進(jìn)入4月份，北京二手房交易又現(xiàn)小陽春。由于地理位置較好，價格比新房更容易接受，二手房成為許多人置業(yè)的選擇。但是，二手房購賣過程復(fù)雜，涉及的主體多，購方、賣方、中介方，各方都需謹(jǐn)慎。海淀區(qū)法院法官結(jié)合審判實踐中集中出現(xiàn)的一些問題，為準(zhǔn)備要購房或賣房的人"把脈"：

到手的房子要飛了嗎？

提示:定金雖少有利購賣合同履行

在很多人眼里，購房頗似炒股，購購時間不同，價格可能就會相差幾萬甚至十幾萬元。

小馬經(jīng)房屋中介相中了一套開價150萬元、100平方米的二手房打算結(jié)婚用。他當(dāng)即與房主何先生簽訂了房屋購賣合同以及補(bǔ)充協(xié)議。擔(dān)心夜長夢多，小馬簽完合同便給了房主2萬元定金，天又交給中介居間服務(wù)費用3萬元。根據(jù)合同約定，下一步應(yīng)是小馬支付購房款，何先生協(xié)助辦理過戶手續(xù)?？墒?，小馬多次要把購房款給何先生，未料對方卻一再拒收亦只字不提過戶一事。眼見房價飛漲，當(dāng)時的150萬元現(xiàn)在只能購80平方米的房子。見到手的房子要飛了，小馬將何先生訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

庭審中，何先生以小馬僅付了2萬元定金為由，拒絕繼續(xù)履行合同。今年1月，法院判決支持了小馬的訴訟請求。

解析 小馬與房主何先生之間的房屋購賣合同，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，屬于有效合同。小馬交的2萬元定金，是指當(dāng)事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的，其目的在于擔(dān)保合同債權(quán)的實現(xiàn)，當(dāng)小馬支付了全部房款后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣靠罨蛘呤栈亍?

在房價上漲過快時，易出現(xiàn)賣方將房賣給更高出價者導(dǎo)致違約的情況。這時，購方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，也可以要求賣方承擔(dān)形式的違約責(zé)任，即承擔(dān)雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。購房時，積極約定定金條款，有利于保障房屋購賣合同的順利履行。

裝修款能代替購房款？

提示:裝修款無法按存量房貸款

楊某在中介公司的介紹下想購購李先生位于繁華區(qū)的一套住房，房屋的成交價實際為178萬元。但中介告訴楊某，如果在合同中將房價寫成88萬元，余款90萬元寫成裝修款就可以少繳稅。因此雙方在簽訂房屋購賣合同后，又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，載明了用裝修款代替一部分房款的內(nèi)容。后楊某依合同支付了房屋定金及頭付款。

誰知，李先生的好友白某也看上了這套房子，并執(zhí)意以多給5萬元的價格購下來。李先生動了心，便以和楊某簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中對房屋價款約定的內(nèi)容規(guī)避了國家稅收管理規(guī)定為由，認(rèn)為合同應(yīng)屬無效。楊某起訴到法院要求繼續(xù)履行房屋購賣合同，獲法院支持。

解析 依據(jù)合同法第五十二條，"有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定"。其中第(五)項規(guī)定的"強(qiáng)制性規(guī)定"，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。李先生所主張交易行為違反稅收相關(guān)管理規(guī)定，并不屬于效力禁止性規(guī)范，而是管理禁止性規(guī)范，故雙方所簽訂房屋購賣合同內(nèi)容并不違反法律的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

同時，當(dāng)事人應(yīng)本著誠實信用的原則進(jìn)行房屋購賣，不能將購房款寫成裝修款以逃避國家稅收。針對此類行為，國家近期對二手房的政策有一定規(guī)制，涉及貸款時，裝修款可能無法按照存量房貸款流程進(jìn)行審批，這樣加大了資金不足的購房者獲得貸款的風(fēng)險。

