2005年11月26號(hào)，董先生的四合院在北京萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司掛牌一年后，終于以300萬的價(jià)格找到了購家?！班従拥乃暮显菏且?20萬的價(jià)格出售的，我一直想等到他那個(gè)價(jià)格，卻遲遲無人問津。”董先生說。

萬德成總經(jīng)理井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，同一條胡同的四合院價(jià)格有差距是很正常的，影響四合院價(jià)格的因素也有很多?！白鳛榻Y(jié)合了經(jīng)濟(jì)價(jià)值和歷史價(jià)值的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，四合院的價(jià)值評(píng)估困難是其的交易瓶頸?！?p> 受困經(jīng)驗(yàn)定價(jià)

目前，北京四合院的銷售價(jià)格大致為：期房無內(nèi)裝修24000～26000元/m2；建成后，無內(nèi)裝修一般在28000～30000元/m2；國外市場(chǎng)銷售價(jià)格一般在4000～4500美元/m2?？們r(jià)則以四合院占地面積來計(jì)算。

目前北京市所有四合院的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，大多是參照北京萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多年來從事四合院代理的經(jīng)驗(yàn)價(jià)格，再經(jīng)由購賣雙方商討并達(dá)成共識(shí)后確定?！叭f德成是從實(shí)踐中得到的價(jià)格，公司也沒有專業(yè)的評(píng)估師。”井蘊(yùn)嬌稱。

對(duì)于這種非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)定價(jià)，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞認(rèn)為，“不論高低，市場(chǎng)認(rèn)可就可以?！蔽覑畚壹腋笨偨?jīng)理胡景暉也表贊同：“經(jīng)驗(yàn)性的評(píng)估雖然不具有法律意義，但更接近市場(chǎng)的價(jià)格?！?p> 但正是由于對(duì)四合院這種特殊物業(yè)類型的市場(chǎng)價(jià)值缺乏專業(yè)評(píng)估，增加了購賣雙方交易的難度。

從事了多年四合院代理的井蘊(yùn)嬌也承認(rèn)，“與供需兩旺的市場(chǎng)相比，成交量明顯偏低，購方和賣方很少能在價(jià)格上一次達(dá)成共識(shí)，雙方僵持的時(shí)間有的長(zhǎng)達(dá)一年?！?p> “在實(shí)際操作中，賣方要價(jià)過高較為嚴(yán)重，有的甚至要出了天價(jià)。”井說。

賣方認(rèn)為，四合院是獨(dú)具北京地方特色的民居，大多位于北京舊城區(qū)，可謂。而購方認(rèn)為，四合院多數(shù)年久失修、破損嚴(yán)重，缺乏完善的生活配套設(shè)施，普遍沒有天然氣和供暖設(shè)施，電未增容，甚至沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間，不符合現(xiàn)代人居要求。購購后需要大規(guī)模的改造和翻新，改造周期至少要一至兩年的時(shí)間，需投入大量的人力和物力。而且，大多數(shù)四合院都分布在舊城區(qū)的胡同里，胡同狹窄，交通擁堵，胡同兩側(cè)擠滿了小攤小店，環(huán)境雜亂。

井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，“對(duì)四合院歷史價(jià)值的判定才是一個(gè)天價(jià)四合院的賣點(diǎn)，而很多沒有被列入文物保護(hù)之列的四合院在價(jià)格上應(yīng)當(dāng)更實(shí)際一些?！?p> 評(píng)估四大難點(diǎn)

井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，地理位置、外部環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和歷史因素是導(dǎo)致四合院評(píng)估困難的四大因素。

就地理位置和外部環(huán)境來說，井蘊(yùn)嬌舉了幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子：大胡同里的小胡同內(nèi)四合院通常價(jià)格能達(dá)到15000元/平方米，如果房子狀況好一些，價(jià)格會(huì)在此基礎(chǔ)上有稍許突破。但現(xiàn)在頭條到八條的胡同幾乎全被汽車占滿了，價(jià)值也就在12000元/平方米左右。胡同是影響四合院價(jià)格的一個(gè)因素。另外有些四合院旁邊有樓房，從樓上看四合院的院子很清楚，私密性沒有了，也就貶值了，每平方米大約要降下2000~3000元。還有像風(fēng)水等因素，都會(huì)影響四合院的價(jià)格。

