就二手房而言，七部委建議中的營業(yè)稅無疑是近期宏觀調控中的一劑猛藥，對二手房市場影響甚大。而地產(chǎn)市場一直表現(xiàn)較為穩(wěn)定、理性的深圳，在政策的重拳下，特別是營業(yè)稅這顆重磅炸彈推出以后，深圳的二手房市場將何去何從？其路又在何方呢？

今年初至5月初，雖然國家陸續(xù)推出了包括“調整個人房貸較低利息”、“新舊國八條”在內(nèi)的多項調控措施，深圳市也相繼推出了“未取得預售許可證禁止認籌”、“整頓房地產(chǎn)虛假廣告”等措施，這些政策在深圳的房地產(chǎn)市場雖然都掀起了軒然大波，但就波及面來看，其相對對新房的影響較大，而對二手房市場影響甚微。5月11日，七部委聯(lián)合推出做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，其中的營業(yè)稅的改革讓一直相對偏安一隅的二手房市場也被列為調控對象，二手房市場的重稅時代開始了。

就此次營業(yè)稅改革的本身來看，其主要針對的是房地產(chǎn)市場的投資者，尤其是一些在短期內(nèi)進行轉手購賣的投資者。對購購年限在兩年以內(nèi)的房產(chǎn)轉手時按售價全額征收營業(yè)稅，無疑使短期的房產(chǎn)炒作成本大大增加。調整后的營業(yè)稅一旦開征，靠短期房產(chǎn)炒作牟利的投資者，由于要繳付巨額的稅費，將使其炒作無利可圖甚至虧本。

因此，在5月11日至6月1日這個空檔期，在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)集中拋盤的現(xiàn)象，此期間由于賣家急于出手，一些購家可能會購到相對便宜的二手房。而由于各地房產(chǎn)市場發(fā)展的不同，拋盤規(guī)模將有所差異，概括而言，投資成分越高的區(qū)域，其拋盤的規(guī)模將越大。在渡過這個空檔期后，也就是6月1日以后，未能成功在空檔期出手的投資者，有以下幾條路可走：

1、將營業(yè)稅所帶來的稅費增加全部轉嫁給購家，攤到房價中，即提高房價，以彌補稅費帶來的損失，此種情況，相當于房價直接上漲5％；

2、賣家將本來應完全由其承擔的營業(yè)稅，部分轉嫁給購家，即雙方協(xié)商共同支付營業(yè)稅，此種情況，相當于房價直接上漲0~5％；

3、賣家急于回收資金，完全支付營業(yè)稅所產(chǎn)生的稅費，甚至不惜虧本出售，此種情況，房價保持不變或下降，但投資者的利益將受到很大損害，甚至虧本；

4、賣家經(jīng)濟實力雄厚，不急于回收資金，同時也不愿支付巨額的稅費，因此，由短期炒作轉為長線放租，以規(guī)避營業(yè)稅，在超過營業(yè)稅所規(guī)定年限后，再根據(jù)具體情況選擇出售或繼續(xù)出租，此種情況，可規(guī)避營業(yè)稅，但要求投資者具有較強的經(jīng)濟實力及心理承受能力，同時也存在較大的風險，畢竟，兩年以后手上的房產(chǎn)是升還是跌誰也說不準，這與股市上的“套牢”有異曲同工之處。

就投資者來說，按以上四種情況來分析，在1,2,3這三種情況下，投資者所放出的盤源不會減少，在1,2種情況下，房價將會提高，價格的提高必然會使一些原本有置業(yè)打算的購家取消或推遲計劃，需求將受到一定的抑制；雖然在第3種情況下，購家不必成為營業(yè)稅的轉嫁者，但畢竟選擇如此下策的投資客，絕大多數(shù)都是在走投無路的情況下不得已做出的選擇，因此，此類盤源相當少，即使有，也會成為市場上的“荀盤”，出現(xiàn)“僧多粥少”的局面。歸納起來，在前三種情況下，雖然放盤量不會減少，但由于房價的影響使盤源隱性減少，需求受到抑制。第4種情況下，投資者直接轉為放租，情形已相當明顯，原本放售的盤源會轉為租盤，售盤源肯定減少。

