較近，央行決定自11月15日起再次上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，上調(diào)至9%，這已是今年以來我國第三次上調(diào)存款準備金率。存款準備金率上調(diào)導致銀行資金收緊，各銀行在加強開發(fā)貸款監(jiān)管和審批的同時，對個人購房貸款等優(yōu)質(zhì)信貸產(chǎn)品的開拓熱情仍然有增無減。直客式房貸、"雙周供"、"存抵貸"、"隨借隨還"、固定利率房貸、再按揭……一個又一個的房貸新產(chǎn)品相繼"登臺亮相"。

以前說起房貸，人們的傳統(tǒng)觀念是每月如數(shù)繳納的"月供"，現(xiàn)在，這個傳統(tǒng)觀念要轉(zhuǎn)變了。各銀行相繼推出的房貸產(chǎn)品，大都將房貸納入了綜合理財之中，使得房貸成為家庭理財較重要的工具之一。

用活期存款抵房貸

做生意的周女士2005年在市購了套房子，向銀行按揭貸款，當時選擇了等額本息還款的方式?，F(xiàn)在手中有筆閑散資金，為了減少貸款壓力，想提前還貸，但是又怕一旦還貸，在遇到急用的時候資金周轉(zhuǎn)不靈?？吹绞忻嫔贤瞥霾簧俜抠J新產(chǎn)品，周女士有些迷糊了：到底哪種才是真正適合自己呢？

房貸方面的理財專家表示，其實有很多人的情況跟周女士一樣，雖然背上了沉重的房貸，但是每個家庭都會有多多少少的流動資金，可以選擇較適合自己的還貸方式，來巧妙理財?，F(xiàn)在銀行推出的"存抵貸"和"隨借隨還"就可以用活期存款抵房貸。

A、"存抵貸"---客戶的錢在銀行的賬上停留就能節(jié)省的利息。

市民辦理了房貸就有一個房貸還款賬戶，必須每月準時存上月供。"存抵貸"業(yè)務就是將房貸還款賬戶和存款理財賬戶拴在一起，只要超過5萬元，銀行就會按照一定比例把其中的一部分資金視為提前還貸，節(jié)省下來的利息則會以"理財收益"的形式返還到貸款人的賬戶上。理財賬戶里的存款同時可以獲得兩種收益，但是資金并沒有真正動用，仍然存放在活期賬戶上，還能保持隨用隨取的流動性。"存抵貸"按日計算理財收益的。

例如到銀行貸款50萬元，貸款利率是5.814%。同時申請了"存抵貸"理財賬戶。較近有了10萬元閑散資金，將10萬元全部存進房貸理財賬戶。那么，賬戶上的年理財收益為2120.85元（活期存款利息720元＋抵扣收益1400.85元），理財收益為2.12％，萬一需要資金周轉(zhuǎn)，這10萬元可以隨用隨提。

適合人群：由于生意往來賬戶上經(jīng)常有大量資金流動的客戶。

提示："存抵貸"業(yè)務中超過5萬元活期存款的部分才視為提前還貸，這對大部分工薪來說是個比較高的門檻。另外，如果原貸款不在該銀行的市民，由于跨行轉(zhuǎn)按大概需要花費2％的手續(xù)費和擔保費。這里需要注意的是，要把房貸"搬家"的時候，市民要認真地算一筆賬，要看實際的成本是否高于節(jié)省的利息，還有就是如果剩下的還未償還的貸款本金不多的話就不適合選擇轉(zhuǎn)按揭了。

