投資語(yǔ)錄

　　●對(duì)于住宅物業(yè)來(lái)說(shuō)，居住只是其中很少的功能與價(jià)值

　　●不要把房子當(dāng)作不動(dòng)產(chǎn)看待，它更應(yīng)該是一種流動(dòng)資產(chǎn)

　　●你住著的并不是房子，而是你的資產(chǎn)

　　●投資物業(yè)周期不應(yīng)過(guò)長(zhǎng)，物業(yè)本身的可持續(xù)更新很重要

　　●不能光看率，CPI、PPI指數(shù)需一并考慮

　　成都，雨后的天空晴朗異常。家住一環(huán)路東方廣場(chǎng)的朱曉明先生，站在的陽(yáng)臺(tái)花園上注視著對(duì)面的高樓大廈。在他腳下的這片土地，流淌著東大街金融的商業(yè)氣息，以及未來(lái)**二號(hào)線開(kāi)通后的財(cái)富渴望。

　　朱曉明是四川電力設(shè)計(jì)咨詢有限責(zé)任公司的一名總工程師，工科學(xué)術(shù)背景訓(xùn)練的邏輯思維讓他在投資理財(cái)上如魚(yú)得水。房地產(chǎn)、珠寶、玉器、古玩均有涉獵。雖然朱先生不是職業(yè)炒房者，但他的專業(yè)知識(shí)完全不亞于那些投資專家。

　　5年時(shí)間，親自操刀3套物業(yè)的投資，獲利近百萬(wàn)，并指導(dǎo)身邊的朋友成功投資物業(yè)30余套。從住宅到寫(xiě)字樓再到商鋪，投資環(huán)境、物業(yè)選擇、率、周期，朱先生娓娓道來(lái)……

　　投資環(huán)境要把準(zhǔn)

　　‘國(guó)六條’‘國(guó)八條’‘國(guó)十條’，就這幾次調(diào)控來(lái)看，每一次都是投資的好時(shí)機(jī)。談到房地產(chǎn)的投資環(huán)境，朱先生很有些話要說(shuō)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，涉及上下游幾百個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。如果是2002、2003年入市，幾乎不用認(rèn)真考慮。哪怕是2005年入市，通過(guò)2006、2007年的市場(chǎng)增長(zhǎng)也是穩(wěn)賺。但現(xiàn)在入市就不一樣了，需要把準(zhǔn)大環(huán)境。

　　顯然，朱先生提到的當(dāng)前大環(huán)境，是信貸規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的通脹預(yù)期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍未全面復(fù)蘇，二套房貸全面收緊……在他看來(lái)，投資環(huán)境是關(guān)系效益的一個(gè)重要前提。當(dāng)前市場(chǎng)下，投資房產(chǎn)不失為一個(gè)保值增值的良機(jī)，但要分對(duì)象。

　　投資周期有講究

　　投資物業(yè)，要看中短期，不要看長(zhǎng)期。在朱先生看來(lái)，如果投資物業(yè)10年還不能回本，那肯定是失敗的。據(jù)他介紹，不同物業(yè)的周期都不一樣。對(duì)于住宅物業(yè)來(lái)說(shuō)，理想的回報(bào)周期應(yīng)該是3-6年，理想增值額是1.5到2倍。而住宅物業(yè)的熱度關(guān)系投資的價(jià)值。同樣是50萬(wàn)，投資南延線和市的收益肯定不一樣。主要是入住率不同。如果住宅樓盤在交房后一兩年內(nèi)能達(dá)到80%甚至100%的入住率的話，那肯定是一個(gè)成功的案例。

　　寫(xiě)字樓和商鋪投資又不一樣。據(jù)紅星國(guó)際的業(yè)內(nèi)人士介紹：商業(yè)地產(chǎn)的率除了租金收益外，物業(yè)本身的增值幅度更重要。對(duì)此，朱先生的認(rèn)識(shí)非常深刻。寫(xiě)字樓投資的理想回報(bào)周期以7-10年為佳，增值額2.0-2.5 倍。商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)要比寫(xiě)字樓大些，理想回報(bào)周期為5-7年，增值額1.5-2.5倍。除了考慮資產(chǎn)本身的增值外，還要計(jì)算PPI、CPI指數(shù)的增長(zhǎng)。投資收益減去相應(yīng)金額的銀行存款利息和通貨膨脹系數(shù)，基本上就是凈收益。

　　價(jià)值更新很關(guān)鍵

　　物業(yè)持有時(shí)間不應(yīng)過(guò)長(zhǎng)。雖然從長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)在上漲，但一套10年前的房子肯定會(huì)遭遇價(jià)值老化問(wèn)題，商業(yè)寫(xiě)字樓更是如此。電梯品牌、智能系統(tǒng)、停車位等硬件設(shè)施都會(huì)落后于新建樓盤，租金水平也會(huì)受到相應(yīng)影響。星彥地產(chǎn)市場(chǎng)研究孔祥虎告訴記者。所以，并不是持有物業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)越好。在朱先生看來(lái)，要保證物業(yè)的可持續(xù)更新。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是要不斷購(gòu)入賣出。朱先生的一位朋友在旁附和。

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