記者：現(xiàn)在開發(fā)商熱衷去二三線城市搞城市綜合體，你對此怎么看？

宋丁：開發(fā)商去二三線城市搞開發(fā)是大勢所趨。然而，對于成熟的開發(fā)商來講，此刻進入二三線城市，不能再走一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的老路。他們非常清楚，國家在住房領(lǐng)域的調(diào)控政策對二三線城市也是有影響的，不能簡單地啟動當?shù)氐淖≌顿Y。與此同時，二三線城市多年來在綜合商業(yè)配套建設(shè)方面欠賬較多，有很大的投資空間。從國家調(diào)控政策看，商業(yè)地產(chǎn)目前并沒有受到限制。綜合分析，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的機會成本較低，機會收益前景較佳，尤其是能夠充分反映一個城市商業(yè)品牌和成就的大型城市綜合體項目，目前在二三線城市受到當?shù)卣褪袌龅钠毡闅g迎和期待，這就是目前開發(fā)商們?yōu)槭裁礋嶂杂谕顿Y二三線城市的城市綜合體的主要原因。

記者：你認為此次政府嚴厲的調(diào)控到底對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了什么樣的影響？很多研究機構(gòu)宣稱房價要降多少多少，你覺得未來的房價走勢將會怎樣？英國經(jīng)濟學家弗雷德?哈里森曾準確地預(yù)見美國和英國較近30年的數(shù)次泡沫崩潰。他認為自從工業(yè)革命以來，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右：“房價會先上漲7年，然后可能會發(fā)生一個短期的下跌，然后再經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂(哈里森稱這兩年為‘勝利者的詛咒’)。較后是歷時4年左右的崩潰?！敝袊姆康禺a(chǎn)是否也會如此呢？

宋?。?010年兩次推出密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我認為已經(jīng)產(chǎn)生相應(yīng)的效果。主要表現(xiàn)在以下四個方面：

其一，房價受到明顯抑制。全年全國住房均價有一定上升，主要是二三線城市拉動的結(jié)果，對于調(diào)控的一線城市來說，效果明顯，房價基本在窄幅內(nèi)波動。試想，如果沒有兩輪調(diào)控政策出臺，2010年一線城市的樓價將有可能再次產(chǎn)生較大幅度的上升，那將造成更明顯的泡沫格局。

其二，需求結(jié)構(gòu)趨向合理。2009年，中國房地產(chǎn)市場上充斥著投資和投機者，特別是一線城市，投機投資客超過50%，扭曲了正常的供需關(guān)系。今年以來，在雙限政策下，大量投資投機客退出，目前有效需求主要是以居住為主的剛性需求。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)重歸理性重組通道。2007年的調(diào)控，曾經(jīng)給中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來一次良好的行業(yè)整頓、資產(chǎn)重組的機會，但是被后來的金融危機給沖散了，2010年再次推出調(diào)控政策后，目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)再一次醞釀資產(chǎn)重組和產(chǎn)業(yè)升級，那些不適宜在這個領(lǐng)域生存的企業(yè)，包括一些雜牌的國有企業(yè)和能力低下的中小型企業(yè)將逐步退出這個行業(yè)。

其四，在調(diào)控的通道里，國家和政府爭取到時間和機會，大力調(diào)整過去十多年中貨幣化改革帶來的住房單一依賴商品房的被動格局，制度化地推動保障性住房建設(shè)，拉開了未來中國房地產(chǎn)業(yè)實施保障房和商品房“雙軌制”的序幕。

盡管2010年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策力度很大，但也要看到，由于國際金融危機的余波未盡，美國量化寬松的政策帶來的國際熱錢對中國的沖擊力度在加大，特別是國內(nèi)流動性充溢的格局并沒有根本改變，過去兩年的信貸規(guī)模將近此前10年的信貸規(guī)模，2011年的信貸總盤子仍然不低于7萬億元，考慮到當前和未來很長一段時間內(nèi)國內(nèi)通脹的壓力，預(yù)計社會資金仍然會把房地產(chǎn)看作規(guī)避貨幣貶值、進行保值性投資和獲利性投資的重要領(lǐng)域，這將給2011年中國樓市帶來繼續(xù)上升的壓力。2011年，無論是金融領(lǐng)域的加息、繼續(xù)提高存款準備金率，還是房地產(chǎn)領(lǐng)域的房產(chǎn)稅等政策因素仍然會影響市場，由此推論，2011年的中國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)演繹政策和市場的強力博弈，房價將會在一定幅度內(nèi)上下波動。

弗雷德·哈里森的“18年周期論”很難準確解讀中國樓市，因為中國的國家政策體系和市場格局具有自己的鮮明特征。

記者：現(xiàn)在涌現(xiàn)出不少的房地產(chǎn)基金，外資在搞，央企也在搞，房地產(chǎn)基金會是開發(fā)商的較后一根救命“稻草”嗎？

宋丁：中國目前正在大力推進房地產(chǎn)基金的建設(shè)，各個商業(yè)銀行都在嘗試建立，從地方看，上海浦東已經(jīng)走出步，其他地方也在積極推進。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是商業(yè)銀行信貸的必然補充，在規(guī)模上甚至能夠超越商業(yè)信貸。由于房地產(chǎn)基金有嚴格的制度約束，有風險規(guī)避機制，更重要的是，它立足于政府監(jiān)控下的社會資金籌集，是獨立于商業(yè)銀行金融盤子之外的房地產(chǎn)融資渠道，因此，對于中國這樣的商業(yè)銀行信貸控制嚴格而社會資金又十分充裕的國家來講，房地產(chǎn)基金的前景就顯得非常光明。

說房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)開發(fā)商的較后一根救命“稻草”似乎有些夸張。在當前房地產(chǎn)基金熱浪涌動的背后，是利益驅(qū)動助推房地產(chǎn)基金發(fā)展偏離軌道的動向。因此，國家在積極推進房地產(chǎn)基金發(fā)展時，必須未雨綢繆，建立嚴格的監(jiān)管和懲罰制度，要讓房地產(chǎn)基金成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的良性金融調(diào)節(jié)工具，而不是商業(yè)信貸以外一匹失控的房地產(chǎn)金融“野馬”！

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