但隨著時(shí)間的推移，不動(dòng)產(chǎn)被出售、發(fā)展和再開(kāi)發(fā)，這個(gè)職業(yè)在很大程度上變成了一個(gè)適應(yīng)者的團(tuán)體，他們?cè)谧约旱男√斓刂袗芤獾貫槟切╅_(kāi)發(fā)、融資和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的人們提供服務(wù)。具有諷刺意味的是那些開(kāi)發(fā)商、融資者和其它機(jī)構(gòu)并不了解市場(chǎng)，而這些“服務(wù)生”——估價(jià)師們卻恰恰了解。

信息的判斷

Thomas Friedman在《The Lexus and the Olive Tree》(《凌志和橄欖樹(shù)》)書(shū)中說(shuō)道：

今天，在政治、文化、技術(shù)、金融、國(guó)家安全和生態(tài)方面的傳統(tǒng)邊界正以的速度消失。如果不借助其他領(lǐng)域，你常常無(wú)法解釋某一個(gè)領(lǐng)域的問(wèn)題；如果不參考所有領(lǐng)域的問(wèn)題，你就根本不能解釋全局。因此，作為一個(gè)有效率的外交事務(wù)分析家或記者，你必須要學(xué)習(xí)如何從這些完全不同的角度判斷信息，然后把它們編織到一起組成一幅如果你僅僅盯住一個(gè)方面是無(wú)法看到的描繪世界的圖景。這個(gè)就是信息判斷的精髓。

數(shù)據(jù)就是力量。估價(jià)師的較主要的資產(chǎn)就是他們持有的數(shù)據(jù)，或者他們可以用來(lái)獲取可比交易、運(yùn)營(yíng)成本、未定區(qū)位規(guī)劃等數(shù)據(jù)的合同。但未來(lái)成功的估價(jià)師不應(yīng)只是那些信息收集者，而是信息判斷者。他們要會(huì)幫助客戶、市場(chǎng)、甚至國(guó)家從信息的 大海中挑選出信息，并且決定哪些信息是合理的，并且可以用來(lái)獲得利潤(rùn)和成長(zhǎng)。

但作為信息判斷者，就要像Friedman指出的一樣，必須擁有一個(gè)更廣的視角。

完全周期

今天，互聯(lián)網(wǎng)、GIS等技術(shù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的全新前沿。而房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)的一套技巧使得這些專業(yè)人士可以成為這個(gè)新興前沿方面無(wú)獨(dú)有偶的勝利者。

估計(jì)師已經(jīng)具備了精明的、經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的一套房地產(chǎn)市場(chǎng)分析系統(tǒng)，這些系統(tǒng)現(xiàn)在用來(lái)為單獨(dú)的物業(yè)估價(jià)提供來(lái)龍去脈。所需要的就是反過(guò)來(lái)利用這個(gè)過(guò)程，使得估價(jià)師可以利用從大量的單獨(dú)物業(yè)類型中獲取的信息來(lái)診斷一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度。這個(gè)在開(kāi)發(fā)、后期風(fēng)險(xiǎn)和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)方面尤為重要。

證券化

信貸市場(chǎng)的本質(zhì)在今后10年間必定發(fā)生變化。銀行已經(jīng)不再是資本市場(chǎng)先進(jìn)的主角。房地產(chǎn)信托(REITs)，商業(yè)抵押證券(CMBSs)和其它證券化工具的出現(xiàn)將建立起了一個(gè)相互聯(lián)系、互相依賴的市場(chǎng)。

這些資本工具的層次化給估價(jià)師提供了無(wú)數(shù)超越單一物業(yè)估價(jià)的機(jī)會(huì)。債券和證券交易比房地產(chǎn)交易更加頻繁，價(jià)格的日波動(dòng)也是依賴于特定市場(chǎng)的總體經(jīng)濟(jì)條件。REIT和CMBS的管理人員以及其它涉及到房地產(chǎn)商品交易的人士需要得知有關(guān)特定市場(chǎng)整體行為的建議，比如寫(xiě)字樓市場(chǎng)或者針對(duì)特定地理區(qū)域的房地產(chǎn)可信賴的周期性預(yù)測(cè)。這也為估價(jià)師提供了從單一價(jià)值評(píng)估到廣義的市場(chǎng)分析轉(zhuǎn)變的機(jī)會(huì)。

