包括已付定金)，但是補(bǔ)充條款又約定賣(mài)方應(yīng)于2009年7月9日之前與購(gòu)方辦理完過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。后法院判決房主雙倍返還趙先生購(gòu)房定金6萬(wàn)元，賠償過(guò)戶代理?yè)p失5萬(wàn)元。

解析 根據(jù)合同法第六十一條之規(guī)定，"合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。"第六十二條第四項(xiàng)還規(guī)定，"履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。"該條第五項(xiàng)為"履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。"

按照一般的交易習(xí)慣，賣(mài)方不可能在尚未完全收到購(gòu)房款之時(shí)將房屋過(guò)戶，反之亦然。因此如果沒(méi)有特別的約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)推定雙方同時(shí)履行。

當(dāng)事人在簽訂購(gòu)賣(mài)合同以及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)本著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度及時(shí)審查合同中各條款的約定是否沖突。當(dāng)矛盾發(fā)生時(shí)，如果是條款本身約定的問(wèn)題，那么對(duì)條款進(jìn)行修改調(diào)整。如果條款沒(méi)有沖突，僅是雙方理解不同，應(yīng)積極溝通，再次明確約定的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)。尤其是購(gòu)方，更應(yīng)引起重視，避免賣(mài)方將此作為不履行合同的借口，延誤了購(gòu)房好時(shí)機(jī)。

你找的房屋中介靠譜嗎？

　 提示:發(fā)現(xiàn)中介資質(zhì)有問(wèn)題及時(shí)解約

宗先生較近被一家中介公司起訴了，很是苦惱。他有一套閑置房想出售，與中介經(jīng)紀(jì)人小劉簽訂了《房屋出售委托合同》，約定由中介代理出售，排除其他委托人代理。中介公司向宗先生支付了定金3000元，約定如果在規(guī)定日期內(nèi)未售出，定金不退。后來(lái)，宗先生偶然得知小劉未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，但在洽談時(shí)卻出示了載明"經(jīng)紀(jì)人"字樣的名片，不由得對(duì)中介公司的誠(chéng)信產(chǎn)生了質(zhì)疑。他立即向中介公司發(fā)出解除委托合同的通知，后自行將房屋賣(mài)出。這時(shí)，中介公司也與第三人簽訂了購(gòu)房委托合同并收了定金。中介公司以宗先生"一房二賣(mài)"訴至法院。法院判決宗先生返還中介公司定金3000元，駁回了中介公司其他訴訟請(qǐng)求。

解析 居間合同(又稱中介合同)是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，由委托人支付報(bào)酬的合同。委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》的人員，中介公司從業(yè)人員小劉未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》，對(duì)外以經(jīng)紀(jì)人名義從事相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，上述違規(guī)行為足以使得宗先生失去對(duì)于中介公司的信任進(jìn)而解除雙方居間合同，故自通知到達(dá)中介公司之日，雙方居間合同關(guān)系即告解除。中介公司稱宗先生違約，要求其雙倍返還定金并賠償損失的主張得不到法院的支持。

購(gòu)房人在與中介公司簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)查看中介公司的資質(zhì)以及經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格，避免因中介缺失此類資格對(duì)自己產(chǎn)生不利影響。當(dāng)發(fā)現(xiàn)中介存在資質(zhì)問(wèn)題時(shí)，及時(shí)解除合同，同時(shí)規(guī)劃好房屋出售的下一步計(jì)劃。

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