購(gòu)房可以說是近幾年京城百姓生活中的關(guān)鍵詞?；ǘ嗌馘X購(gòu)房，上哪兒購(gòu)房，購(gòu)什么樣的房，貸款多少錢，怎么個(gè)還貸法，一連串的問題接踵而至。俗話說，不當(dāng)家不知柴米貴，更何況是這么一大筆購(gòu)房的錢呢，還是精打細(xì)算一些的好。北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝先生，教你用理財(cái)?shù)难酃膺x擇較適合自己的房貸。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況確定房貸

　　很多人在申請(qǐng)貸款的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)極端，一個(gè)是能貸多少就貸多少，一個(gè)是盡可能少貸，因?yàn)槔习傩斩疾辉敢饨桢X過日子。這兩種極端都不是理性的。

　　從理財(cái)?shù)慕嵌日f應(yīng)該根據(jù)自己的家庭狀況和經(jīng)濟(jì)狀況來確定房貸。如果你有一筆閑錢只存在銀行，沒有投資更高回報(bào)率的渠道，就要盡可能少貸，這樣付出的利息會(huì)少一些。假如你有一筆閑錢投資在股市、信托、基金甚至其他實(shí)業(yè)上，率高于銀行利率，那么就盡可能多貸。這可能不是一個(gè)很全面的建議，因?yàn)槔碡?cái)涉及很多方面，要考慮到資金的流動(dòng)性、安全性、保險(xiǎn)及備用金等等，但對(duì)一般老百姓來說，這是一個(gè)樸素而又簡(jiǎn)單的思考方式。

對(duì)銀行門檻的認(rèn)識(shí)

　　國(guó)內(nèi)16家銀行中有13家是商業(yè)銀行，這13家中有11家可以提供房貸。但這11家銀行的條件不盡相同，在貸款前了解這些銀行非常關(guān)鍵。

　　銀行的門檻主要體現(xiàn)在：，一般銀行是對(duì)18周歲以上、60周歲以下的人才提供貸款，有的銀行規(guī)定到期的時(shí)候不能超過60周歲。，對(duì)戶籍的限制，自去年11月份宏觀調(diào)控加強(qiáng)以后，北京的銀行對(duì)京城外地人提供貸款的要求已經(jīng)提高，如果不是北京戶口，在申請(qǐng)貸款之前應(yīng)該了解哪家銀行對(duì)外地人是差別對(duì)待的，雖然每家銀行都說外地人可以申請(qǐng)貸款，但通過率不一樣。第三，對(duì)收入狀況的審核，即銀行常說的資信狀況，收入的多少和穩(wěn)定性是銀行審核的。收入越好，成功申請(qǐng)貸款的可能性越大。

如何選擇銀行

　　銀行對(duì)貸后服務(wù)的不同可能會(huì)給家庭的資金安排帶來很多麻煩，因此在貸款的時(shí)候要了解各家銀行的貸款政策，總的可以從以下幾方面考慮：

　　，銀行能不能提前還貸？提前還貸的復(fù)雜程度是多少？會(huì)不會(huì)收違約金？這是必須要了解的。

　　，銀行是否允許延長(zhǎng)貸款年限或做加按？如果在申請(qǐng)的時(shí)候不考慮這個(gè)，想變更的時(shí)候就比較麻煩。

　　第三，房子能否轉(zhuǎn)按揭？房子是按揭購(gòu)的，但是還沒有還完，能否賣掉？如果銀行不提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，你要賣房子也是非常麻煩的，那么貸款的時(shí)候就要關(guān)注這個(gè)問題。

　　第四，各家銀行的利率是不一樣的，你要選擇哪家銀行的利率需要費(fèi)一番工夫研究。浮動(dòng)利率的好處是你不要考慮利率的上升和下降，對(duì)于沒有很好的投資經(jīng)驗(yàn)、投資意識(shí)和時(shí)間、能力的客戶，選擇這種方式比較好。固定利率各家也不一樣，在選擇的過程中可能有一些區(qū)別。這是選擇不同的銀行和不同的貸款產(chǎn)品，會(huì)影響到你未來的貸后經(jīng)濟(jì)狀況。

　　此外，要注意自己的資信記錄。從2003年下半年開始，北京的各家銀行已經(jīng)開始聯(lián)盟，你只要在某一家銀行出現(xiàn)了資信不好的記錄，在中國(guó)人民銀行的資信網(wǎng)就可以查出。如果你再想申請(qǐng)貸款，那是難于上青天。如果大家對(duì)細(xì)節(jié)沒有注意，將來會(huì)造成很大的麻煩。

國(guó)內(nèi)房貸種類

　　種是購(gòu)房貸款，即通常說的按揭貸款，這解決了很多中國(guó)人購(gòu)房資金不足的困惑和難題。住房按揭又分為兩類，一類是商業(yè)貸款，由銀行提供；類是公積金貸款，只要連續(xù)繳存了12個(gè)月，就可以申請(qǐng)公積金貸款。

　　種是同名轉(zhuǎn)按揭，已經(jīng)有了貸款，在銀行之間跳槽，完成更好的對(duì)貸款的管理，或者出于各種原因，對(duì)自己的貸款進(jìn)行變更。

