房屋拆遷、交易、貸款時都需要評估，而估價則涉及到評估人的切實利益。同一房產(chǎn)、同一時間做出的評估報告誤差有多大？據(jù)記者調(diào)查了解，目前，寧夏房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的參差不齊，以及惡性壓價等問題的存在，導(dǎo)致評估市場亂相叢生。

■中衛(wèi)"老漢商店"難拆

中衛(wèi)市城區(qū)的"老漢商店"近期處于被強制拆遷的旋渦之中。造成這一局面的背后是兩個評估公司，兩個評估報告，以及開發(fā)商與"老人商店"管理者之間的利益博弈。

"如果評估價格合理，補償差不多，我們就認(rèn)可"。老人商店管理方中衛(wèi)三聯(lián)公司董事長趙建功說。"2004年，石嘴山市大禹公司中衛(wèi)分公司要拆老人商店，但大禹公司只跟我們談了一次，又拖了兩年多，損失了50多萬元，公司無法難有大的發(fā)展，只能維持經(jīng)營。"

雙方為"老人商店"的評估及補償問題進行了多次商談，但始終未能達成一致。2005年1月10日，大禹公司委托銀川市評估公司制作的評估報告出籠：1920554元。其中，辦公用房每平方米708元，商業(yè)用房一層為2622.22元，二層為1498.41元。

對于這一評估結(jié)果，三聯(lián)公司書記李生和稱："同一地段的黃灣綜合樓一樓售價每平方米12600元，開盛購物臨街售價每平方米15000元，商業(yè)用房價格狂飆接近5年前的4倍，這個價格除了頭府銀川個別繁華區(qū)段的房價可以與之比美以外，在全自治區(qū)的其它城市是見所未見的，而大禹給我們補償?shù)慕Y(jié)果連別人的零頭都不夠。"

大禹公司的解釋是，192萬元是"政府指定"的評估機構(gòu)的"專家"們評估的。專家們說是多少就是多少，他們只能按照專家們給的價格進行貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換。

■兩個評估價惹的禍

但三聯(lián)公司的股東以公司的名義委托銀川市立天房地產(chǎn)評估公司評估，結(jié)果很快就出來了，270余萬元！比公司的評估值高出了40％還要多！

同一個地段、同一處房產(chǎn)，同一個評估的時點和同樣有資格評估的專家竟然做出了存在如此巨大差異的兩種結(jié)果。寧夏懷遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師李志銀說，"專家們在評估時，除了依據(jù)其評估意圖選擇不同的'技術(shù)線路'以外，還會有其它一些"潛因素"。

記者了解到，三聯(lián)公司曾要求雙方共同委托公司以外的其他有2級以上資質(zhì)的評估公司評估。后雙方達成協(xié)議，共同委托銀川市正大房地產(chǎn)評估公司評估。2006年12月1日，三聯(lián)公司接到了再次由公司做出的房產(chǎn)評估報告，估價為2392756元。

三聯(lián)公司事后調(diào)查，此次評估報告為什么又出自。正大公司評估西所的解釋是，大禹公司嫌他們做出的3177169元的評估值太高，拒絕接受這個評估報告。而正大公司一位不愿意透露姓名的工作人員說，3177169元也只是一個中等偏下的價格。

80萬元的差價意味深長。李志銀說，大禹公司不認(rèn)可正大的評估結(jié)果，也就是說，大禹公司在1000余平米的拆遷房上就獲得了更多的利潤。而公司則三次收取了評估費，刀俎之間，合法房產(chǎn)成了漁肉！

李志銀認(rèn)為，考慮當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的交易價格等因素，應(yīng)當(dāng)有一個基本的底線，要解決房地產(chǎn)估價的問題，頭先要考慮的是，在評估不能自律情況下，開發(fā)商利用評估的委托權(quán)選擇評估公司，由評估公司替開發(fā)商隨意出價的所謂"評估"問題。

■評估市場魚龍混雜

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)評估業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，目前，寧夏評估行業(yè)內(nèi)"競相壓價"、"給回扣"的問題比較突出，房子"值"多少錢全憑評估公司說了算。在這種情況下，評估公司很難公正客觀地保證獨立，損害的往往是當(dāng)事人的權(quán)益。

據(jù)介紹，房地產(chǎn)評估有很強的地域性，市場容量有限，許多評估公司為了擁有更大的市場份額，不惜采取非正當(dāng)?shù)氖侄?，競相壓價。寧夏建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)處徐梅說，一宗評估業(yè)務(wù)，收費有2000元的，有收1000元的，這就需要在估價上做"文章"了。由于評估公司的不自律，很難做到估價結(jié)果的科學(xué)性和合理性。另外，有些購房者為了多獲得貸款，有時又會將房價"高估"，或者當(dāng)事人為了避稅，將房價"低估"。有些評估公司受了評估方的拉攏或好處，出具不實報告，完全背離了真實的評估價格。

徐梅說，目前房地產(chǎn)市場比較突出的是拆遷評估問題，評估機構(gòu)受政府干預(yù)、開發(fā)商利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求。房屋拆遷評估，其估價結(jié)果直接關(guān)系到有關(guān)當(dāng)事人和被拆遷人確定拆遷補償?shù)闹匾罁?jù)。當(dāng)事人可以委托兩個以上的有資質(zhì)的評估公司進行評估，但所出具的評估報告的誤差不是很大。

事實上，由于競爭的慘烈，開發(fā)商和評估公司之間惡意串通，壓價評估的評估結(jié)果與市場價值嚴(yán)重背離，評估公司千方百計為開發(fā)商降低成本，增加利潤，以維護委托人的利益，增加公司的業(yè)務(wù)收入，損害了有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

■評估市場亟待規(guī)范

寧夏的房地產(chǎn)評估始于上個世紀(jì)90年代中期。記者從寧夏建設(shè)廳了解到，目前寧夏已注冊成立20家房地產(chǎn)評估機構(gòu)，其中一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)6家；有估價師152名，但真正從業(yè)的評估師只有100人。而20家評估單位有18家集中在銀川市。

"迎合委托方的要求對評估結(jié)果高估或低估，許多評估公司為了取得業(yè)務(wù)，迎合委托方的要求出具高估或低估的報告，嚴(yán)重違背了這個行業(yè)的初衷。惡性壓價及"回扣"現(xiàn)象嚴(yán)重，評估公司壓低評估。"另外，徐梅稱，一些估價機構(gòu)和估價師行為不規(guī)范，"競相壓價"、"給回扣"、"假脫鉤"、"賣牌子"等現(xiàn)象時有發(fā)生；強制評估、指定評估、惡性競爭等問題沒有根治；房地產(chǎn)估價隊伍發(fā)展不平衡，部分市、縣甚至連一名房地產(chǎn)估價師也沒有。這些現(xiàn)象在全國普遍存在，評估行業(yè)亟待規(guī)范。

據(jù)介紹，去年，寧夏建設(shè)廳曾聯(lián)合寧夏銀監(jiān)局進行整頓，對5家評估公司進行了注銷。徐梅說，頭先，評估機構(gòu)要自律，寧夏評估市場正在逐步規(guī)范中，包括估價行業(yè)、估價業(yè)務(wù)的市場準(zhǔn)入、行為規(guī)范、市場監(jiān)管、服務(wù)收費等做了明確規(guī)定。目前，建設(shè)廳正在扭轉(zhuǎn)目前的諸多問題，并對一些評估公司建立信用檔案，并加強了日常抽檢，由屬地監(jiān)管單位進行抽檢，對在拆遷平谷、抵押評估中，迎合委托方的要求，出具不實估價報告的行為，作為不良記錄，載入其信用讜案，并相應(yīng)做出降級或注銷資質(zhì)等級的處理?！　　　　?作者：楊之汀)