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購房警惕數(shù)字游戲 新合同如何簽
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 494 次
8號樓為何變成4號樓
如果有人說他收房時找不到自己所購的房子了,您信不信?這并非是聳人聽聞,已有幾位購房人問我在這種情況下怎么辦?
現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視,為了一個靚號,不惜一擲千金,有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理,賣房時將幢(座)號、層數(shù)、門牌號避開4、13、14、24等數(shù)字,有的是跳過,有的是用3A、12A、1、2等數(shù)字代替。因此,購房人在約定合同第三條時頭先要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過批準的設(shè)計等合法有效的證明材料,自己所購的房屋所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標注一致。
如果不一致,對數(shù)字特別在意的人就要有心理準備,房地產(chǎn)商交房時幢(座)號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦?現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了,挑了8字的人實際收到的成了7字,甚至有的8號樓莫名其妙地變成了4號樓。因此筆者建議這些購房人較好事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時出現(xiàn)這種問題,房子是可退還是可換,不然到時即使法官認定房地產(chǎn)商在這個問題上違約,但由于沒有具體賠償依據(jù),憑法官自由裁量,購房人很難根據(jù)自己的“迷信”達到退房或換房的目的。
圖紙尺寸要標明
合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖,房地產(chǎn)商通常會提供一個購房人所購房屋的平面圖,購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖,而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個平面圖上標清所有尺寸,需要文字說明的盡量詳細,平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全,房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標清楚,并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。
在這里需要提醒購房人注意的有兩點:
1.有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓,這是一種似是而非的寫法,公寓就是住宅,不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止,商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞,國家根本就沒有這個有關(guān)房屋用途的用語。當然我們不得不承認目前購這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益,但長遠利益是否能得到保障仍是一個未知數(shù)。為了居住而購“商住兩用樓”,則是有百害而無一利。
2.層高包括樓板的厚度,購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高,因此購房人較好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。
綠化率并非綠地率
購房人在關(guān)注自己所購房屋平面圖的同時,還應(yīng)盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購購房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上,在圖上準確標明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率,并確定自己所購房屋采光有無遮擋。
購房人在進行這些約定前有幾個概念需要搞清:
1.建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi),但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金,人防工程屬國家所有,不計算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金,往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率,它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積,包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。
2.房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞,根據(jù)園林專家介紹,這也是一個不準確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中,準確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地,不管它們上面是否有綠化,都不計入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率,所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
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