當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒依舊，在昨日舉辦的主題為《中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)：增長(zhǎng)·調(diào)整·機(jī)遇》財(cái)經(jīng)大學(xué)--鴻基世業(yè)財(cái)經(jīng)論壇上與會(huì)專(zhuān)家建言獻(xiàn)策，以尋找中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的新出路。

住宅在我國(guó)成投資品

"在一個(gè)成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，住宅應(yīng)該是消費(fèi)品，較基本根據(jù)就是對(duì)住宅需要計(jì)算折舊的，對(duì)一個(gè)價(jià)值在折舊的商品，它的價(jià)值隨著折舊在減少，那么它就沒(méi)有投資的意義，這是因?yàn)橥顿Y要求價(jià)值上行，投資追求的是收益"。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)王國(guó)剛指出。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)住房屬性的界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說(shuō)，不僅經(jīng)營(yíng)單位購(gòu)置的廠(chǎng)房是固定資本，居民個(gè)人購(gòu)購(gòu)用于居住的住宅，也都是投資品，而非消費(fèi)品，因此國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有將住宅價(jià)格指數(shù)計(jì)入消費(fèi)品物價(jià)指數(shù)(CPI)。

但是住宅在我國(guó)成為投資品已是不爭(zhēng)的事實(shí)，對(duì)此，王國(guó)剛談到，"消費(fèi)品在什么條件下會(huì)轉(zhuǎn)為投資品？舉個(gè)例子，現(xiàn)在我們使用的電視機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱等家用電器，在1985年后都曾經(jīng)有過(guò)成為投資品的經(jīng)歷。在供不應(yīng)求的條件下，人們會(huì)預(yù)期未來(lái)價(jià)格會(huì)上漲，會(huì)把某些消費(fèi)品囤積起來(lái)，等過(guò)上一段時(shí)間，以高于囤積價(jià)格賣(mài)出，以獲得超額利潤(rùn)。"

"導(dǎo)致住宅價(jià)格上行的動(dòng)力有三方面，包括土地價(jià)格、建筑成本和供求關(guān)系。2003年住房市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，它面對(duì)的是十幾億人幾十年積累的為購(gòu)房的資金。"王國(guó)剛表示，"這里不能簡(jiǎn)單地與美國(guó)、歐洲以及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)比，那些國(guó)家早已是供大于求，而我國(guó)則是嚴(yán)重供不應(yīng)求，我們?cè)?004年簡(jiǎn)單計(jì)算，每年10億平方米的住宅要連續(xù)建20年以上，而建的較多的年份2009年只有5億多，缺口相當(dāng)大。"

大力發(fā)展保障性住房

"國(guó)家應(yīng)以政策手段熨平價(jià)格上行的幅度，通過(guò)打擊投機(jī)以維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，解決居住的根本問(wèn)題，應(yīng)加大住宅供給，其它國(guó)家都有很好的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)非就是大力發(fā)展保障性住房。"王國(guó)剛強(qiáng)調(diào)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉在此次論壇上也表示，今年的主要工作任務(wù)是，一是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；二是加大保障性住房建設(shè)，解決中低收入家庭住房困難；三是加快住宅產(chǎn)業(yè)化步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。

"以往過(guò)分強(qiáng)調(diào)了住宅的權(quán)益概念，其實(shí)住房既可以購(gòu)，也可以租，但據(jù)我們調(diào)查，我國(guó)住宅構(gòu)成中私有產(chǎn)權(quán)房的比例已經(jīng)到了84%以上，美國(guó)較高時(shí)不到69%，德國(guó)是24%。假定全國(guó)各城市的住宅都是私人產(chǎn)權(quán)，其較直接的后果就是導(dǎo)致人口不流動(dòng)，會(huì)帶來(lái)一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。"

一些發(fā)達(dá)國(guó)家住房私有率比我國(guó)還低值得我們深思。據(jù)了解，在住宅市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)，政府均將持續(xù)供應(yīng)廉租房列為重要的施政目標(biāo)。比如，倫敦2004年的新規(guī)劃要求區(qū)新增房屋的1／4為負(fù)擔(dān)用房。丹麥的做法更徹底：全民租房--主要是向政府租。

事實(shí)上，這種制度設(shè)計(jì)是一種多贏，低收入者可以借助安定的生活實(shí)現(xiàn)地位的提升，城市也通過(guò)不斷獲得低價(jià)勞動(dòng)力而維持競(jìng)爭(zhēng)力，而先租后售的做法同樣可以回籠資金。由于擁有成熟健全的住房保障體系，這些國(guó)家的居民不僅不愁找不到可租的房子，而且租房成本低于購(gòu)房的成本，租房還是購(gòu)房自然可以"量力而行"。

"我國(guó)自房改以來(lái)，住房政策導(dǎo)向一直是鼓勵(lì)大家都去購(gòu)房居住，這在全世界任何一個(gè)國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)，過(guò)高的住房私有率將阻礙我國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的發(fā)展。"王國(guó)剛對(duì)此表達(dá)了擔(dān)憂(yōu)。

對(duì)此，財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院院長(zhǎng)馬海濤表示了贊同，"我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展思路片面強(qiáng)調(diào)了'人人有房產(chǎn)'，而忽視了'人人有房住'"，他同時(shí)指出，加強(qiáng)公共住房制度建設(shè)，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會(huì)責(zé)任，也是確保住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的基礎(chǔ)。

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