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房企應(yīng)對樓市調(diào)控:緊盯規(guī)劃進(jìn)軍二三線城市

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 556 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
面對宏觀調(diào)控的持續(xù)打壓,房地產(chǎn)企業(yè)施展各自的經(jīng)營之道,除了絞盡腦汁加強(qiáng)營銷、多方活動籌集資金外,一些公司也有“非?!钡牟呗浴o跟區(qū)域規(guī)劃,乘機(jī)挖央企墻腳,靠著地方資源“蹲點(diǎn)吃透”,成為應(yīng)對行業(yè)變局的法寶。

緊盯“規(guī)劃”

瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇近期一直奔波于內(nèi)地主要城市。在與各地開發(fā)商的接觸中,他感覺,受惠于區(qū)域振興規(guī)劃的二三線城市的開發(fā)機(jī)會依然被看好。

“今年下半年,一線城市整體均價預(yù)計將下跌兩成左右,二線城市會跌得少一點(diǎn),三線城市要看不同的地區(qū),可能有繼續(xù)上升的趨勢?!彼J(rèn)為,去年以來,國家相繼出臺了十余個區(qū)域振興規(guī)劃,相關(guān)地區(qū)從今年開始將逐步落實(shí)發(fā)展,而這將改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)建設(shè)、推動經(jīng)濟(jì)增長。開發(fā)商到這些區(qū)域擴(kuò)張拿地的開發(fā)風(fēng)險相對較小。

7月以來,浙江一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總裁頻繁造訪江西九江。2009年12月,《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》出臺前后,該公司曾以75689.6萬元的受讓金額競拍獲取九江市一宗地,該宗地位于九江城區(qū),土地面積40.69萬平方米,規(guī)劃總建筑面積73.25萬平方米,樓面價約1033元/平方米。

“有振興規(guī)劃的區(qū)域是今后產(chǎn)業(yè)提升和城市化發(fā)展的典型區(qū)域,勢必帶來房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)遇。這些地區(qū)對商業(yè)和住宅的需求將逐步釋放,而目前地價較低,風(fēng)險不大?!币晃婚_發(fā)商人士說。

7月16日,廈門國貿(mào)全資子公司合肥天同地產(chǎn)有限公司在安徽合肥的土地招投標(biāo)活動中,以5.25億元總價取得政務(wù)區(qū)一塊商品房建設(shè)用地,該地塊占地面積6.03萬平方米,總建筑面積19.29萬平方米。

“《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》獲得國務(wù)院批復(fù)后,到合肥來考察地產(chǎn)的開發(fā)商逐漸增多。土地出讓金額也逐月攀升?!焙戏适袊辆钟嘘P(guān)人士坦言。

新政后,合肥土地市場依然保持“熱度”。4月28日,合肥土地招投標(biāo)集中出讓4塊地,總面積僅123.58畝,但4塊地拍賣總價超過7億元。4場拍賣均以溢價100%-200%的價格成交。萬科、鵬泰、信達(dá)、恒茂、和地、拓基等大腕開發(fā)企業(yè)云集,且競爭激烈。

統(tǒng)計顯示,今年上半年,合肥市成功出讓27宗商、住用地,面積達(dá)到2526.6畝,平均成交地價為387.8萬元/畝,同比上漲63.5%。出讓金額高達(dá)97.98億元。

“皖江城市帶開發(fā)空間大,承接產(chǎn)業(yè)的能力強(qiáng),是國家啟動內(nèi)需的區(qū)域。今后吸納勞動力以及人口轉(zhuǎn)移的空間廣闊,這將帶動房地產(chǎn)市場的擴(kuò)容。”業(yè)內(nèi)專家指出。

據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計,2009年以來,國務(wù)院先后批準(zhǔn)14個區(qū)域規(guī)劃,其中中部地區(qū)4個,東北地區(qū)2個,西部地區(qū)1個,東部地區(qū)占7個。

中國指數(shù)研究院指出,這些區(qū)域規(guī)劃將從擴(kuò)大房地產(chǎn)市場區(qū)域輻射力和提升居民購購力兩個方面促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展。

挖央企墻腳

知名房企的高管變動,是宏觀調(diào)控以來房地產(chǎn)行業(yè)較為密集爆發(fā)的事件之一。

如果說,中國建筑、保利地產(chǎn)等央企的董事長先后卸任是正常的人事變動,那么金地、萬科、華潤、綠城、保利、合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國等眾公司今年以來均有高管離職,則不能不說跟調(diào)控有關(guān)。

