2009年初，當(dāng)市場一片蕭條時(shí)，凌克帶領(lǐng)金地率先在全國逆向擴(kuò)張。正是因此，在2009年里，金地實(shí)現(xiàn)了其上市以來的較好業(yè)績。

對于2010年，凌克的選擇仍然是積極進(jìn)取，但會控制好倉位，“金地也有高價(jià)拿地的時(shí)候,做撥備時(shí)非常痛心，因此深知投資的重要?！绷杩颂寡?。

進(jìn)取型金地

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：2009年，金地在擴(kuò)張和拿地上采取了非常積極的態(tài)度，也因此被認(rèn)為是地產(chǎn)界新激進(jìn)派的代表人物，你怎么看這個(gè)封號？

凌克：我們不是什么新激進(jìn)派。關(guān)于房價(jià)、地價(jià)的增長，我也覺得增長得太快。我們的房地產(chǎn)應(yīng)該和宏觀經(jīng)濟(jì)同步并行。我經(jīng)常打這么個(gè)比方，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)就像主人在遛狗。我們都知道這個(gè)狗如果往前跑太快或者落后太多都要出問題，較后成為喪家之犬。應(yīng)該保持一個(gè)合適的距離，這才是一個(gè)主人帶著狗在散步的和諧場景。

我覺得金地公司從來不激進(jìn)，我們是進(jìn)取。從歷史來看，用這個(gè)詞也比較合適。我們是解禁后房地產(chǎn)行業(yè)批上市公司，也是批走出深圳到全國去開發(fā)的公司，我們也是率先涉足房地產(chǎn)金融的企業(yè)。如果說房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)，那我們拿的就多了。我們應(yīng)該是積極進(jìn)取，但絕不是激進(jìn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：金地為何會給人激進(jìn)的感覺？

凌克：我們敢于逆向投資，投資絕不能簡單地順著大勢走。所以大家都沒有投資時(shí)，我們更加主動地去尋找機(jī)會，并能果斷地抓住時(shí)機(jī)積極投資，而大家拿高價(jià)地時(shí)，我們就避免去投地王。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：2009年金地決定投資的依據(jù)是什么？

凌克：從2008年6月開始，金地就一直在按周跟蹤市場，10月，公司監(jiān)測到廣州的去庫存化速度回升；11月，監(jiān)測到深圳市場有反彈的跡象。我們的判斷是，珠三角是全國房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，半年之后北京市場會變，8-10個(gè)月類似沈陽、西安這樣的二、三線城市也會變。進(jìn)入2009年，當(dāng)時(shí)市場還是很低迷，但我們感覺到市場轉(zhuǎn)機(jī)來了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：金地去年也拿了一些地王，如何看待這個(gè)問題？

凌克：不能這么講，關(guān)于地王不地王的，我覺得每一次去拍賣嘛，總有一個(gè)是較高的，較高那個(gè)自然就成了地王了。我們還是比較理性智慧地投資。投資要把握好兩點(diǎn)：一點(diǎn)是要把握時(shí)機(jī)；一點(diǎn)是把握好投資的規(guī)模。

別看土地單價(jià)高，但我們認(rèn)為貴得有道理，金地是有意識地在尋找高端土地，提高高端產(chǎn)品的比重，維持較好的毛利率，而且金地目前的地價(jià)還不到房價(jià)的30%，風(fēng)險(xiǎn)不大。2009年我們的土地成本也達(dá)到3300元/平方米，但是銷售均價(jià)達(dá)到11000元/平方米，毛利率還是比較高的。國家現(xiàn)在在大力發(fā)展保障性住房，把商品房交給市場來做是對的，但當(dāng)總的供應(yīng)量增大時(shí)，商品房就要拉開和保障房的定價(jià)距離，這也是金地的產(chǎn)品布局。

今年將是滯漲

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在2009年的亞洲博鰲論壇上，你說是美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)幫助國內(nèi)地產(chǎn)商度過了一劫，如今一年又過去了，現(xiàn)在還這么認(rèn)為嗎？

凌克：還是這個(gè)原因，中國房價(jià)漲那么高，還是流動性太充裕了。有4萬億投資，還有9.7萬億元的貸款。當(dāng)然，這只是其中的一個(gè)原因，也是較重要的一個(gè)原因。

房地產(chǎn)市場應(yīng)該給它一個(gè)合理的增長。我們不希望看到在短時(shí)間內(nèi)增長得太快，都希望政府能控制好，但非常難，還是希望政府和開發(fā)商能把各自的工作做好。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在已公布年報(bào)的眾多上市公司中，許多公司都異口同聲地表示要加大二、三線布局。在這點(diǎn)上，金地有何想法？

凌克：前段時(shí)間我們做了一些研究，今后中國會形成十多個(gè)大型城市，大量會是現(xiàn)在的二線城市，比如說華東這一片，像南京這些城市發(fā)展速度會更加快。這主要是中國城市化進(jìn)程引起的。另一方面，隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，原來是出口外向型經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在要求更多的是消費(fèi)，靠內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)帶動，這也給許多中國二線城市的發(fā)展帶來機(jī)遇。

我們非常重視二線城市，比如去年金地在天津就做了投資。天津是個(gè)典型的環(huán)渤海區(qū)域城市，也是今后經(jīng)濟(jì)增長非?？斓囊粋€(gè)城市。也可以看到我們在武漢、紹興的投資，以前是沿海的經(jīng)濟(jì)，今后會有中部的崛起。再比如說沈陽，也是典型的二線城市。沈陽是個(gè)非常有前景的城市，因?yàn)樗墓I(yè)基礎(chǔ)非常牢固。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：許多大公司較近幾年一直在海南跑馬圈地，金地為什么在海南沒有投資？

凌克：我們一直在關(guān)注，因?yàn)槲覀儗β糜蔚禺a(chǎn)還在做進(jìn)一步的規(guī)劃，看中國的旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。我們還是非常期望把地產(chǎn)、度假、休閑結(jié)合得更好，確確實(shí)實(shí)提供更好的產(chǎn)品。

我覺得旅游地產(chǎn)今后發(fā)展會很多，在一個(gè)國家基本上會形成三片旅游片區(qū)，一片是較南部，像美國的佛羅里達(dá)州；另一片是中部，一般這個(gè)地方會產(chǎn)葡萄，比如國內(nèi)的青島、威海和煙臺；另外就是北部，以滑雪、運(yùn)動休閑為主。我們都在看。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：怎么看今年的房地產(chǎn)市場？

凌克：銷量會跌，價(jià)格會漲。今年年初大家很擔(dān)憂，今年的銷量會有一些調(diào)節(jié)，但是對于房價(jià)大幅下降，我覺得可能性不大。主要有兩方面的原因，一個(gè)是供求關(guān)系，房價(jià)比較高的城市，供應(yīng)量還是比較少。另外一方面是看需求，這個(gè)需求是比較堅(jiān)挺的。雖然前幾個(gè)月銷量有下降，但一個(gè)星期還是可以賣十套八套，這就是正常的、比較好的銷售速度。而從成交結(jié)構(gòu)來看，是以剛性需求為主，這種需求是較中堅(jiān)的力量，也是城市化進(jìn)程的結(jié)果。在觀望情緒緩和后，還會有一些改善型需求和投資需求進(jìn)來。所以從需求來看，房地產(chǎn)市場問題不大。

中國處在城市化和工業(yè)化的進(jìn)程當(dāng)中，所以需求量是比較大的。當(dāng)這些進(jìn)程都完成了，情況就會變化。當(dāng)然在大形勢好的時(shí)候，也不排除有短期的波動，這些波動我們在過去的歷史中也遇到過。地產(chǎn)公司較重要的也是要懂得如何克服這些短期的波動。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：金地如何克服由今年宏觀調(diào)控帶來的短期波動？