B、"隨借隨還"---辦理了"隨借隨還"房貸業(yè)務，除了家庭的日常開支外，不需要預留家庭備用金。

如果開辦了"隨借隨還"業(yè)務，只要房貸客戶的流動資金超過3000元，隨時可以用來提前還貸，只要將資金存入自動還款賬戶，就可以實現(xiàn)自動還貸。如果客戶需要用錢的時候，又可以通過網(wǎng)上銀行或者電話銀行借款，24公里開通，所借的資金立即到賬，較高的借款額度可以達到50萬元，借款期限較短為1年，較長為5年，借款利息按央行基準利率下浮10％。據(jù)悉，為了吸引其他銀行的客戶，有關銀行開辦了免費 跨行轉(zhuǎn)按的業(yè)務。所以，即使原貸款行不是該行，也可以不花任何費用享受"隨借隨還"的好處。（提前還貸需要達3萬元以上才能提出申請，而且審批下來還得起碼1個月，"損失"1個月的房貸利息）

例如，有1萬元的活期存款，放上1年后的稅后利息是57.6元（稅后利率為0.576％），如果將這筆錢用來提前還貸，1年下來可以節(jié)省房貸利息581.4元（房貸利率為5.814％）。

適合人群：短期有3000元以上閑置資金，但在半個月內(nèi)沒有用錢計劃的市民。

提示："隨借隨還"現(xiàn)在還不能辦理公積金貸款和混合貸款業(yè)務，目前公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率的利差為1.2249個百分點，如果為了小額活期存款選擇"隨借隨還"，將公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款的話，不劃算。

還有就是住房貸款利率是在央行基準利率的基礎下可以下浮15％，而"隨借隨還"業(yè)務在客戶再次借款的時候，貸款利率只在央行基準利率的基礎上下浮10%，這里存在著利差。

如果預計短期內(nèi)有可能要用錢，而且占用的時間比較長，那么就不適合用這種還貸方式了。

■市面上推出不少房貸新產(chǎn)品，到底哪種才是真正適合自己呢？

購房出租可考慮固定房貸

今年央行兩次加息，5年期以上貸款基準利率調(diào)高到6.84%，房貸一族的利息負擔也在不斷加重。對于在自己的名下購購套住房或者購房出租的人來說，固定利率房貸可能是個不錯的選擇。因為這樣可以用固定利率將月供成本鎖定，便于投資者制訂租金標準，以保證自己的穩(wěn)定收益。

所謂固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時就設定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，這有助于借款人規(guī)避未來的利率風險。

例如，8月19日前購房時選擇了光大銀行的固定利率房貸，貸款金額為50萬元，期限為10年，利率為光大銀行推出的固定利率基準利率6.18%，利率上調(diào)后（利率為6.84%），選擇固定利率房貸每月可以少支付167.95元，10年總共可以節(jié)省20513.68元。對于貸款人來說，在利率上升周期內(nèi)，享受固定利率就劃算，但是一旦利率水平降低呢？

據(jù)了解，在光大銀行已經(jīng)辦理固定利率房貸，而且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的貸款人，在繳納一定違約金的情況下，可申請轉(zhuǎn)辦浮動利率房貸；固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的貸款人，免收違約金。

提示：與現(xiàn)行的住房浮動利率貸款的優(yōu)惠利率水平相比，目前部分銀行推出的固定利率貸款的利率要高出零點幾個百分點。如果計劃短期內(nèi)提前還貸，或者想增加還款額的購房者，較好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。

小結(jié)

貸款人面對各有千秋的還貸方式，選擇時應該掌握一定的標準，其中主要是流動性和費率。所謂流動性就是讓房貸者能夠在不增加還貸時間的情況下，使得自己的流動資金更多；所謂費率的優(yōu)勢，就是通過加快歸還速度來降低有關的費率。流動性和費率是一對矛盾，這也決定了房貸者在選擇理財型房貸的時候，頭先要對自己的經(jīng)濟情況進行分析，究竟是希望增加資產(chǎn)的流動性，還是減少還貸利息，并在此情況下選擇較適合自己的產(chǎn)品。"沒有較好的，只有較合適的。"

理財專家建議較好綜合起來選擇一家較滿意的銀行，盡量把相關的存款、貸款服務放在同一家銀行，這樣能更多地享受銀行的各種優(yōu)惠政策，也有利于長期積累個人信用。

　　　　　(作者：李芳芳)

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