財政部部長樓繼偉6月28日在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年決算報告時稱：“要配合做好房地產(chǎn)稅立法工作?！眱H此一項(xiàng)關(guān)于“房地產(chǎn)稅”的尋常表述，當(dāng)時并未引起傳媒關(guān)注。然而，在沉寂近一個月后，關(guān)于房地產(chǎn)稅的各種傳言忽然不脛而走。

    截止記者發(fā)稿，對于房地產(chǎn)稅的種種消息，市場已經(jīng)解讀為房地產(chǎn)稅立法初稿已經(jīng)基本成形。然而，市場所傳‘房地產(chǎn)稅立法初稿’，既非官方文件所發(fā)，又非官方代表所講。多位受訪專家認(rèn)為，在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下，房地產(chǎn)稅在兩年內(nèi)不會出臺?！?/p>

    傳言四起:“房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形”?

    關(guān)于房地產(chǎn)稅征收基本方案的思路，市場傳言焦點(diǎn)目前主要集中在“豁免征收面積”，“房地產(chǎn)稅未來的稅率”等方面。稅率和起征點(diǎn)則是房地產(chǎn)稅基本方案中，較關(guān)鍵的兩個要點(diǎn)。

    有媒體報道，在房地產(chǎn)稅方案基本成型并開始小范圍征求意見的同時，事關(guān)社會公眾直接利益的房地產(chǎn)稅“起征點(diǎn)”問題，也正在悄然之間逐步明朗化。未來房地產(chǎn)稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”的方式，確定房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。即個人或家庭在豁免征收面積以內(nèi)的住房，免予征收房地產(chǎn)稅。而“豁免征收面積”將根據(jù)地方住房情況針對性劃定，不會一刀切。

    《經(jīng)濟(jì)參考報》的報道稱，房地產(chǎn)稅未來的稅率有可能根據(jù)地方的不同情況，由地方政府在政府給出的稅率范圍之間進(jìn)行選擇，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)刈》康那闆r，進(jìn)行較終確定。

    《華夏時報》報道稱，房地產(chǎn)稅改革這項(xiàng)工作今年一直在進(jìn)行，只是至今改革的路徑還不明晰。較新的說法是，房地產(chǎn)稅是把現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，也就是增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

    然而，以上種種報道也僅僅停留在猜測層面，由于房地產(chǎn)稅改革事關(guān)全體社會公眾的直接利益，在沒有按照十八屆三中全會“立法征收房地產(chǎn)稅”的精神走完立法程序之前，一切尚無定論。

    多位受訪專家均表示，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型的消息還不靠譜。之所以不靠譜，住建部政策咨詢專家謝逸楓給出四點(diǎn)理由：一是房地產(chǎn)稅立法初稿的形成，一般是由國稅局、財政部、人大法工委匯合相關(guān)專家組成一個小組，如未形成統(tǒng)一意見，基本是不會公布的;二是房地產(chǎn)稅的立法初稿意見是內(nèi)部意見，肯定不會外透;三是初稿意見形成統(tǒng)一后，才會通過國務(wù)院發(fā)布公開咨詢意見;四是較后才由全國人大或人大常委會決定是否通過立法案，并由國稅局、財政部統(tǒng)一實(shí)施。

    據(jù)謝逸楓分析，作為國家財稅制度的一項(xiàng)改革，目前并未實(shí)質(zhì)性全面開展立法工作，僅僅是房地產(chǎn)稅的理論研究與立法意見的內(nèi)部討論而已，“房地產(chǎn)稅立法沒有提交到立法規(guī)劃層面，人大法工委、國稅局和財政部都不會發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息”。

    房地產(chǎn)稅開征的兩個基本條件：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)稅立法

    房地產(chǎn)稅的正式開征至少需要兩個基本條件：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)稅立法。頭先，不動產(chǎn)登記方面，按國土部的總體計劃：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016年全面實(shí)施，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

    其中重要之處是“各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時共享”。因此不動產(chǎn)登記其實(shí)就是全國個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。

    在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成(較新媒體報道稱60個城市已聯(lián)網(wