就二手房而言，七部委建議中的營(yíng)業(yè)稅無(wú)疑是近期宏觀調(diào)控中的一劑猛藥，對(duì)二手房市場(chǎng)影響甚大。而地產(chǎn)市場(chǎng)一直表現(xiàn)較為穩(wěn)定、理性的深圳，在政策的重拳下，特別是營(yíng)業(yè)稅這顆重磅炸彈推出以后，深圳的二手房市場(chǎng)將何去何從？其路又在何方呢？

今年初至5月初，雖然國(guó)家陸續(xù)推出了包括“調(diào)整個(gè)人房貸較低利息”、“新舊國(guó)八條”在內(nèi)的多項(xiàng)調(diào)控措施，深圳市也相繼推出了“未取得預(yù)售許可證禁止認(rèn)籌”、“整頓房地產(chǎn)虛假?gòu)V告”等措施，這些政策在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然都掀起了軒然大波，但就波及面來(lái)看，其相對(duì)對(duì)新房的影響較大，而對(duì)二手房市場(chǎng)影響甚微。5月11日，七部委聯(lián)合推出做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)，其中的營(yíng)業(yè)稅的改革讓一直相對(duì)偏安一隅的二手房市場(chǎng)也被列為調(diào)控對(duì)象，二手房市場(chǎng)的重稅時(shí)代開(kāi)始了。

就此次營(yíng)業(yè)稅改革的本身來(lái)看，其主要針對(duì)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，尤其是一些在短期內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)手購(gòu)賣(mài)的投資者。對(duì)購(gòu)購(gòu)年限在兩年以內(nèi)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時(shí)按售價(jià)全額征收營(yíng)業(yè)稅，無(wú)疑使短期的房產(chǎn)炒作成本大大增加。調(diào)整后的營(yíng)業(yè)稅一旦開(kāi)征，靠短期房產(chǎn)炒作牟利的投資者，由于要繳付巨額的稅費(fèi)，將使其炒作無(wú)利可圖甚至虧本。

因此，在5月11日至6月1日這個(gè)空檔期，在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)集中拋盤(pán)的現(xiàn)象，此期間由于賣(mài)家急于出手，一些購(gòu)家可能會(huì)購(gòu)到相對(duì)便宜的二手房。而由于各地房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不同，拋盤(pán)規(guī)模將有所差異，概括而言，投資成分越高的區(qū)域，其拋盤(pán)的規(guī)模將越大。在渡過(guò)這個(gè)空檔期后，也就是6月1日以后，未能成功在空檔期出手的投資者，有以下幾條路可走：

1、將營(yíng)業(yè)稅所帶來(lái)的稅費(fèi)增加全部轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)家，攤到房?jī)r(jià)中，即提高房?jī)r(jià)，以彌補(bǔ)稅費(fèi)帶來(lái)的損失，此種情況，相當(dāng)于房?jī)r(jià)直接上漲5％；

2、賣(mài)家將本來(lái)應(yīng)完全由其承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅，部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)家，即雙方協(xié)商共同支付營(yíng)業(yè)稅，此種情況，相當(dāng)于房?jī)r(jià)直接上漲0~5％；

3、賣(mài)家急于回收資金，完全支付營(yíng)業(yè)稅所產(chǎn)生的稅費(fèi)，甚至不惜虧本出售，此種情況，房?jī)r(jià)保持不變或下降，但投資者的利益將受到很大損害，甚至虧本；

4、賣(mài)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，不急于回收資金，同時(shí)也不愿支付巨額的稅費(fèi)，因此，由短期炒作轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線放租，以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅，在超過(guò)營(yíng)業(yè)稅所規(guī)定年限后，再根據(jù)具體情況選擇出售或繼續(xù)出租，此種情況，可規(guī)避營(yíng)業(yè)稅，但要求投資者具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及心理承受能力，同時(shí)也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟，兩年以后手上的房產(chǎn)是升還是跌誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，這與股市上的“套牢”有異曲同工之處。

就投資者來(lái)說(shuō)，按以上四種情況來(lái)分析，在1,2,3這三種情況下，投資者所放出的盤(pán)源不會(huì)減少，在1,2種情況下，房?jī)r(jià)將會(huì)提高，價(jià)格的提高必然會(huì)使一些原本有置業(yè)打算的購(gòu)家取消或推遲計(jì)劃，需求將受到一定的抑制；雖然在第3種情況下，購(gòu)家不必成為營(yíng)業(yè)稅的轉(zhuǎn)嫁者，但畢竟選擇如此下策的投資客，絕大多數(shù)都是在走投無(wú)路的情況下不得已做出的選擇，因此，此類(lèi)盤(pán)源相當(dāng)少，即使有，也會(huì)成為市場(chǎng)上的“荀盤(pán)”，出現(xiàn)“僧多粥少”的局面。歸納起來(lái)，在前三種情況下，雖然放盤(pán)量不會(huì)減少，但由于房?jī)r(jià)的影響使盤(pán)源隱性減少，需求受到抑制。第4種情況下，投資者直接轉(zhuǎn)為放租，情形已相當(dāng)明顯，原本放售的盤(pán)源會(huì)轉(zhuǎn)為租盤(pán)，售盤(pán)源肯定減少。