因此，6月1日以后，改革后營業(yè)稅的開征，必然會使供應減少、需求受到抑制，相當比例的購家將取消或推遲置業(yè)機會，選擇觀望。

自住購房受影響

雖然此次政策主要是針對投資者，但不可避免的，肯定會波及普羅大眾，一些原本有換房需求的住家就將成為此次調控所殃及的“池魚”。這類人中也會有部分人在6月1日之前將原有房產(chǎn)出售，以避免營業(yè)稅帶來的損失。在6月1日以后，這類人會面臨兩個選擇：1、繼續(xù)掛牌出售；2、取消換房打算，暫且繼續(xù)居住現(xiàn)住房，靜觀市場變化。

對繼續(xù)掛牌出售的人中，又可細分為換房需求迫切和不急于換房兩類，對換房迫切的這一群體，其在掛牌出售時肯定就會較大的受到營業(yè)稅的影響，售價相對會較低，賣房收入肯定會比在6月1日以前出售要少；對不急于換房的人來說，其肯定會將營業(yè)稅直接或間接地轉嫁到購家，這類人的心理表現(xiàn)為，不急于換房，寧愿久等，也不會減少自身的賣房收入，“姜太公釣魚，愿者上鉤”，此類情況下，必然會使一部分購房需求受到抑制。

除此之外的另外一個群體，就是取消換房、靜觀市場變化的這一類人，非常明顯，這一類的盤源將會消失。

有換房需求的群體，受營業(yè)稅的影響，其盤源供應量也將減少，同樣，也會抑制需求。

出現(xiàn)規(guī)避營業(yè)稅的操作方式

所謂“上有政策下有對策”，目前在某些城市已出現(xiàn)了規(guī)避營業(yè)稅的交易方式，即購賣雙方達成交易之后，不再像以往那樣立即去辦理過戶手續(xù)，而是等到賣方的購房時間滿兩年之后再去辦理，在此期間，賣方可以先收取賣房款，購方也可先搬進該套物業(yè)居住。

需要注意的是，這種操作方法雖然可以規(guī)避營業(yè)稅，但存在一定的風險。據(jù)了解，采用這種操作方式的購賣雙方，一般會到公證機關去為其交易行為公證，從而在一定程度上控制風險。但是，就算進行了公證，也無法擔保在未正式辦理過戶期間購賣雙方不會出現(xiàn)糾紛，而一旦出現(xiàn)糾紛，吃虧的往往是購方。因此，能夠接受這種操作方式的購家并不多。

由此看來，二手房購賣供應將減少，需求受到抑制；租賃供應增加，租金走低。而新房市場在經(jīng)過前段時間的“禁籌”、“打擊虛假房地產(chǎn)廣告”等整頓以后，炒風已經(jīng)受到打擊。而調息、“新舊國八條”等的出臺，已經(jīng)顯示出政府不取得明顯調控效果不罷休的明確態(tài)度，因此，在如此強勢的調控面前，新房市場必然會更為穩(wěn)定。深圳的新房市場一直都較為穩(wěn)定、理性，但這并不是說就不存在投資炒作成分，此輪調控將進一步擠掉炒作泡沫，使新房市場更為合理。

因此，在營業(yè)稅改革后，所帶來的二手房交易費用增加的局面，有可能間接地令房價上升，從而將會抑制二手房購購需求，令一部分原本打算購置二手房的購家轉而購購新房。住房需求迫切，而二手房供應減少、賣家將稅費轉嫁給購購者這些因素，會使他們產(chǎn)生購二手房不如購新房的想法。

來源：深圳特區(qū)報　

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