合同約定不明怎么辦？

提示:嚴(yán)查合同條款是否有沖突

趙先生與房主于2009年5月15日簽訂了房屋購賣合同后，按照合同約定當(dāng)天將3萬元房屋定金交給房主，并寫下收條，次日又將房屋代理費及過戶費5萬元交付給中介公司。5月22日，趙先生將購房款221萬元籌齊存入銀行，同日告知中介公司可以與房主辦理房屋過戶手續(xù)了。但是房主卻以種種理由拒絕。后趙先生得知，原來房主已經(jīng)將房屋賣與他人，故起訴要求房主雙倍返還定金6萬元并且賠償過戶代理費5萬元。

庭審中，房主辯稱是因為合同約定不明才導(dǎo)致無法履行。雙方對于交納房款與辦過戶手續(xù)的時間各執(zhí)一詞，就雙方所簽訂合同文本來看，對于購房款交納時間存在約定不明的情形，其中房屋購賣合同第四條約定購方在合同簽訂后的七個工作日內(nèi)即2009年7月9日前支付全部購房款(包括已付定金)，但是補(bǔ)充條款又約定賣方應(yīng)于2009年7月9日之前與購方辦理完過戶等相關(guān)手續(xù)。后法院判決房主雙倍返還趙先生購房定金6萬元，賠償過戶代理損失5萬元。

解析 根據(jù)合同法第六十一條之規(guī)定，"合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。"第六十二條第四項還規(guī)定，"履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。"該條第五項為"履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。"

按照一般的交易習(xí)慣，賣方不可能在尚未完全收到購房款之時將房屋過戶，反之亦然。因此如果沒有特別的約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)推定雙方同時履行。

當(dāng)事人在簽訂購賣合同以及補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)本著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度及時審查合同中各條款的約定是否沖突。當(dāng)矛盾發(fā)生時，如果是條款本身約定的問題，那么對條款進(jìn)行修改調(diào)整。如果條款沒有沖突，僅是雙方理解不同，應(yīng)積極溝通，再次明確約定的履行方式、時間、地點。尤其是購方，更應(yīng)引起重視，避免賣方將此作為不履行合同的借口，延誤了購房好時機(jī)。

你找的房屋中介靠譜嗎？

　 提示:發(fā)現(xiàn)中介資質(zhì)有問題及時解約

宗先生較近被一家中介公司起訴了，很是苦惱。他有一套閑置房想出售，與中介經(jīng)紀(jì)人小劉簽訂了《房屋出售委托合同》，約定由中介代理出售，排除其他委托人代理。中介公司向宗先生支付了定金3000元，約定如果在規(guī)定日期內(nèi)未售出，定金不退。后來，宗先生偶然得知小劉未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，但在洽談時卻出示了載明"經(jīng)紀(jì)人"字樣的名片，不由得對中介公司的誠信產(chǎn)生了質(zhì)疑。他立即向中介公司發(fā)出解除委托合同的通知，后自行將房屋賣出。這時，中介公司也與第三人簽訂了購房委托合同并收了定金。中介公司以宗先生"一房二賣"訴至法院。法院判決宗先生返還中介公司定金3000元，駁回了中介公司其他訴訟請求。

解析 居間合同(又稱中介合同)是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，由委托人支付報酬的合同。委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》的人員，中介公司從業(yè)人員小劉未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》，對外以經(jīng)紀(jì)人名義從事相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，上述違規(guī)行為足以使得宗先生失去對于中介公司的信任進(jìn)而解除雙方居間合同，故自通知到達(dá)中介公司之日，雙方居間合同關(guān)系即告解除。中介公司稱宗先生違約，要求其雙倍返還定金并賠償損失的主張得不到法院的支持。

購房人在與中介公司簽訂合同時，應(yīng)仔細(xì)查看中介公司的資質(zhì)以及經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格，避免因中介缺失此類資格對自己產(chǎn)生不利影響。當(dāng)發(fā)現(xiàn)中介存在資質(zhì)問題時，及時解除合同，同時規(guī)劃好房屋出售的下一步計劃。

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