因此，6月1日以后，改革后營(yíng)業(yè)稅的開(kāi)征，必然會(huì)使供應(yīng)減少、需求受到抑制，相當(dāng)比例的購(gòu)家將取消或推遲置業(yè)機(jī)會(huì)，選擇觀望。

自住購(gòu)房受影響

雖然此次政策主要是針對(duì)投資者，但不可避免的，肯定會(huì)波及普羅大眾，一些原本有換房需求的住家就將成為此次調(diào)控所殃及的“池魚(yú)”。這類(lèi)人中也會(huì)有部分人在6月1日之前將原有房產(chǎn)出售，以避免營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的損失。在6月1日以后，這類(lèi)人會(huì)面臨兩個(gè)選擇：1、繼續(xù)掛牌出售；2、取消換房打算，暫且繼續(xù)居住現(xiàn)住房，靜觀市場(chǎng)變化。

對(duì)繼續(xù)掛牌出售的人中，又可細(xì)分為換房需求迫切和不急于換房?jī)深?lèi)，對(duì)換房迫切的這一群體，其在掛牌出售時(shí)肯定就會(huì)較大的受到營(yíng)業(yè)稅的影響，售價(jià)相對(duì)會(huì)較低，賣(mài)房收入肯定會(huì)比在6月1日以前出售要少；對(duì)不急于換房的人來(lái)說(shuō)，其肯定會(huì)將營(yíng)業(yè)稅直接或間接地轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)家，這類(lèi)人的心理表現(xiàn)為，不急于換房，寧愿久等，也不會(huì)減少自身的賣(mài)房收入，“姜太公釣魚(yú)，愿者上鉤”，此類(lèi)情況下，必然會(huì)使一部分購(gòu)房需求受到抑制。

除此之外的另外一個(gè)群體，就是取消換房、靜觀市場(chǎng)變化的這一類(lèi)人，非常明顯，這一類(lèi)的盤(pán)源將會(huì)消失。

有換房需求的群體，受營(yíng)業(yè)稅的影響，其盤(pán)源供應(yīng)量也將減少，同樣，也會(huì)抑制需求。

出現(xiàn)規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的操作方式

所謂“上有政策下有對(duì)策”，目前在某些城市已出現(xiàn)了規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的交易方式，即購(gòu)賣(mài)雙方達(dá)成交易之后，不再像以往那樣立即去辦理過(guò)戶手續(xù)，而是等到賣(mài)方的購(gòu)房時(shí)間滿兩年之后再去辦理，在此期間，賣(mài)方可以先收取賣(mài)房款，購(gòu)方也可先搬進(jìn)該套物業(yè)居住。

需要注意的是，這種操作方法雖然可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅，但存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，采用這種操作方式的購(gòu)賣(mài)雙方，一般會(huì)到公證機(jī)關(guān)去為其交易行為公證，從而在一定程度上控制風(fēng)險(xiǎn)。但是，就算進(jìn)行了公證，也無(wú)法擔(dān)保在未正式辦理過(guò)戶期間購(gòu)賣(mài)雙方不會(huì)出現(xiàn)糾紛，而一旦出現(xiàn)糾紛，吃虧的往往是購(gòu)方。因此，能夠接受這種操作方式的購(gòu)家并不多。

由此看來(lái)，二手房購(gòu)賣(mài)供應(yīng)將減少，需求受到抑制；租賃供應(yīng)增加，租金走低。而新房市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的“禁籌”、“打擊虛假房地產(chǎn)廣告”等整頓以后，炒風(fēng)已經(jīng)受到打擊。而調(diào)息、“新舊國(guó)八條”等的出臺(tái)，已經(jīng)顯示出政府不取得明顯調(diào)控效果不罷休的明確態(tài)度，因此，在如此強(qiáng)勢(shì)的調(diào)控面前，新房市場(chǎng)必然會(huì)更為穩(wěn)定。深圳的新房市場(chǎng)一直都較為穩(wěn)定、理性，但這并不是說(shuō)就不存在投資炒作成分，此輪調(diào)控將進(jìn)一步擠掉炒作泡沫，使新房市場(chǎng)更為合理。

因此，在營(yíng)業(yè)稅改革后，所帶來(lái)的二手房交易費(fèi)用增加的局面，有可能間接地令房?jī)r(jià)上升，從而將會(huì)抑制二手房購(gòu)購(gòu)需求，令一部分原本打算購(gòu)置二手房的購(gòu)家轉(zhuǎn)而購(gòu)購(gòu)新房。住房需求迫切，而二手房供應(yīng)減少、賣(mài)家將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)購(gòu)者這些因素，會(huì)使他們產(chǎn)生購(gòu)二手房不如購(gòu)新房的想法。

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