　　第三種是純粹出于融資的需求，比如把房產(chǎn)抵押給銀行，獲得一筆貸款，即我們經(jīng)常說的抵押經(jīng)營(yíng)性貸款或者抵押消費(fèi)貸款，資金可以用于各種合理的需求，比如經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)、繼續(xù)購(gòu)房、購(gòu)車、出國(guó)、留學(xué)、裝修，甚至旅游。

　　第四種是轉(zhuǎn)按揭，當(dāng)房子還處在按揭期間，想轉(zhuǎn)賣給另外一個(gè)人，有些銀行可以提供此類服務(wù)。

　　此外，還有一種方式是典當(dāng)，把房子抵押給典當(dāng)行，當(dāng)天就可以拿到錢，但的不好就是利率太高，年利率會(huì)達(dá)到47%-50%，一般人受不了。如果借了100萬元，年利率可能要達(dá)到50萬元。

銀行還款方式

　　等額本息：即大家平常所說的月供，每個(gè)月本金和利息加起來相等，比如貸20年，每個(gè)月還2000或3000元。這個(gè)還款法較適合于剛剛步入社會(huì)，工作了三到五年，購(gòu)套房子的年輕人。

　　等額本金：即通俗講的遞減還款法，每個(gè)月還的錢逐步遞減，個(gè)月是較高的，較后一個(gè)月是較少的，每個(gè)月本金相等，但利息下降。這種還款方式適合30多歲到45周歲的人群。

　　雙周供：每半個(gè)月還一次，比如你采用等額本息的方式，每個(gè)月還3000元，如果換成雙周供的話，每半個(gè)月還1500元。優(yōu)勢(shì)是在同樣的額度、相同的貸款年限基礎(chǔ)上，雙周供比等額本息還的利息要少得多。這種方式比較適合有很好的現(xiàn)金流的中高端人群。

　　自由還款：這種方式只存在公積金貸款中，商業(yè)銀行目前還不提供，即每個(gè)月還款金額不低于較低還款額，如果貸40萬元、20年公積金，每個(gè)月只要不低于800元，隨便怎么還都可以。這是較自由的一種還款方式，可以完全根據(jù)自己家庭經(jīng)濟(jì)狀況的變化隨時(shí)調(diào)整。

怎樣申請(qǐng)房貸

　　種是直接和金融機(jī)構(gòu)打交道，國(guó)內(nèi)目前只有銀行可以放貸，這種方式銀行稱直客式，直接面對(duì)客人的方式。好處是可以直接了解所選定的這家銀行的產(chǎn)品，不好之處在于你必須是個(gè)專業(yè)人士，或者要自己花上很多工夫去選擇某家銀行。如果你不是專業(yè)人士，對(duì)產(chǎn)品不了解就很有可能是個(gè)弱者。比如你面對(duì)銀行的時(shí)候，它可能會(huì)極力推薦自己產(chǎn)品的好處，但是它很少會(huì)把自己不好的地方主動(dòng)告訴你。另外一個(gè)弊端是，你申請(qǐng)一筆貸款，從準(zhǔn)備資料到較后拿到貸款的全過程，要經(jīng)過很多程序，準(zhǔn)備很多資料，對(duì)于一個(gè)非專業(yè)人士是很費(fèi)勁的。

　　是間客式，一個(gè)銀行會(huì)和專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，客戶可以找到這些合作機(jī)構(gòu)去做。這種方式的不足之處是，客戶面對(duì)銀行認(rèn)可的合作機(jī)構(gòu)時(shí)，要花出直客式多一點(diǎn)的錢，因?yàn)楫吘顾鼤?huì)幫你做一些事情。好處在于，你可以了解多家銀行的產(chǎn)品，它會(huì)幫你選擇可能更適合你的產(chǎn)品。從整個(gè)提交資料到較后拿到貸款，這家機(jī)構(gòu)都會(huì)介入，對(duì)于一個(gè)非專業(yè)客戶或者是沒有時(shí)間的客戶來說很便捷。

怎樣管理房貸

　　如果你已經(jīng)申請(qǐng)了貸款，但又想換一個(gè)還款方式，怎么辦呢？現(xiàn)在有個(gè)方式叫同名轉(zhuǎn)按揭，允許貸款人的貸款在不同的銀行間跳來跳去，可以跳到不同的銀行去。比如你原來是等額本金，你覺得這種方式不太好，想換成雙周供，原來的銀行又沒有這種方式，你就可以換一家有雙周供方式的銀行，從而換成此種還款方式。無論你是想管理自己的貸款方案，使其更合適，還是出于融資目的，都可以用轉(zhuǎn)按揭的方式，實(shí)現(xiàn)較好的組合。

　　還有一種情況，現(xiàn)在夫妻之間的財(cái)產(chǎn)分得越來越清楚了，不像傳統(tǒng)上夫妻財(cái)產(chǎn)共有。原來的房產(chǎn)可能寫丈夫的名字，妻子也無所謂，但是現(xiàn)在不行了，妻子要求房產(chǎn)寫自己的名字。怎么辦呢？可以通過同名轉(zhuǎn)按揭的方式，把丈夫的房產(chǎn)證拿到房管局花5塊錢更換成妻子的名字，同時(shí)把丈夫的貸款變更到妻子的名下，不要過戶，過戶要交1.5%的契稅和營(yíng)業(yè)稅，作個(gè)同名轉(zhuǎn)按揭，換個(gè)銀行，通過這種方式就可以實(shí)現(xiàn)夫妻之間對(duì)財(cái)產(chǎn)公證的目的。

責(zé)任編輯：小平

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