自去年10月29日央行實(shí)施加息政策，給房產(chǎn)投資置業(yè)加了一把鎖后，2005年3月17日央行宣布再次上調(diào)經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房商業(yè)貸款利率，由此拉開(kāi)了今年宏觀調(diào)控的序幕。緊接著就是“新老國(guó)八條”，然后到5月12日七部委實(shí)施的新政，再度加緊了房產(chǎn)投資置業(yè)環(huán)境的“緊箍咒”。

這種“緊箍咒”的咒語(yǔ)主要通過(guò)金融環(huán)境（利率政策）、稅收環(huán)境以及房產(chǎn)進(jìn)入和退出機(jī)制的變動(dòng)三方面共同完成。面臨當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資置業(yè)環(huán)境的巨大改變，有關(guān)專(zhuān)家指出，需要改變?nèi)齻€(gè)房產(chǎn)投資置業(yè)的理念，也就是新政之下應(yīng)該遵循以下三個(gè)新的投資置業(yè)準(zhǔn)則。

等額本金優(yōu)勢(shì)更加明顯

雖然目前銀行提供的還款方式多達(dá)五種甚至更多，但是人們經(jīng)常采用的就是等額本息還款與等額本金還款兩種方式。而在這兩種還款方式中，絕大部分又都是采取等額本息的還款方式，很少有人選擇等額本金的還款方式。

殊不知，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。特別是在當(dāng)前利率發(fā)生明顯變動(dòng)的情況下，等額本金還款法的支付利息總額更要明顯少于等額本息還款法。

實(shí)例比如王先生要購(gòu)購(gòu)一套70萬(wàn)元的房子，貸款50萬(wàn)元。根據(jù)等本還款法：每月還款額＝貸款本金／貸款期月數(shù)＋（本金—已歸還本金）×月利率；而等額還款法：每月還款額＝貸款本金×月利率×（1＋月利率）還款期月／（1＋月利率）還款期月—1。

若則在相同的貸款年限下，等額本息還款因利率上調(diào)引起的利息增加額要明顯大于等額本金還款因利率上調(diào)引起的利息增加額。同樣是10年期，利率為5.51％相比5.31％的等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為5042元，兩者差額達(dá)到了890元。由此表明，在您投資置業(yè)選擇還款方式當(dāng)中，等額本金的還款方式在利率不穩(wěn)定的情況下，其優(yōu)勢(shì)將會(huì)尤其顯現(xiàn)。

投資周期越長(zhǎng)越好

在此次七部委出臺(tái)的新政當(dāng)中，對(duì)于房產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)開(kāi)征相關(guān)的稅費(fèi)，比如2年以?xún)?nèi)需要全額征收5.5％的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于5年以?xún)?nèi)的要按照差額征收20％的個(gè)人所得稅，而自用5年以上，并是家中惟一生活用房，可免收個(gè)人所得稅。

面對(duì)稅費(fèi)的調(diào)整，作為房產(chǎn)投資置業(yè)者必須改變?cè)械耐顿Y模式，若打算將家中惟一生活用房用來(lái)投資的話，就需要由短期變?yōu)?年以上的中長(zhǎng)期投資置業(yè)。

實(shí)例比如張先生購(gòu)購(gòu)了一套80平方米的兩居普通住房，購(gòu)購(gòu)總價(jià)為45萬(wàn)元，并且該房屋是張先生家中的惟一生活用房。

如果2年內(nèi)將該套房產(chǎn)以50萬(wàn)元的價(jià)格出售，需繳營(yíng)業(yè)稅500000×5.5％＝27500元，及個(gè)人所得稅（500000—450000）×20％＝10000萬(wàn)元；如果張先生持有房產(chǎn)5年以上仍然按照50萬(wàn)元出售，僅需繳營(yíng)業(yè)稅（500000—450000）×5.5％＝2750元，相比2年以?xún)?nèi)出售房產(chǎn)僅營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)就省繳27500＋10000—2750＝34750元。

關(guān)注住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)

在新政出臺(tái)后對(duì)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新的定義，只有同時(shí)滿足小區(qū)建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積120平方米以下的才被定義為普通住房，比如房屋建筑面積150平方米的就歸結(jié)為非普通住房。而這種普通住房劃定標(biāo)準(zhǔn)的重新界定，不僅僅在購(gòu)房時(shí)會(huì)產(chǎn)生明顯的稅費(fèi)交納差異，根據(jù)新的房地產(chǎn)稅收政策，非普通商品房更會(huì)影響到以后房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)差異。

實(shí)例現(xiàn)在假設(shè)李先生購(gòu)購(gòu)一套150平方米的房產(chǎn)，總額為100萬(wàn)元；孫女士在同樣區(qū)域購(gòu)購(gòu)兩套75平方米的房產(chǎn)，每套房產(chǎn)為50萬(wàn)元，兩套總額也為100萬(wàn)元。若李先生和孫女士同時(shí)在若干年后將自己的房產(chǎn)都是以110萬(wàn)元出售，則其交納稅費(fèi)的差異隨著持有房產(chǎn)的年限不同產(chǎn)生明顯異同。

按規(guī)定，持有房產(chǎn)2年內(nèi)，李先生比孫女士多支出12000元，持有房產(chǎn)在2年（含）以上5年以下，李先生比孫女士多支出17500元，持有房產(chǎn)在5年以上，李先生比孫女士多支出28900元。

摘自《青島早報(bào)》

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