“專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一座樓房進(jìn)行評(píng)估，只要評(píng)估好頂層、中間層和底層，基本上就把整個(gè)樓房給評(píng)估下來了，因?yàn)槟切┙ㄖ谏a(chǎn)年代、建筑結(jié)構(gòu)和戶型上是一樣的。但四合院的每個(gè)院子都是一個(gè)獨(dú)立的單元，都有它的獨(dú)立個(gè)性，所以在評(píng)估時(shí)非常困難?！本f。

井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，四合院的價(jià)值評(píng)估雜項(xiàng)太多，無套路可尋。挖掘歷史是判定其價(jià)值時(shí)較重要的一項(xiàng)，但也是較困難的。

四合院是歷史的產(chǎn)物，越老越值錢?！拔覀冭b定四合院像古董，它是古董里的東西，它的價(jià)值是依照年代痕跡來判斷的。頭發(fā)胡同里有一個(gè)四合院是李淑一住過，對(duì)四合院價(jià)值的評(píng)估就是要挖掘類似的歷史賣點(diǎn)。寫字樓、公寓賣的是房子，而四合院賣的是文脈和人脈。”井說。

由于四合院的評(píng)估困難，涉足這一市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也是少之又少。我愛我家的胡景暉和鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)總監(jiān)金育松都表示，公司雖然也做四合院的代理，但是房源非常少，而且成功率也不高。

“四合院作為細(xì)分的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，交易要比普通房地產(chǎn)精，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的要求很高，在并不專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍里要想找到對(duì)四合院有研究的，則是難上加難?！焙f。

金的觀點(diǎn)基本相同：“鏈家的主營(yíng)方向不是四合院，在房源、人員和市場(chǎng)調(diào)查方面都不是很充足?！?p> 如何評(píng)估四合院？

“實(shí)際操作中的經(jīng)驗(yàn)是，應(yīng)該更注重對(duì)四合院歷史價(jià)值的挖掘，讓它的歷史價(jià)值體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值上，盡管這兩種價(jià)值不能等同。”井蘊(yùn)嬌稱?！皬臍v史角度和商業(yè)角度去評(píng)估是正確的。四合院有交易的需求，就應(yīng)該把它市場(chǎng)化，利益和文化是不沖突的，應(yīng)用得好，利益和文化可以兼得?！?p> 井認(rèn)為，給四合院定價(jià)，一方面要參照同等地段已成交的四合院價(jià)格，另一方面要參照因時(shí)間差異導(dǎo)致的四合院升值或貶值的幅度。同時(shí)還應(yīng)該更多地考慮到其歷史價(jià)值，追求利潤(rùn)合理化，而不是化?！爱吘梗暮显翰皇瞧胀ǖ姆康禺a(chǎn)商品。”

北京大學(xué)旅游研究與開發(fā)吳必虎教授認(rèn)為，“四合院有一個(gè)自然毀壞的過程，所以要有機(jī)地更新，如果單純自住，效益會(huì)很差，但是如果把一部分四合院拿出來作為會(huì)館和旅店來經(jīng)營(yíng)，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值?！?p> 井蘊(yùn)嬌也同意吳的觀點(diǎn)：“后海地區(qū)的四合院已經(jīng)應(yīng)該改造成旅店了，事實(shí)上，北京的四合院大部分都適合改造成會(huì)所或者酒店。方正、有文脈和依水的四合院，都很適合。”

對(duì)于四合院的投資風(fēng)險(xiǎn)，井認(rèn)為拆遷是惟一的風(fēng)險(xiǎn)?！八暮显何挥诘牡貛?，永遠(yuǎn)不會(huì)貶值。”胡也表示同意：“地震、火災(zāi)的自然因素是不可避免的，但是四合院的保值和增值的空間是巨大的?！?p> 四合院的率也相對(duì)較高。據(jù)萬德成的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，目前四合院的率大致在10%左右?！翱蛻粢匀A僑、港澳臺(tái)同胞為多，國外客戶則以法國人居多?！本f。

　　　　　(作者：方帥)