截止到22日，兩市有9家房地產(chǎn)類公司發(fā)布了中期業(yè)績預(yù)告，除了兩家表示不會發(fā)生重大變化外，只有兩家公司預(yù)增（包括一家略增），其它都是預(yù)減（包括略減和續(xù)虧）。單從這方面看，似乎顯示房地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營狀況不佳，但專業(yè)人士認為，對房地產(chǎn)公司而言，除了看當期業(yè)績外，預(yù)收款的增長情況更為重要。

由于目前我國房屋大都采取期房預(yù)售的辦法，這使房地產(chǎn)公司在住房尚處于建設(shè)階段、產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的情況下，就獲得了一.大筆資金——即預(yù)售款。對房地產(chǎn)公司來講，預(yù)售款越多，不僅意味著其獲得了大量的資金支撐公司繼續(xù)向前發(fā)展，而且也表明在未來一個時期內(nèi)其業(yè)績有了充分保證。預(yù)收款增長越快，其業(yè)績增長也越有保障。

今年以來，我國房地產(chǎn)市場快速回升，新房和二手房價格出現(xiàn)上漲而成交也迅速放大，房企銷售大幅增長。近日一些房地產(chǎn)類上市公司發(fā)布的5月份銷售情況表明，銷售面積和銷售金額都有很大增長。如保利地產(chǎn)2009年1-5月實現(xiàn)簽約金額147.12億元，同比增長157.54%；萬科2009年1-5月份銷售金額238.9億元，比08年同期增長20.9%。業(yè)內(nèi)人士分析，我國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)呈現(xiàn)回暖趨勢。

根據(jù)今年一季報數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)和萬科今年一季末的預(yù)收款分別為128億元和274億元，由此計算，單單今年4月和5月這兩家公司預(yù)收款就比一季度末分別增長了82億元和35億元，增長幅度分別為64%和13%。國信證券分析師預(yù)計1-5月全國商品房銷售額同比增長率有望達到40%，09年銷量超過08年已成定局。中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場總監(jiān)徐華東表示，比較健康的房地產(chǎn)市場，其房價應(yīng)該與本國經(jīng)濟上漲幅度相一致。

房地產(chǎn)類上市公司預(yù)收款大幅上升也就意味著這些公司的未來業(yè)績將有較大增長。以每股所占有的預(yù)收款金額看，今年一季度全部房地產(chǎn)類上市公司加權(quán)平均為1.33元，其中有15家公司每股預(yù)收款在2元以上，較高的三家公司在5元以上，如果考慮到二季度銷售的增長，今年中期的數(shù)字肯定還要有明顯提升。

當然，從財務(wù)方面看，預(yù)收款通常不會形成當期收入及帶來當期利潤，因為上市公司預(yù)售房款必須在項目完全竣工并轉(zhuǎn)移至購購人后才能進入結(jié)算，收入及利潤才能在財務(wù)報表上表現(xiàn)出來。但這更多的是記賬上的變化，而資金卻是實實在在地進入了公司。從這個意義上看，預(yù)收款也就是公司實際獲得的銷售收入和業(yè)績。這也就是為什么要看重房地產(chǎn)公司預(yù)售款的原因，而且通過預(yù)售款可以對公司業(yè)績進行比較好的把握和預(yù)測。

由于一般項目從預(yù)售到竣工結(jié)算，通常在一年左右的時間，就是說目前收到的預(yù)售款大約將在明年上半年有可能進入結(jié)算，轉(zhuǎn)化為公司銷售收入，較遲也在年底即進入決算。

由此可以判斷，目前房地產(chǎn)市場的良好狀態(tài)可能會在明年的半年報中體現(xiàn)出來，較晚在年報中就會看到成果。即使不能形成今年中期業(yè)績，但由于它事實上已經(jīng)成為公司的收入，因此從股票投資者的角度看，將預(yù)收款視為公司業(yè)績是恰當?shù)摹?

(作者：王維波)