國(guó)內(nèi)外私募股權(quán)基金的蠢蠢欲動(dòng)、繼天津股權(quán)交易所后更多OTC市場(chǎng)（證券場(chǎng)外交易）的籌備、REITs的蓄勢(shì)待發(fā)，都如同蘊(yùn)藏著巨大融資潛能的礦山，等待房企去發(fā)掘開(kāi)采。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：繼天津股權(quán)交易所之后，重慶目前也在積極謀劃建立全國(guó)家OTC市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)能否給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的融資機(jī)會(huì)？

鄭錦橋：房企在OTC市場(chǎng)有很大的機(jī)會(huì)，遺憾的是很多房企沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這個(gè)市場(chǎng)的融資潛力。

中國(guó)有多少家房地產(chǎn)公司，都擠破頭去爭(zhēng)上A股和H股的機(jī)會(huì)，實(shí)際上真能上去的有幾家？OTC市場(chǎng)的要求相對(duì)A股要低，一家中小型房企，只要能達(dá)到4000萬(wàn)~5000萬(wàn)元的利潤(rùn)，并且實(shí)現(xiàn)每年的穩(wěn)定增長(zhǎng)，就可以上OTC融資。當(dāng)然，這就要求這個(gè)公司有比較充足的土地儲(chǔ)備和良好的項(xiàng)目平衡能力。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：OTC市場(chǎng)對(duì)于房企的吸引力有哪些？

鄭錦橋：OTC市場(chǎng)不需要辦理工商變更手續(xù)，更加靈活便捷，在這里可以進(jìn)行股權(quán)交易，房企可以借此退出變現(xiàn)。

其實(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分都是中小規(guī)模的，融資途徑十分匱乏，一些成長(zhǎng)性良好的企業(yè)在OTC市場(chǎng)是能夠獲得機(jī)構(gòu)投資者青睞的。

目前在天交所掛牌的漢鎰資產(chǎn)（天津漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司）就是家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的私募基金，專(zhuān)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，自有資金回報(bào)率達(dá)到60%以上，盈利模式和成長(zhǎng)性非?？春?。相信還有更多這樣的房地產(chǎn)公司能在OTC獲得機(jī)會(huì)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：漢鎰資產(chǎn)是國(guó)內(nèi)比較成功的房地產(chǎn)私募基金，而目前光大房地產(chǎn)也在積極籌備自己的私募基金，同時(shí)，凱雷、大摩等海外私募基金也對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈。這些私募基金能在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？

鄭錦橋：其實(shí)房企應(yīng)該開(kāi)拓多層次的融資渠道，而私募就是很有前途的一種過(guò)程和方式。目前在國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，私募投資房地產(chǎn)比較有效的主要是兩種模式，一種是房地產(chǎn)公司找私募融資，比如Pre-IPO等，另一種是房企將自己的物業(yè)賣(mài)給私募基金，比如REITs，其實(shí)就是賣(mài)項(xiàng)目未來(lái)的收益權(quán)給投資人，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)固定收益物業(yè)的資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的升值。

這是兩種形態(tài)，種是投資于房地產(chǎn)公司的股權(quán)，目前國(guó)內(nèi)比較多；種是基金本身實(shí)現(xiàn)上市，現(xiàn)在已經(jīng)著手在做。REITs將會(huì)對(duì)未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等融資和退出提供非常有益的渠道。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前國(guó)內(nèi)私募在進(jìn)入房地產(chǎn)方面還存在哪些障礙和困難？

鄭錦橋：在法律方面還存在一些阻礙，一方面是稅收問(wèn)題，另一方面則是私募股權(quán)基金法人主體資格的認(rèn)可問(wèn)題。因?yàn)樗侥脊蓹?quán)投資基金既不是自然人也不是企業(yè)法人，而是一個(gè)有限責(zé)任的合伙企業(yè)。在以上幾個(gè)方面，私募股權(quán)基金還不是十分規(guī)范，有待國(guó)家法律法規(guī)的進(jìn)一步完善。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：私募股權(quán)投資基金以有限合伙人的形式組織有哪些優(yōu)勢(shì)呢？

鄭錦橋：通過(guò)研究我們發(fā)現(xiàn)，海外的私募股權(quán)基金95%以上都是采取有限合伙人的組織形式，比如凱雷、摩根士丹利、黑石等。有限合伙人制度很好地把管理人和投資人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行了整合，管理人通常只出資基金規(guī)模的1%，而主要輸出的是知識(shí)、管理經(jīng)驗(yàn)、投資經(jīng)驗(yàn)和金融專(zhuān)長(zhǎng)，而投資人則是進(jìn)行資金投入，兩方有效結(jié)合而不會(huì)沖突，這是有限責(zé)任及股份制投資公司所無(wú)法解決的。

國(guó)內(nèi)實(shí)力有限的中小房企其實(shí)可以把更多的把目光投向私募股權(quán)基金方面。

比如一個(gè)手頭只有3億~5億元資金的開(kāi)發(fā)商，很可能一期投入土地之后后續(xù)的資金就跟不上了。而如果將這些資金投入到私募股權(quán)基金當(dāng)中投資不同的Pro-IPO項(xiàng)目，或者增長(zhǎng)性較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則可以作為L(zhǎng)P（Limited Partner，有限責(zé)任股東）分享投資收益，而嘉富誠(chéng)這樣的機(jī)構(gòu)則可以作為GP(General Partner，一般合伙人)來(lái)管理基金，以2%的管理費(fèi)用和基金增長(zhǎng)部分的20%的投資收益分紅作為自身收益。

(作者：宋振慶)