房產(chǎn)政策密集出 樓市環(huán)境“大逆轉(zhuǎn)”

從2009年底，國四條開始發(fā)端，2010年1月國十條出臺對之進行細化，3月國土資源部出臺國十九條規(guī)范土地市場，國資委要求非主營房地產(chǎn)央企退市。4.15新政頒布的兩個多月來，冰凍、調(diào)控、低開已經(jīng)迅速取代了狂熱、售馨、升值。

樓市連著財政和經(jīng)濟，樓市也連著財富，當然樓市更連著普羅大眾的民生，樓市幾乎成為當下較熱門的話題，現(xiàn)在有兩句話也被越來越多的公眾所講到，就是股市不可留，樓市靠不住。

那么新政策下房地產(chǎn)市場如何應(yīng)對？如何準確分析、解決樓市交易中的爭議焦點？如何有效處理樓市新政催生的法律糾紛？

日前，杭州仲裁委員會在杭舉行了2010年頭屆杭仲論壇，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、浙江大學(xué)不動產(chǎn)研究基金成為本次論壇的積極參與承辦者，近300人參會。

專家稱房產(chǎn)“虛火”旺

浙江省房地產(chǎn)研究會會長、浙江大學(xué)光華法學(xué)院教授、杭州仲裁委員會仲裁員方立新在會上發(fā)言表示，回顧調(diào)控出臺前的中國房地產(chǎn)市場和金融市場，2009年商品房的銷售面積僅比前一年增加了42%，而價格卻增長了75%，另一方面，銀行信貸也在近十年的房地產(chǎn)發(fā)展中迅速膨脹，據(jù)統(tǒng)計1998年中國房貸的總額僅四百多億，2006年已超過5萬億，2009年僅十一家上市銀行的貸款規(guī)模已與2006年總額持平，資金流向絕大部分投放到了房地產(chǎn)以及相關(guān)的行業(yè)。

方立新還拿出另一份由社科院和電力部門統(tǒng)計的報告中顯示，截至2009年底中國約有6540萬套房子空置，包括在建的1750萬套共有7790萬套。房地產(chǎn)領(lǐng)域投機現(xiàn)象非常嚴重，信貸投放過猛、房地產(chǎn)領(lǐng)域“虛火”過旺與實體經(jīng)濟的“過冷”形成了鮮明的對比，因此，冷靜客觀的來看今年的宏觀調(diào)控實是勢在必行。

新政冷卻過熱樓市成效明顯

方立新還表示，新政出臺二個多月的時間，被稱“史上較嚴厲”調(diào)控新政似乎起到了效果。截至五月份，京、滬、深、穗、杭等地統(tǒng)計成交量大幅萎縮，價格也開始出現(xiàn)了松動，房價的下行通道已然形成，較近有些樓盤已經(jīng)下降15%甚至20%。

同時他還認為，基于中國經(jīng)濟每年以7%～8%以上的速度增長，特別是城市化進程的加速；土地財政與住宅開發(fā)的過度市場化，有很多的地方政府一年財政開支的50%甚至高達80%來自于土地；財富積累、財產(chǎn)保值增值的旺盛需求與投資渠道的狹窄、單一、不暢三大主要因素，樓市在十年堅挺之后依然有著強勁的發(fā)展動力。

方立新教授分析今年出臺的新國十條是要求上下各縣市省級專業(yè)統(tǒng)一認識，實行差別化的住房信貸，完善運用稅收政策，增加居住用地的有效供應(yīng)和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的供應(yīng)，從政策的有保有壓、受益群體、扶持、信貸投放對象來看，樓市洗牌在所難免，希望化樓市之“?！薄行Э刂品康禺a(chǎn)價格市場過快上漲、創(chuàng)樓市之“機”—力求樓市軟著陸，保障住房民生問題的意圖十分鮮明。

樓市新政須有效防范法律風(fēng)險

杭城本土專家、律師，浙江大學(xué)不動產(chǎn)研究基金執(zhí)行董事長、杭州仲裁委員會仲裁員葉宏偉，就目前市場上存在的風(fēng)險焦點和糾紛進行透析，他指出近期商品房和二手房購賣合同糾紛的大量增加，主要以因新政出臺后提高頭付和信貸利率導(dǎo)致購方不能繼續(xù)履行購房義務(wù)為代表，他同時提醒消費者說：購房有風(fēng)險，購房須謹慎。

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