在業(yè)內(nèi)人士看來，零售企業(yè)之所以進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，其中有利潤驅(qū)動(dòng)的因素，投資地產(chǎn)的回報(bào)要高于零售業(yè)。還有“被迫”因素——租金上漲和店鋪資源爭奪異常激烈，許多零售企業(yè)遭遇到漲價(jià)甚至是被終止等尷尬局面。所以一旦發(fā)現(xiàn)有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，零售商自然不會(huì)錯(cuò)過。

毋庸置疑，由于本身的品牌優(yōu)勢以及多年來對(duì)目標(biāo)客戶群的維護(hù)，零售企業(yè)具有地產(chǎn)開發(fā)商不具備的優(yōu)勢，但如何進(jìn)入并適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律？怎樣才能創(chuàng)造零售之外的價(jià)值？以零售為先導(dǎo)與核心的商業(yè)地產(chǎn)是否一定能成功？擅長商業(yè)經(jīng)營的零售企業(yè)不得不面對(duì)這一道道難題。

中國房地產(chǎn)報(bào)：今年以來，零售商投身商業(yè)地產(chǎn)之風(fēng)愈演愈烈，零售企業(yè)為何開始熱衷投身商業(yè)地產(chǎn)？零售企業(yè)更青睞于哪種模式介入商業(yè)地產(chǎn)？

曹世斌：眾所周知商業(yè)地產(chǎn)的資金投入量非常大，開發(fā)的專業(yè)性要求也非常高，對(duì)于連鎖企業(yè)而言，做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可能會(huì)嚴(yán)重影響到發(fā)展速度，所以我們從2000年以后近十年的發(fā)展都是以租賃為主。井百貨進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，不是為了跟商業(yè)地產(chǎn)商分一杯羹，而是因?yàn)椋?，整個(gè)集團(tuán)發(fā)展壯大了，包括資金的規(guī)模、應(yīng)用的平臺(tái)都已經(jīng)搭建起來，有足夠的資金去運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)；，中國的商業(yè)地產(chǎn)有很多業(yè)態(tài)的發(fā)展，我們認(rèn)識(shí)到購物必定是中國零售業(yè)發(fā)展未來的主力業(yè)態(tài)，所以井除了發(fā)展主營業(yè)態(tài)百貨店以外，開始進(jìn)入購物，而且從百貨店轉(zhuǎn)型到購物是相對(duì)容易的，百貨跟購物是較接近的業(yè)態(tài)。

但是以什么模式進(jìn)入購物是很關(guān)鍵的。以租賃的形式進(jìn)入可能會(huì)很困難，因?yàn)橘徫矬w量動(dòng)輒十幾萬平方米，如果租賃很難跟開發(fā)商達(dá)成一致，開發(fā)商的要求很高，以租賃的形式頭先很難拿到項(xiàng)目。就算拿到了也是為開發(fā)商打工，因?yàn)橘徫锏膬r(jià)值不在于它每年能收到多少租金，而在于通過成功運(yùn)營使得購物的價(jià)值不斷提升。

朱菁：永旺本身是一個(gè)零售企業(yè)，我們做購物的較初目的其實(shí)并不是要靠地產(chǎn)來提升價(jià)值，更多的是圍繞零售這一部分，怎么把零售的銷售額做得更好更大，我們考慮的可能是需要新的業(yè)態(tài)、需要?jiǎng)?chuàng)新。在發(fā)展過程中，我們看到，做購物的率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于零售的率，但這個(gè)回報(bào)率不在于地產(chǎn)本身的增值，而是營運(yùn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入。因?yàn)槲覀兒苌俪钟许?xiàng)目，基本是跟開發(fā)商或者土地?fù)碛蟹胶献?，我們現(xiàn)在在全國有10個(gè)購物，其中自建的只有3個(gè)，其他7個(gè)項(xiàng)目都是采取整體租賃的模式，目的在于降低初期的投資成本，而從后期盈利過程中，能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值化，當(dāng)然也有些發(fā)展商是純粹靠地產(chǎn)增值進(jìn)行價(jià)值化的。

劉敬鍛：機(jī)會(huì)來了，我們就要很好地掌握，中國發(fā)展很快，以一種固定的模式會(huì)限制你的發(fā)展速度，所以我們跟其他企業(yè)的做法有點(diǎn)不一樣，我們自己購地自建的大概占四分之一，租賃的占四分之三。一切都有可能，只要條件合適，方方面面的配套好，我們都會(huì)考慮的，所以我們是多方面發(fā)展，不斷適應(yīng)市場的變化去運(yùn)作。

