投資商鋪成為不少市民置業(yè)理財(cái)?shù)囊环N方式，但是投資商鋪成為不少市民置業(yè)理財(cái)?shù)囊环N方式，但是商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資品種。市民在商鋪投資、租賃、轉(zhuǎn)租等過程中應(yīng)當(dāng)注意防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?遇到糾紛又該如何處理?希望您可以從下面的狀況中吸取教訓(xùn)，正確解決。

　　●廣告承諾不兌現(xiàn)投資者怎樣維權(quán)

　　朝陽區(qū)芳菁園小區(qū)附近的瑞祥百貨商場(chǎng)的欠款事件可以說是時(shí)下投資商業(yè)中炒得較火的事件。3年前，業(yè)主們購(gòu)購(gòu)了這家商場(chǎng)的商鋪。當(dāng)時(shí)業(yè)主們被告知，投資3年內(nèi)，每年可拿到購(gòu)房款10%的利潤(rùn)，3年后如不愿繼續(xù)投資，可取回房款。去年9月，三年合同到期，460名業(yè)主沒有拿回他們的購(gòu)房款———總計(jì)約2.2億元資金。開發(fā)商表示，資金緊張無力還款。這個(gè)事件在投資中并不少見，開發(fā)商當(dāng)初“宣傳廣告”中承諾的不能兌現(xiàn)時(shí)，投資者能夠采取哪些補(bǔ)救措施?

　　律師解答：關(guān)于商業(yè)廣告，根據(jù)《合同法》第15條第1款，它一般屬于邀約邀請(qǐng)，但同時(shí)該條第1款也規(guī)定了，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合邀約規(guī)定的，視為邀約，即內(nèi)容具體確定;表明經(jīng)受邀約人承諾，邀約人即受該意思表示的約束。具體到商鋪類似“每年可拿到購(gòu)房款10%的利息，還有一些比如售后包租”的說法，其內(nèi)容具體確定自不必說，并且投資者之所以購(gòu)購(gòu)，主要是被其高收益回報(bào)所吸引。所以，可以認(rèn)為此廣告宣傳屬于邀約，它也仍然屬于合同的內(nèi)容。一旦合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，投資者可以根據(jù)《合同法》第五十四條款“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人

　　民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”的規(guī)定主張撤銷，并根據(jù)第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，要求開發(fā)商返還購(gòu)房款，并要求賠償相應(yīng)的能夠舉證的損失。

　　●包租商鋪?zhàn)饨鹗詹坏酵顿Y者能否主張退房

　　市民王先生購(gòu)購(gòu)了一間商鋪，購(gòu)房合同中約定五年內(nèi)開發(fā)商替業(yè)主將商鋪出租,每年一月份和七月份向王先生支付約定數(shù)額的租金，五年后可以選擇退房或自行出租，現(xiàn)在合同已經(jīng)執(zhí)行兩年，但合同中并未約定相應(yīng)的違約責(zé)任。王先生擔(dān)心，生怕以后每次都拖欠甚至收不到租金，現(xiàn)在有退房想法。

　　律師解答：由于購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)的房屋的期限不到五年，才兩年，退房條件尚未達(dá)到。另外購(gòu)房合同中并沒有約定相應(yīng)的違約責(zé)任作保障，但你可以根據(jù)《合同法》百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。要求開發(fā)商支付租金，并主張逾期支付的銀行同期貸款利率計(jì)算的損失。

　　●開發(fā)、經(jīng)營(yíng)方若為一體能否主張共同擔(dān)責(zé)

　　馬先生在購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí)，開發(fā)商承諾包租，但是開發(fā)商要求我與另一家房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂出租協(xié)議，但不知道可以采取什么辦法，讓有支付能力的開發(fā)商也一起共同承擔(dān)將來的租金支付義務(wù)？

　　律師解答：房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司與開發(fā)商雖然是兩個(gè)不同的法律主體，而實(shí)質(zhì)上房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)常是開發(fā)商臺(tái)前的“代理人”。開發(fā)商在背后操控著經(jīng)營(yíng)管理公司與投資人之間的民事活動(dòng)，并且是這些活動(dòng)導(dǎo)致法律后果的較終承受者。但是如何揭開開發(fā)商的面紗，證明其與投資者確實(shí)存在著售后返租的行為，卻是實(shí)踐中的一大難題。只要房產(chǎn)開發(fā)公司與房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司在工商管理部門登記的股東名冊(cè)不完全一致，就很難證明他們兩者是同一法律實(shí)體，而售后返租的說法就無從談起。因此，股東通過完全控股、間接投資、隱名投資等多種投資策略，就可以輕易地做到房產(chǎn)開發(fā)公司與房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)質(zhì)上的“一套班子、兩塊牌子”。因此，可以委托律師對(duì)開發(fā)商和承租的這家公司的檔案進(jìn)行調(diào)查，以確定他們之間是否有牽連關(guān)系。

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