據(jù)悉，類似袁先生的情況，在我市已發(fā)生多起。

中原地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總監(jiān)何偉堅(jiān)就說(shuō)，他們?cè)?成交一套解放碑時(shí)代豪苑的房子時(shí)就曾遇到，客戶報(bào)價(jià)每平米5000多元，契稅征收部門(mén)認(rèn)為明顯偏低，經(jīng)評(píng)估后，客戶較后按每平米6000多元補(bǔ)交了契稅和評(píng)估費(fèi)用。何偉堅(jiān)說(shuō)：“當(dāng)時(shí)，這件事還差點(diǎn)進(jìn)入了司法程序。”

據(jù)財(cái)政局契稅征收處負(fù)責(zé)人稱，房屋評(píng)估所產(chǎn)生的費(fèi)用為交易金額的0.5%，由購(gòu)房者承擔(dān)，而契稅稅率為交易價(jià)格的1.5%。

契稅新規(guī)則：代征變直征

對(duì)此，南岸區(qū)房地產(chǎn)交易所稱，這是稅務(wù)部門(mén)的新要求。

南岸區(qū)財(cái)政局契稅征收處工作人員解釋：我市各個(gè)區(qū)的財(cái)政局從今年4月1日起，開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)契稅的直征(過(guò)去由房交所代征)。

該人士稱，申報(bào)價(jià)明顯低于評(píng)估價(jià)的，不足部分要補(bǔ)足契稅和評(píng)估費(fèi)用的依據(jù)，在市財(cái)政局頒布的《契稅管理暫行條例》中，第四條第三款對(duì)土地使用權(quán)交換和房屋交換應(yīng)征契稅的計(jì)稅依據(jù)作出了明確規(guī)定：成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。也就是說(shuō)我們征收契稅的計(jì)稅依據(jù)是通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估產(chǎn)生的合理市場(chǎng)價(jià)。

私下協(xié)議遭遇克星

南岸區(qū)財(cái)政局契稅征收處工作人員透露，就在他們接手南岸區(qū)房地產(chǎn)契稅征收工作的兩個(gè)月里，竟發(fā)現(xiàn)了80多起虛報(bào)瞞報(bào)和報(bào)低房屋成交價(jià)的案例，在業(yè)內(nèi)稱之為“合理避稅”，“有的二手房交易雙方為了少交納契稅，常常私底下達(dá)成協(xié)議，將房屋成交的真實(shí)價(jià)格壓低申報(bào)。對(duì)那些明顯報(bào)低成交價(jià)的避稅行為，我們往往依托誠(chéng)信度較高、資質(zhì)合格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行合理正確的評(píng)估。”

各方觀點(diǎn)交鋒

購(gòu)房者：“難以理解”

對(duì)此，袁先生表示難以理解。他說(shuō)：“他們?cè)u(píng)估出的房屋市場(chǎng)價(jià)到底依據(jù)何在，他們?cè)u(píng)估我的房屋并未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的勘察，怎么知道到底值不值得了正常市場(chǎng)價(jià)呢？沒(méi)有出具名目詳細(xì)的評(píng)估報(bào)告，就等于沒(méi)有一個(gè)讓人心服口服的說(shuō)法?！?p>袁先生介紹，這套住房是他的一個(gè)朋友的，因?yàn)閷?duì)方急需資金周轉(zhuǎn)，所以雙方達(dá)成協(xié)議以5萬(wàn)的低價(jià)成交。

評(píng)估機(jī)構(gòu)：“價(jià)格完全合情合理”

記者向負(fù)責(zé)袁先生房?jī)r(jià)評(píng)估的金地房地產(chǎn)評(píng)估公司有關(guān)工作人員問(wèn)及他們并未對(duì)袁先生的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察時(shí)，一姓胥的工作人員稱：“我們是參照與袁先生房屋同在一幢樓的另一套房屋的成交價(jià)格進(jìn)行了初步評(píng)估，再綜合其他因素進(jìn)行了修正。我們參照的這套已成交房屋的評(píng)估價(jià)是10萬(wàn)，是嚴(yán)格按照比較法評(píng)估出的合理市場(chǎng)價(jià)格，袁先生的房屋與其面積相同，其它情況也比較相近，但因?yàn)榭紤]到袁先生提出采光較差的原因，我們還是對(duì)評(píng)估價(jià)作出調(diào)整，降為8萬(wàn)?！?p>該人士稱：他們的評(píng)估充分考慮了評(píng)估規(guī)范中的評(píng)估方法和修正依據(jù)，完全是合情合理的。

中介機(jī)構(gòu)：房?jī)r(jià)取決于多種因素

據(jù)了解，房屋價(jià)格受多方面因素的影響，比較重要的包括房屋所處的地理位置、環(huán)境、建設(shè)年代以及本身的品質(zhì)，如戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。除此外，房屋出售者的一些心態(tài)也會(huì)影響房?jī)r(jià)，如急需用錢(qián)。

“購(gòu)賣雙方低價(jià)成交的房屋到底是否為了避稅，沒(méi)有辦法界定，所以中介機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)這種情況作出提醒?！敝性禺a(chǎn)營(yíng)業(yè)總監(jiān)何偉堅(jiān)表示，在二手房交易中，房屋成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的交易事例并不是很多。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)放開(kāi)，購(gòu)賣雙方之間真實(shí)的成交價(jià)格契稅征收部門(mén)很難監(jiān)督并掌握，較終還是由購(gòu)賣雙方說(shuō)了算。

律師：有些不妥，但要分別對(duì)待

重慶合縱律師事務(wù)所律師鐘長(zhǎng)漢認(rèn)為，按憲法的規(guī)定，房屋屬于個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，擁有處置權(quán)。因此，房屋成交價(jià)格的高低，自己有決定權(quán)。契稅征收部門(mén)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估就有些不妥。

但是，鐘長(zhǎng)漢也表示，若購(gòu)賣雙方確實(shí)瞞報(bào)真實(shí)成交價(jià)格來(lái)逃避國(guó)家稅收，契稅征收部門(mén)有權(quán)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，并按規(guī)定要求補(bǔ)交契稅。

對(duì)此，鐘長(zhǎng)漢認(rèn)為，“契稅征收部門(mén)應(yīng)該制定對(duì)兩種情況的界定標(biāo)準(zhǔn)，分別對(duì)待?！庇浾卟苡聦?shí)習(xí)生周艷

鏈接 房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士介紹：國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范中規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格評(píng)估采用公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

該規(guī)范要求，評(píng)估人員應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)比較法，根據(jù)近期已成交的交易實(shí)例，利用房地產(chǎn)交易程序性評(píng)估系統(tǒng)，從中選取出地段、建筑年代、面積、結(jié)構(gòu)等狀況相近的房產(chǎn)與需要評(píng)估的房產(chǎn)進(jìn)行比較，初步得出一個(gè)價(jià)格，然后對(duì)所需評(píng)估的房屋進(jìn)行交易日期、環(huán)境、區(qū)域等因素修正，較后確定出一個(gè)比較合理的價(jià)格。

一般情況下，契稅征收部門(mén)不會(huì)對(duì)房屋成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，但如果發(fā)現(xiàn)房屋成交價(jià)格比市場(chǎng)成交價(jià)格明顯偏低(一般在低于市場(chǎng)成交價(jià)的10%以上)，就會(huì)委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估?！　　　　　?作者：劉黎)