商品房預售杜絕“內(nèi)部認購”

　北京出臺新規(guī)加強預售監(jiān)管，預售方式、折扣信息及開發(fā)商自留房均須公示

今后，北京的商品房在辦理預售許可時，提交的預售方案中，開發(fā)商都必須將房價、折扣等信息明確上報，并在售樓處公示。

昨天，北京市出臺新規(guī)加強商品房預售的管理，新規(guī)將于下月1日起執(zhí)行。

市住建委昨天出臺的新規(guī)要求，開發(fā)商在申請商品房預售許可時，必須提交商品房的預售方案，在取得了預售許可證后，預售方案要在售樓場所顯著位置公示。

預售方案不但要包括該項目的基本情況，還要包括項目建設(shè)的進度安排，如何時封頂、竣工交付，以及預售計劃，每期開盤的時間、房屋套數(shù)、采用何種預售方式等。

同時，預售方案中還要包括預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度。以及開發(fā)商自留商品房的樓號、房號、套數(shù)等。

新規(guī)中還特別提出，預售方案中要包括商品房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式。開發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后，商品房質(zhì)量責任承擔主體。

“這主要是為了在開發(fā)商在破產(chǎn)等特殊情況下，保證購房人的利益。即便是開發(fā)商破產(chǎn)了，房子有問題，購房人也可以找到責任人來解決?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志說。

“這次出臺的新規(guī)，其實還是房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)，可以看出，政府的調(diào)控仍然持續(xù)著高壓的態(tài)勢?！标愔菊f。

中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳云峰認為，新規(guī)將給開發(fā)商施加一個壓力，即不能有捂盤惜售、內(nèi)部認購等違規(guī)銷售行為。政府對預售已加強監(jiān)管，開發(fā)商不能存在僥幸心理。

新規(guī)表示，如果開發(fā)商被發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為，將被責成限期整改。拒不整改的，將被暫停該項目網(wǎng)上簽約，即無法預售，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，通過媒體曝光。

■ 新規(guī)解讀

　1 工程進度寫入預售方案

政策：預售方案中需明確項目建設(shè)進度安排。包括項目建設(shè)周期、各期工程建設(shè)計劃和進度安排等。

解讀：陳志（北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長）認為，這是對近期北京出臺的預售資金監(jiān)管制度的細化。按照預售資金的監(jiān)管，開發(fā)商的預售款只能在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂?shù)?個節(jié)點上，申請?zhí)崛∫欢ū壤馁Y金，支付工程款，采購材料等費用。因此項目建設(shè)進度安排，開發(fā)商是必須上報主管部門，并讓購房人知曉的。

2 售樓處須公示房價折扣

政策：預售方案中，要明確預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度。

解讀：陳云峰（中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長）說，該規(guī)定將打擊開發(fā)商變相捂盤?！耙恍╅_發(fā)商在取得預售許可后，會先賣一個比較高的價格，如果有人購，那更好。沒人購，就先囤著。將來如果市場預期不好了，再優(yōu)惠銷售?！?p>陳志認為，提前上報并公示房價和優(yōu)惠幅度，就使得開發(fā)商必須提前分析房地產(chǎn)市場的預期。

　3 房子怎么賣必須上報公示

政策：預售方案中，要明確項目的預售計劃。包括項目整體預售計劃，每期開盤時間、房屋套數(shù)、預售建筑面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、預售流程、排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現(xiàn)場搖號或先到先選等公開方式。

解讀：陳志介紹說，以往開發(fā)商具體采取何種方式銷售，并不上報和公示，購房人也不能提前知道怎樣才能選房和購房。新規(guī)制度下，就要求預售方式必須公開透明。

4 開發(fā)商自留房須公示

政策：預售方案中，要明確本期自留商品房情況。包括樓號、房號、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積。并說明原因及銷售的承諾。

解讀：陳云峰介紹說，該政策針對的是一些開發(fā)商以團購或內(nèi)部認購的名義來留房，給一些關(guān)系戶，導致購房人無法購到房的現(xiàn)象。而且開發(fā)商留房給關(guān)系戶，往往會以很優(yōu)惠的價格。新規(guī)明確房價和優(yōu)惠幅度也要上報和公示，就避免了開發(fā)商這種一個樓盤，卻以低價銷售給關(guān)系戶的行為。

■ 綜述

“有取消預售制度的意味”

本報訊 （記者馬力）預售制度的爭議已經(jīng)持續(xù)了多年，不少專家曾多次提出，中國應該取消預售制度。近期有媒體報道，住建部稱預售制度或?qū)⒆兏铩?p>“其實預售制度的爭議，就是購房人的風險問題。購房的時候，購到的不是現(xiàn)成的房子，而是圖紙。”陳云峰說。

陳志表示，從較近北京頻繁出臺的預售監(jiān)管新規(guī)看，北京正在完善預售制度。避免開發(fā)商“空手套白狼”，減少購房人的風險。昨天出臺的新規(guī)，又對預售的行為進行了細致嚴格的規(guī)范。

“我認為預售制度應該取消。而且從北京近期的這些政策背后，能感覺到一些將來取消預售制度的意味。預售資金監(jiān)管套在了商品房的前期環(huán)節(jié)，保證預售資金用于工程建設(shè)。將來如果這道箍套在了后期環(huán)節(jié)，也就是銀行發(fā)放按揭貸款，必須要在現(xiàn)房銷售時，那么就不能預售，只能現(xiàn)售了?！标愔菊f。

他認為，今年對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，正是取消預售的好時機。

陳云峰則認為，預售應該加強監(jiān)管，但不能取消?！胺康禺a(chǎn)市場的發(fā)展不能滿足中國城市化的需求。也就是說，還有很多人要購房，如果都是現(xiàn)房了，是滿足不了需求的。

(作者：馬力)