2008年底及2009年初，根據(jù)國務(wù)院的131號文件及央行的302號文件，個人住房按揭貸款利率全面下調(diào)（盡管文件要求各商業(yè)銀行對套以上的住房按風(fēng)險自主定價，但是各行基本上是按利率下限定價）。由于2009年既沒調(diào)整信貸政策，也沒調(diào)整基準(zhǔn)利率，過度的住房信貸優(yōu)惠政策持續(xù)了兩年多。

2010年國十條出臺之后，央行又出臺了275號文件，而且央行的貨幣政策工具開始全面啟動?？梢钥闯觯鼛讉€月來，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制投機(jī)炒作，不僅調(diào)整了個人住房信貸政策，而且通過加息讓貨幣政策轉(zhuǎn)向，即由適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的貨幣政策。不過令人遺憾的是，目前已進(jìn)入2011年了，個人房貸利率仍無全面調(diào)整的跡象。

在國十條及275號文件之中，不僅要求停止第三套及以上的住房貸款及個人異地住房貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如套住房的頭付比例提高，貸款以風(fēng)險定價；套以上住房的貸款的頭付比例及利率全面提高。按理說，在這樣的政策基礎(chǔ)上，各商業(yè)銀行應(yīng)該在合理評估貸款風(fēng)險的基礎(chǔ)上，按照原有貸款合同約定條款可對個人房貸未償還部分的利率重新定價，讓其利率逐漸回歸到常態(tài)水平（目前至少低200個基點(diǎn)）。但是，目前還沒有看到有商業(yè)銀行在著手該工作。

去年底央行的兩次加息，其巧妙不僅在于一般意義上收緊整個銀行體系信貸規(guī)模，更重要的是從價格機(jī)制上抑制了商行信貸擴(kuò)張的沖動。我們可以看到，這央行兩次的加息采取了存貸款利率上調(diào)不對稱的方式。即中長期的存款利率上調(diào)幅度遠(yuǎn)大于中長期的貸款利率上調(diào)幅度。比如，3年期和5年期存款的利率分別由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分別上漲了0.82%和0.95%，上漲幅度分別為24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的貸款利率則分別由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上漲了0.46%，上漲幅度為8%左右。按照已有的利率水平，在兩次加息之前，5年期以上的個人按揭貸款如果為7折優(yōu)惠其利率為4.158%，而當(dāng)時的銀行5年期存款利率僅為3.60%，因此商業(yè)銀行的個人按揭7折優(yōu)惠貸款仍然是有利可圖的。但是兩次加息之后，5年期以上的個人按揭貸款如果為7折優(yōu)惠其利率為4.48%，而現(xiàn)在銀行5年期存款利率為4.55%，在現(xiàn)在的條件下，商業(yè)銀行經(jīng)營每一筆這種貸款都得虧損。在這種情況下，商業(yè)銀行希望增加個人住房按揭貸款進(jìn)行過度的信貸擴(kuò)張來增加其業(yè)績根本就不可能，還得補(bǔ)貼給借款人。如果個人按揭貸款的利率為8.5折優(yōu)惠，其利率為5.44%，其利差也只有0.89%，還不足商業(yè)銀行管理成本。在這種情況下，商業(yè)銀行對個人按揭貸款規(guī)模擴(kuò)張的沖動有可能會全面收縮。

但是，目前國內(nèi)商業(yè)銀行對個人按揭貸款的沖動仍十分強(qiáng)烈，再加上銀行信貸人員的既得利益（不少銀行信貸人員或其親友本身就是住房投機(jī)炒作主力軍成員），國十條在各地存在很大的阻力。不少商業(yè)銀行都在試圖沖破國十條差異化的信貸政策的限制。

正因?yàn)椴簧倥c商業(yè)銀行關(guān)系密切的人是國內(nèi)住房市場炒作主力，在央行的個人住房按揭貸款發(fā)生變化之后，不少商業(yè)銀行可能采取規(guī)避國十條差異化的信貸政策。

按照當(dāng)前的貸款合同規(guī)則，絕大多數(shù)都應(yīng)一年一次地重定貸款利率，比如2009年1月時，就是按照新的信貸政策讓所有住房按揭貸款利率全面下降的。同理，在進(jìn)入2011年1月后，2010年以前的個人住房按揭貸款利率也要根據(jù)新的信貸政策精神全面重定，利率將快速上升。在這種情況下，不僅會對住房市場投機(jī)炒作打擊嚴(yán)重，也會由此改變房地產(chǎn)的預(yù)期。

現(xiàn)在，就看國內(nèi)商業(yè)銀行如何行動了，如果商行不根據(jù)新的信貸政策精神調(diào)整按揭貸款利率，那房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作仍會繼續(xù)；如果商行真正行動，房地產(chǎn)市場價格回調(diào)或有可能。

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