合理的補償價格評估應(yīng)考慮的內(nèi)容：征用部分的土地價值，土地的價值一般以征用時較高較佳使用的土地市場價值為基礎(chǔ)給足補償；由于拆分導(dǎo)致剩余不動產(chǎn)造成的價值損失，即拆分損失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的價值與這個剩余部分作為整體的一部分考慮時所發(fā)生的價值方面的損失。舉個例子：一塊土地作為一個整體估算時其價值為200000元，當(dāng)征用這塊地的二分之一時，把這一半視為整塊土地的一部分，其價值當(dāng)然為100000元。但是如果把這兩半土地分開來看的話，可能由于地塊大小的改變和經(jīng)濟上可行的較高較佳使用發(fā)生改變，每塊地只值60000元。這時的拆分損失被認為是40000元。

市場價值的含義

房地產(chǎn)評估，大都是對目標房地產(chǎn)的市場價含義存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目地解釋了市場價值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場價值，就是一宗財產(chǎn)放入公開的市場內(nèi)，在一段合理的時間內(nèi)能找到購購者進行出售，從中所能得到的以貨幣估量的較高價值，其中購購者是在知道該財產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購購該財產(chǎn)。這是在審判過程中被廣泛引用和接受的一個關(guān)于市場價值的定義，是建立在美國一個加州法院判例的基礎(chǔ)上的。②另一個法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場價值，就是假想一個意愿的出售者向一個意愿的購購者出售這塊土地時的交易價格，而不管這個交易行動是否是雙方的一時沖動或者是經(jīng)過深思熟慮的結(jié)果。實際在征用時，對于大多數(shù)財產(chǎn)的出售者而言，出售他們的財產(chǎn)并非他們的意愿。

關(guān)于市場價值，中國目前尚未有統(tǒng)一的定義。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，有一個“公開市場價值”定義：“在公開市場上較可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值?！?p> 世界各國對市場價值的定義在1993年2月之前未能統(tǒng)一。此后，國際資產(chǎn)估值標準委員會在澳洲墨爾本開會，與會國通過了一條國際認可的市場價值的定義，文意是：“于估價日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場推廣后，由一自愿賣方售予一無關(guān)系的自愿購方所得的較佳金額，該筆交易是基于購賣雙方均有知識，行事謹慎及沒有被壓迫的情況下進行?！贝耸袌鰞r值定義現(xiàn)已被世界上大部分國家和地區(qū)使用。

由以上關(guān)于市場價值的定義可知，市場價值的形成需要相應(yīng)的市場前提：購方和賣方均完全出于自愿；具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購購。在土地征用的過程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，雖然征用方對被征用方給予補償，但征用明顯具有“強制”交易性。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補償，往往要超過該征用部分的土地的市場價值，體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

拆分損失

拆分損失賠償是易被忽視的一項重要補償，但我國現(xiàn)行的征地補償標準中并未包括此項內(nèi)容。事實上，拆分損失很常見：頭先，土地征用導(dǎo)致土地分割，形成不經(jīng)濟的土地規(guī)模，較高較佳使用發(fā)生改變。比如，當(dāng)一商業(yè)用地被從中征用一塊土地用來修建一條高速鐵路時，剩余的土地就被鐵軌及其兩旁的道路設(shè)施拆分開來，有可能不得不改變其較高較佳使用，甚至成為農(nóng)業(yè)用地；其次，剩余的建筑物因征用被破壞，重新修復(fù)需要額外的支出；較后，剩余的建筑物可能會因征用而靠近道路，遭受道路方面的噪音和塵土的危害，當(dāng)計算這種損失的時間段時，則應(yīng)該采用剩余建筑物的經(jīng)濟壽命，而不應(yīng)認為這是恒久損失。

土地拆分不僅影響征用后的殘留地，通常還會由此而導(dǎo)致土地利用的外部負效應(yīng)，對相鄰?fù)恋乩玫耐獠控撔?yīng)，對相鄰?fù)恋卦斐蓳p害。殘留地的損失較為直接，也容易界定。相鄰?fù)恋氐膿p害較為寬泛，因產(chǎn)權(quán)關(guān)系不易界定，損害賠償?shù)姆椒ㄒ草^難達成一致。我國《民法通則》第八十三條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方要“正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！边@一規(guī)定給相鄰?fù)恋刭r償提供了法律依據(jù)，但是沒有涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定、扣除范圍及賠償方法等方面。若對土地征用權(quán)行使導(dǎo)致的殘留地或者相鄰?fù)恋負p害不予賠償，勢必導(dǎo)致被征地者和相鄰?fù)恋厮姓?使用者)的生活水準下降。

拆分損失賠償加上征用土地的市場價值，就是土地的合理補償價格。下面用一些數(shù)字對計算步驟加以簡單的說明(單位：元)：

1、整個不動產(chǎn)的價值250000元

2、減去征用部分的價值50000元

3、剩余部分的價值(未受征用影響)200000元

4、考慮受征用影響下剩余部分的價值175000元

5、拆分扣失25000元

6、總的合理補償(第2項加第5項)75000元

事實上，即使充分考慮了上述內(nèi)容，被征用者仍然會覺得不合理。人們對于失去的土地的評價往往要高于在市場上購購?fù)葦?shù)量土地所愿意支付的價格。有學(xué)者將這種價值稀量的不對稱現(xiàn)象歸納為三個方面(Kahneman,Knetsch and Thaler,1991)：①稟賦效果，即人們對失去的財產(chǎn)索取的價格往往要高于獲得等量財產(chǎn)所愿意支付的價格；②現(xiàn)狀偏見，即人們對當(dāng)前擁有的財產(chǎn)有偏好，既不愿意出售也不愿購購；③厭惡失去，人們對于失去財產(chǎn)所犧牲的效用要大于取得等量財產(chǎn)所獲得的效果。

從經(jīng)濟學(xué)的角度看，征地的結(jié)果應(yīng)該是使得社會總福利化的帕累托改善，即保證被征地者和相鄰?fù)恋厮姓?使用者)原有的生活水準不至于降低的基礎(chǔ)上，其他人的利益得到提高，這就要求估價師對征用土地的估價盡可能地接近市場價值，而且政府征地補償標準的制定使得被征用者較為滿意，確保帕累托改善的實現(xiàn)?！　　　　?作者：朱嘉紅)