了解和準(zhǔn)確把握以下幾個(gè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)和法律概念，對(duì)于沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的消費(fèi)者十分必要。

　　什么是“要約”和“要約邀請(qǐng)”？

　　相關(guān)規(guī)定———

　　·要約

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第 14條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： 1、內(nèi)容具體確定； 2、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束?！?

　　·要約邀請(qǐng)

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第 15條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”

　　要約和要約邀請(qǐng)是常見(jiàn)的兩個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，但其實(shí)業(yè)內(nèi)人士都不容易分清它們的界限和內(nèi)涵，外行就更弄不清了。對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如何理解商品房廣告中到底哪些內(nèi)容屬于要約、構(gòu)成合同條款的內(nèi)容，哪些內(nèi)容只是要約邀請(qǐng)、不構(gòu)成合同條款的內(nèi)容，有非常重要的意義！

　　要約和要約邀請(qǐng)的區(qū)別在于：
　　1、要約是當(dāng)事人希望和他人訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接目的要約邀請(qǐng)是希望對(duì)方向自己發(fā)出要約的意思表示。

　　2、要約大多數(shù)是針對(duì)特定的相對(duì)人的，往往采用對(duì)話和信函的方式；而要約邀請(qǐng)一般是針對(duì)不特定的相對(duì)人的，故往往通過(guò)電視、報(bào)刊等媒介手段。

　　3、要約的內(nèi)容必須具備一種使合同成立的主要條件，如明確的標(biāo)的額、標(biāo)的物數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款報(bào)酬、履行期限等；而要約邀請(qǐng)則不具備這些條件。

　　舉一個(gè)生活中常見(jiàn)的事例，幫助消費(fèi)者理解抽象的理論：夏天，街邊賣冰棍的小販為了招攬顧客會(huì)叫賣，如果他吆喝“冰棍、清涼解暑的冰棍”，這就只是一個(gè)要約邀請(qǐng)，他是為了吸引人們來(lái)向他詢價(jià)；如果他吆喝“冰棍、紅豆冰棍，五毛一根”，這就可以構(gòu)成要約了。

　　一旦出現(xiàn)了購(gòu)房糾紛，如果法院認(rèn)定房屋銷售廣告屬于要約，消費(fèi)者據(jù)其購(gòu)購(gòu)了房屋，其內(nèi)容就應(yīng)該構(gòu)成房屋購(gòu)賣合同的一個(gè)組成部分，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)廣告中的承諾，則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約；如果法院認(rèn)定房屋銷售廣告屬于要約邀請(qǐng)，則廣告的內(nèi)容就不能當(dāng)然地作為合同的一部分，僅能作為一種參考，并不具有約束力，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售廣告中的承諾，即使消費(fèi)者確實(shí)是因?yàn)橄嘈艔V告內(nèi)容而購(gòu)購(gòu)的房屋，也不能因此主張開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成違約。由此可見(jiàn)，廣告到底是要約邀請(qǐng)還是要約，對(duì)消費(fèi)者而言至關(guān)重要。通常情況下，廣告被認(rèn)為是一種要約邀請(qǐng)。但是在特定的情況下，廣告也可被視為要約，從而對(duì)廣告發(fā)布者具有約束力。

　　相關(guān)規(guī)定———

　　見(jiàn)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第 3條的規(guī)定

　　此“訂金”非彼“定金”？

　　目前，消費(fèi)者購(gòu)房往往都會(huì)和開(kāi)發(fā)商先簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商一般要求購(gòu)房人先付訂金，而一旦事后消費(fèi)者沒(méi)有同開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，或者是開(kāi)發(fā)商有違約、隱瞞未實(shí)際取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的情況發(fā)生，就這筆訂金退與不退，往往會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。為了避免利益受損失，消費(fèi)者頭先應(yīng)該清楚法律有關(guān)“定金”的規(guī)定。

　　相關(guān)規(guī)定———

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第 89條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第 115條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第 4條：

　　出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)計(jì)等方式向購(gòu)受人收受定金作為訂立商品房購(gòu)賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品購(gòu)賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)受人。

　　依據(jù)上述規(guī)定，如果《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中約定了定金，等到消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)賣合同》后，該定金可以抵作購(gòu)房款；但如果事后沒(méi)有能夠簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，定金的能否返還，應(yīng)該區(qū)分不同情況，不能一概而論：

　　如果是由于消費(fèi)者有過(guò)錯(cuò)不能簽訂合同，比如消費(fèi)者無(wú)正當(dāng)理由反悔，不想購(gòu)購(gòu)所認(rèn)購(gòu)的商品房，此時(shí)依據(jù)法律規(guī)定，消費(fèi)者無(wú)權(quán)要求返還定金；如果是由于開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)不能簽訂合同，定金應(yīng)該雙倍返還消費(fèi)者；如果是雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況致使合同不能簽訂，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該將定金返還消費(fèi)者。

　　提醒消費(fèi)者注意的是，我國(guó)法律規(guī)定，合同中定金的約定必須是明確的，如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定繳納的為“預(yù)付款”、“訂金”，并沒(méi)有明確是定金性質(zhì)，則不能適用法律有關(guān)定金的規(guī)定。消費(fèi)者要注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的究竟是“訂金”還是“定金”，要是拿不準(zhǔn)，一定要在簽訂之前和開(kāi)發(fā)商核實(shí)是否定金性質(zhì)，以免利益受到損失。如果《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中的“訂金”不具有“定金”性質(zhì)，雙方若沒(méi)有較終簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，當(dāng)事人向法院主張定金權(quán)利的要求就不會(huì)得到支持。

　　和商品房有關(guān)的面積概念有哪些？

　　商品房面積直接關(guān)系著購(gòu)房的價(jià)款總額，但是很多消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房時(shí)常見(jiàn)的幾個(gè)面積概念并不了解。在購(gòu)房過(guò)程中，與消費(fèi)者有關(guān)的商品房面積概念主要有以下幾個(gè)：商品房銷售面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、公共建筑面積。

　　相關(guān)規(guī)定———

　　建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》

　　第3條商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。

　　第5條商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　　第6條套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

　　1、套（單元）內(nèi)的使用面積； 2、套內(nèi)墻體面積； 3、陽(yáng)臺(tái)建筑面積?！ぁ蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》 3.5.2住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1、各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和；

　　2、套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和。

　　依據(jù)上述規(guī)定，幾個(gè)面積可以用以下的公式來(lái)表示：

　　商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積

　　明確了幾個(gè)面積概念的關(guān)系后，消費(fèi)者往往還比較關(guān)心公用建筑面積究竟包括哪些，因?yàn)樗^終要分?jǐn)偟戒N售面積里，消費(fèi)者會(huì)關(guān)心它的分?jǐn)偸欠窈侠?？是否有多分?jǐn)偟默F(xiàn)象？商品房公共建筑面積指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有、共同使用的建筑面積，它由以下兩部分組成：

　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

　　2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

　　公用建筑面積計(jì)算時(shí)，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，都不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

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