為市場(chǎng)診脈

在一篇名為“學(xué)術(shù)的根本和房地產(chǎn)估價(jià)的演變”文章中指出：估價(jià)職業(yè)的演變總是由個(gè)人的眼界以及超越現(xiàn)在勇于預(yù)見(jiàn)的勇氣所驅(qū)使。

今天全球的估價(jià)師都正為了在這個(gè)有著自動(dòng)估價(jià)模型、及時(shí)網(wǎng)絡(luò)交易和億萬(wàn)資產(chǎn)公司倒閉的世界中留有一席之地而進(jìn)行著奮斗。就如同激光和磁力技術(shù)的發(fā)明以及新藥品的發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有減低對(duì)于醫(yī)務(wù)工作者的需求那樣，對(duì)于那些愿意嘗試新技術(shù)、擴(kuò)展其分析領(lǐng)域的估價(jià)師來(lái)說(shuō)，未來(lái)是光明的。在一個(gè)穩(wěn)定市場(chǎng)中的單個(gè)物業(yè)可以用自動(dòng)估價(jià)模型來(lái)估價(jià)，但是需要本地估價(jià)師為那個(gè)市場(chǎng)望聞問(wèn)切來(lái)提醒投資者什么時(shí)候供給方太強(qiáng)，或者需求開(kāi)始減弱。

雖然某個(gè)特定的或者有問(wèn)題的物業(yè)需要一個(gè)傳統(tǒng)的價(jià)值評(píng)估(估價(jià)師搜尋數(shù)據(jù)，從可比銷售案例中推算估價(jià)值)，但是隨著更多數(shù)據(jù)的公開(kāi)，可得性的加強(qiáng)，客戶將愿意提供給估價(jià)師數(shù)據(jù)，支付市場(chǎng)分析的報(bào)酬。市場(chǎng)分析；是房地產(chǎn)估價(jià)中的藝術(shù)，是無(wú)法用科學(xué)統(tǒng)計(jì)來(lái)復(fù)制的。一個(gè)靜態(tài)的物業(yè)價(jià)值估算暫時(shí)從一個(gè)簡(jiǎn)單角度看來(lái)可以合理地用計(jì)算機(jī)模型預(yù)測(cè)出來(lái)。但是估計(jì)該物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，并且結(jié)合該物業(yè)運(yùn)作所處市場(chǎng)的背景情況，則需要一名有能力的房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)技術(shù)，因?yàn)樗麄冏⒁曋鎸?shí)時(shí)間中那些瞬息萬(wàn)變的變量。

解決方案的一部分

估價(jià)職業(yè)擁有未來(lái)，但不是一個(gè)沒(méi)有痛苦和不確定性只有新的想法的未來(lái)。如果估價(jià)師不愿意走出自己封閉的天地，不同其它市場(chǎng)的人士打交道，那么未來(lái)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是非常有限的。有一句諺語(yǔ)說(shuō)得好“如果你不是解決方案的一部分，那么你就是問(wèn)題的一部分”，這句話對(duì)于估價(jià)職業(yè)來(lái)說(shuō)再合適不過(guò)了。

當(dāng)然，房地產(chǎn)估價(jià)師必須不斷滿足貸方、企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、稅務(wù)部門以及其它政府實(shí)體的現(xiàn)行要求。在保護(hù)公眾利益方面，估價(jià)師也絲毫不能妥協(xié)，但這一角度不能涵概估價(jià)師職業(yè)的全部。

如果估價(jià)師可以再一次成為預(yù)見(jiàn)未來(lái)的一部分，通過(guò)分析整個(gè)市場(chǎng)狀態(tài)，幫助企業(yè)、政府和私人將房地產(chǎn)市場(chǎng)塑造成為一個(gè)對(duì)全人類來(lái)說(shuō)都是可持續(xù)的、理性的資產(chǎn)，那么這個(gè)專業(yè)的活力將是勿庸置疑的。　　　　　(作者：吳公梁)