什么是存量房？

　　存量房是指已被購購或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房購賣程序是由購賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋購賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　房產(chǎn)稅實(shí)施3日以來，上海等樓市出現(xiàn)冷清局面。而從上海、重慶改革試點(diǎn)方案看，房產(chǎn)稅主要對增量住房征收，對存量住房觸及較少。

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　　不過，專家表示，當(dāng)房產(chǎn)稅進(jìn)入到全面實(shí)施階段后，存量房是必然計(jì)入征稅范圍的。

　　未來存量房必然計(jì)入征稅范圍

　　以上海為例，目前存量房在上海房產(chǎn)稅方案中的計(jì)入方式是，如果本市居民新購二套房，新購住房要和存量房合并計(jì)算，超過人均60平方米的話，則對超過標(biāo)準(zhǔn)部分征收房產(chǎn)稅。

　　記者昨日電話采訪了上海社科院城市與房地產(chǎn)研究主任張泓銘、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成，二者都是上海市住房保障和房屋管理局在房產(chǎn)稅事宜上推薦的專家。其中，張泓銘兼任上海市人民政府參事、國家建設(shè)部專家委員會(huì)成員，從事房地產(chǎn)市場研究三十余年，多次參加上海房產(chǎn)稅政策研討。

　　兩位專家都對記者表示，如果單純對增量房而不對存量房征收房產(chǎn)稅，顯然是不公平的。但他們也表示，目前上海作為試點(diǎn)，在試驗(yàn)階段主要采取針對增量房征稅的舉措，很重要的一點(diǎn)就是希望對社會(huì)的震動(dòng)面小一點(diǎn)，阻力也會(huì)小一些。不過，張泓銘表示，一旦房產(chǎn)稅正式全面實(shí)施，一定包括現(xiàn)在房屋數(shù)量已經(jīng)超標(biāo)的人群。

　　張泓銘對本報(bào)記者表示，從專業(yè)人士的角度加以判斷，現(xiàn)在住房已經(jīng)超標(biāo)的人群，即便是以后不新購住房，也是要繳納房產(chǎn)稅的。

　　一旦存量房也納入房產(chǎn)稅征收范圍，是否依然會(huì)依據(jù)人均60平方米的現(xiàn)有杠杠來確定納稅?張泓銘稱，目前確定的人均60平方米的標(biāo)準(zhǔn)，是經(jīng)過反復(fù)研究比較的數(shù)據(jù)，因此未來即使有變動(dòng)，也應(yīng)該是與之相仿的數(shù)據(jù)。“比如55平方米或者65平方米，但是應(yīng)該是跟60平方米差不多的數(shù)據(jù)。”

　　而尹伯成則對記者表示，現(xiàn)在先征收增量，而不征收存量，是因?yàn)橛幸恍┘夹g(shù)難題還沒有解決，而且阻力會(huì)很大。他也強(qiáng)調(diào)，如果房產(chǎn)稅全面鋪開的話，存量總是要計(jì)入的。“但這需要全國人大立法來解決。上海在試點(diǎn)階段計(jì)入存量，這一點(diǎn)可能性不大。”

　　那么未來多久之后房產(chǎn)稅會(huì)針對存量房開征，尹伯成表示：“不一定幾年，因?yàn)椴恢婪慨a(chǎn)稅何時(shí)會(huì)全面鋪開。”

　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人27日晚間就房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)答記者問時(shí)表示，試點(diǎn)開始后，將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時(shí)，再統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

　　新華社文章稱，有專家預(yù)計(jì)，短期內(nèi)會(huì)有一批城市陸續(xù)加入房產(chǎn)稅試點(diǎn)行列，各地方將陸續(xù)有政策跟進(jìn)，掀起新一輪稅制改革。

　　對于上海是否會(huì)將存量房計(jì)入征稅范圍以及何時(shí)計(jì)入，記者昨日致電上海市住房保障和房屋管理局，但該局辦公室有關(guān)人員并未給出明確答案，而是說以現(xiàn)有文件的說法為準(zhǔn)。

　　此前新華社在一篇《聚焦房產(chǎn)稅改革“破冰”》的文章中也指出，從世界上130多個(gè)國家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐看，房產(chǎn)稅是對個(gè)人擁有的住房普遍征收，無論是增量和存量住房都在納稅范圍之內(nèi)。

　　全國版方案是什么?

　　一旦全國其他地方跟進(jìn)，房產(chǎn)稅方案會(huì)是什么樣子?

　　29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任陳淮明確表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究沒有任何負(fù)責(zé)人說過“一線城市房產(chǎn)稅或向上海看齊”的話。

　　此前，有報(bào)道說“住建部官員稱一線城市房產(chǎn)稅或向上?？待R”。

　　陳淮表示：“房產(chǎn)稅下一步走向，一定是只能由國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)的政府權(quán)威部門發(fā)布，絕不會(huì)由任何研究機(jī)構(gòu)或?qū)W者‘透露’。”

　　陳淮還表示，解析房產(chǎn)稅不能僅拿渝滬方案說事，既然是試點(diǎn)，就帶有完善摸索的含義。還是多立足國情、規(guī)律去認(rèn)識(shí)才更有意義。

　　尹伯成則認(rèn)為，此次上海、重慶兩地試點(diǎn)的辦法不相同，也可能預(yù)示房產(chǎn)稅將來在全國推開時(shí)，國家只做一些原則性規(guī)定，而賦予各地方根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況有一定的實(shí)施權(quán)限。

　　不過，即使是已經(jīng)出臺(tái)了方案的上海，房產(chǎn)稅的版本還需要進(jìn)一步的細(xì)化。目前上海版本的房產(chǎn)稅方案中，還是有一些不太明確的地方，比如，在上海房產(chǎn)稅方案中，對于新購的頭套住房并沒有給出明確的面積限定，而這一點(diǎn)是不是會(huì)鼓勵(lì)購房者一步到位購購大戶型?

　　張泓銘表示，自己推測會(huì)有一個(gè)細(xì)則出來對房產(chǎn)稅的征收條件做進(jìn)一步的細(xì)化。張泓銘解釋稱，27日晚間出臺(tái)的《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》是一個(gè)基本政策，里面只是一些原則性的東西，具體如何做還需要有一個(gè)細(xì)則。“比如關(guān)于新增頭套房屋的購購，我個(gè)人想法，會(huì)與人均60平方米聯(lián)系起來。”張泓銘說，預(yù)計(jì)之后出臺(tái)的細(xì)則對很多種情況，比如征稅時(shí)是3個(gè)人，但突然減少了一個(gè)人的人口變動(dòng)情況，都會(huì)有詳細(xì)的展開說明。

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