中國房地產(chǎn)報(bào)：未來的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，地產(chǎn)商與零售商之間的競爭將是資本、土地、經(jīng)驗(yàn)等全方位的競爭，零售企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的難度在哪里，又如何在競爭中保持優(yōu)勢，此外，哪種模式或者發(fā)展路徑較適合目前的零售企業(yè)？

曹世斌：現(xiàn)在國外成功的購物運(yùn)營商多半都是自己持有物業(yè)，包括現(xiàn)在國內(nèi)的開發(fā)商也是自己去持有物業(yè)，所以作為井百貨來說，我們考慮的模式就是要去開發(fā)，自己持有商業(yè)。但是具體怎么去做，同樣面臨著跟過去一樣的問題，如果只開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，可能資金實(shí)力是夠的，但是如果要在全國大量地開發(fā)購物，則是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不行的，所以我們也在考慮怎么進(jìn)入，現(xiàn)在我們?cè)谘芯?，可能需要進(jìn)行資源整合，把商業(yè)資本、地產(chǎn)資本以及金融資本結(jié)合起來去專業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

李軍：我在百貨業(yè)從事工作多年，對(duì)百貨行業(yè)相當(dāng)熟悉，但是進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，從拆遷到定位策劃、建筑設(shè)計(jì)和一期開工，整個(gè)環(huán)節(jié)相當(dāng)復(fù)雜和辛苦，包括和政府、顧問公司打交道，比如和顧問公司打交道，建筑、內(nèi)裝、燈光設(shè)計(jì)都不是一個(gè)公司，大家的觀點(diǎn)不一樣，誰也說服不了誰，如何把公司有效的資源整合在一起，是較頭疼的事情。而且在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，對(duì)于定位來說，原來做百貨零售業(yè)態(tài)的，一定要小心做購物，不然可能會(huì)做出一個(gè)大百貨來，很多的企業(yè)在這方面越走越遠(yuǎn)，非常危險(xiǎn)。

劉陽：購物業(yè)態(tài)可以給公司帶來很高的效益，對(duì)比之下可以發(fā)現(xiàn)，好的地段可以給商業(yè)地產(chǎn)帶來很大的回報(bào)，但是中糧西單大悅城的成功也只是個(gè)案，比如我們要走萬達(dá)、華潤的快速復(fù)制的道路也不行，現(xiàn)在的大悅城只是在連鎖的初級(jí)階段。當(dāng)然我們現(xiàn)在也比較困惑，事實(shí)上到二三線城市以后，拿的地可能不是城市的核心地塊，這就要考慮產(chǎn)品的比例是不是要調(diào)整。另外，快速復(fù)制以后人才問題也是亟待解決的一個(gè)問題。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于今年加速進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和零售企業(yè)，你有何建議？

朱菁：我想無論是對(duì)零售商也好，對(duì)想要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商也好，應(yīng)該是慎重思考、積極應(yīng)對(duì)，慎重思考要進(jìn)入這個(gè)新的領(lǐng)域到底能做什么和不能做什么，有能力做什么、可以做到什么程度，在慎重思考后，就應(yīng)該配備充足的資本、人才等，積極地去發(fā)展。

曹世斌：未來十年是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年，不是哪一個(gè)公司或者資本能夠獨(dú)立運(yùn)作的，一定需要專業(yè)的地產(chǎn)資本、金融資本的結(jié)合，才能成功地在全國范圍內(nèi)復(fù)制和發(fā)展，特別是購物的開發(fā)，所以希望地產(chǎn)公司、零售商以及銀行資本，未來多方可以一起探討資本的結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)中國購物發(fā)展的飛躍。

陳亦軍：對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，不管是開發(fā)商還是零售商都要慢慢洗牌慢慢做，在此我有兩點(diǎn)建議：，堅(jiān)持自己的核心競爭力，核心競爭力較重要，中國市場實(shí)在太大了，品牌開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營前景非常廣闊；，牢牢記住創(chuàng)新，因?yàn)樯虡I(yè)這個(gè)領(lǐng)域是較能創(chuàng)新的，有大量新的商業(yè)模式、服務(wù)業(yè)態(tài)可以探索，在中國不是零售企業(yè)太多、品牌太多，而是太少了，所以一定要?jiǎng)?chuàng)新。

(作者：劉晨)