凌克：先要堅(jiān)持一些基本的思想。任何一家公司都要有比較客觀、比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)報(bào)表。有些公司某一兩年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)特別冒進(jìn)，但不出多長時(shí)間卻倒閉了，像美國的一些石油、電信的公司。另一方面要對市場有比較好的判斷，這個(gè)是至關(guān)重要的。該購進(jìn)就購進(jìn)，該賣出就要賣出，你判斷錯了，公司就會陷入困境。不過再深奧的市場變化，都是通過較簡單的方法來判斷。比如說我們判斷2008年能不能投資時(shí)，我們就對地產(chǎn)公司和各個(gè)區(qū)域的銷售、投資和開工量等等幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行長期的觀察，同時(shí)結(jié)合分析判斷的工具，在這個(gè)思想的指導(dǎo)下，你就有具體的方向了。

適當(dāng)保留倉位

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：2010年金地的投資策略是什么？

凌克：房地產(chǎn)企業(yè)投資動輒幾億到數(shù)十億元，幾個(gè)項(xiàng)目沒有投對，企業(yè)就有可能倒閉。金地也有高價(jià)拿地的時(shí)候，做撥備時(shí)非常痛心，因此深知投資的重要。金地集團(tuán)今年的投資規(guī)模大約在100億至150億元，其中50億元通過戰(zhàn)略合作方式完成。

配合中國房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢，我們還是會積極投資。今年我們在投資總額上有一定的倉位保留，在城市和項(xiàng)目選擇上我們有自己的技巧，不沖地王，但好地都要參加，有好的新城市也要去拿地，至于保留幾成的倉位，就要看公司融資的具體情況了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你曾說過，現(xiàn)在的金地就是地產(chǎn)加金融，在這兩者的結(jié)合方面，今年有何打算？

凌克：金地在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面做了兩個(gè)嘗試，一是與國外投資大行UBS共同發(fā)起的房地產(chǎn)投資基金，二是與國內(nèi)巨頭平安信托合作搭建信托融資項(xiàng)目平臺，金地在金融領(lǐng)域的探索為公司發(fā)展提供了新的動力。2010年，金地將在加深既有的與金融機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系外，還將在金融創(chuàng)新領(lǐng)域不斷探索出更多具有可操作性的合作模式，若干年后，金地或許能夠創(chuàng)造出新的房地產(chǎn)公司經(jīng)營模式。金地將和投資伙伴一起發(fā)起人民幣基金的管理工作，今后主要投資于住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也會密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、并購。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：如何總結(jié)金地過去黃金10年的發(fā)展，對于未來10年，金地又有何計(jì)劃？

凌克：金地過去的10年發(fā)展了100倍左右，發(fā)展很快。如何培養(yǎng)公司的核心競爭力，如何做好產(chǎn)業(yè)布局是未來10年較重要的事情。住宅發(fā)展了10年了，去年一年全國新增住宅是850萬套，如果包括保障性住房，在接下的10年，每年也還需要1000萬套，這個(gè)市場是非常大的，我們要盡量把住宅的市場做好。另外一方面，可以看到地產(chǎn)發(fā)展方向，先是發(fā)展住房，然后是商業(yè)地產(chǎn)，再是房地產(chǎn)服務(wù)，都是這樣一個(gè)過程。現(xiàn)在我們到了發(fā)展商業(yè)房產(chǎn)的階段，應(yīng)該說機(jī)會還很多?，F(xiàn)在，住宅開發(fā)商已經(jīng)很多了，但商業(yè)的開發(fā)商還很少，因此金地集團(tuán)會在這方面加大投入。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：對于自己的定位，在過去的十年中扮演了一個(gè)什么樣的角色？

凌克：有一些教父和船長的色彩，有的時(shí)候也當(dāng)戰(zhàn)士。直到現(xiàn)在該我沖鋒陷陣的時(shí)候我還是會沖去線的。教父主要是定下公司的經(jīng)營理念，公司的風(fēng)格、公司的夢想；船長呢，就是給公司掌舵；戰(zhàn)士呢，就是該上前線就得到線去頂槍，所以這三種角色都有。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：如果只能選一個(gè)詞呢？

凌克：那還是前面提到的船長。另外，也可以當(dāng)一個(gè)指揮者去指揮戰(zhàn)役。我們既要當(dāng)思想家，也要當(dāng)指揮員。

(作者：廖杰華 張婷杰)