一個不爭的事實(shí)是,面對政策調(diào)控,房企銷售額大幅滑落,世茂、龍湖等企業(yè)銷售額的跌幅甚至超過40%,各房企正在想辦法應(yīng)對。一地產(chǎn)公司老總認(rèn)為,很多房企在政策調(diào)控后,或收縮戰(zhàn)線或改變發(fā)展戰(zhàn)略,或需要有人對業(yè)績負(fù)增長負(fù)責(zé),對高管肯定會造成一定的沖擊;處于公司一線的融資、營銷人才,也面臨極大考驗(yàn)。

中原地產(chǎn)董事長李文杰表示,今年政策調(diào)控效果尚未完全顯現(xiàn),知名房企的高層變動只是一個開始。面對政策層面的巨大壓力,未來會有更多的中層專業(yè)以及中小房企專業(yè)發(fā)生變動。

形勢嚴(yán)峻,得人才者得天下。萬科就在較近搞了一次“千里馬”計劃。不少在房地產(chǎn)企業(yè)工作的職員都收到了萬科的面試邀請。廣州一家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工近期到萬科進(jìn)行了一次面試,應(yīng)聘到其廣東清遠(yuǎn)一個項(xiàng)目工作。很明顯,這是萬科又一次從同行中廣納人才的“陽謀”。

而一些民營房企已經(jīng)將目光放在了挖央企墻腳上。7月22日,碧桂園發(fā)布公告,任命43歲的莫斌擔(dān)任公司新總裁。莫斌此前在央企中建五局待了20多年,是中建培養(yǎng)出的建筑和管理專家。

實(shí)際上,自從國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)之后,國內(nèi)多家獵頭公司已提前動手,頻頻向這些央企地產(chǎn)人才拋出“橄欖枝”。

上海一獵頭公司老總給中國證券報記者算了一筆賬,78家央企,每家有30名地產(chǎn)人才將合理流動來計算,這個群體將是一筆地產(chǎn)人才的“富礦”,有的開出百萬元的高薪。不過,獵頭公司和用人企業(yè)出高薪聘請78家央企的地產(chǎn)人才,看重的也許除了他們的業(yè)務(wù)能力外,還有其央企工作背景所帶來的人脈等社會資源。

“蹲點(diǎn)吃透”

在內(nèi)地開發(fā)商隊伍中,有一類頗具“政府背景”的房企,一直深耕當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。在房地產(chǎn)調(diào)控和調(diào)整期依然“背靠大樹”逆市擴(kuò)張。這類房企多數(shù)是城投、城建公司,主營土地一二級聯(lián)動開發(fā),“蹲點(diǎn)吃透”成為他們應(yīng)對行業(yè)變局的主要法寶。

中天城投董事會秘書李俊坦言,作為本土企業(yè),公司立足貴陽、深耕貴陽,已形成了獨(dú)特的一、二級聯(lián)動發(fā)展模式,具備從城市規(guī)劃、區(qū)域定位、基礎(chǔ)設(shè)施投資、土地整理、產(chǎn)品開發(fā)等營運(yùn)能力。

7月底,中天城投借道乳品基地搬遷,斥資3.5億元斬獲7000畝土地整理權(quán)。這是中天城投自2008年介入土地一級開發(fā)市場以來獲取的項(xiàng)目,公司擬對該土地進(jìn)行旅游、休閑體育、商業(yè)和住宅地產(chǎn)的綜合開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計和前期工作,并將力爭取得上述項(xiàng)目的綜合開發(fā)權(quán)。

李俊表示,今年中天城投還將配合政府,積極推進(jìn)漁安安井片區(qū)土地招拍掛計劃的編制和土地出讓工作;獲得土地出讓增值收益分成。同時加大項(xiàng)目拓展力度,力爭取得新的土地一級開發(fā)項(xiàng)目。他表示,公司只有在條件適合時(如地價相對較低),才會考慮“走出去”。

與中天城投類似,近期,各城投企業(yè)均依托政府優(yōu)勢積極尋求開發(fā)和擴(kuò)張機(jī)會。專家指出,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的二、三線城市,在城市化進(jìn)程中扮演著重要地位,同時,具有城市房價總體水平不高、需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好、后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑷丝谠黾臃€(wěn)定、市場剛性需求旺盛等特點(diǎn),房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展?jié)摿^大。目前,這些城市房地產(chǎn)開發(fā)的競爭并不激烈,當(dāng)?shù)氐某峭?、城建類企業(yè)往往通過先發(fā)優(yōu)勢占據(jù)了市場的主動。



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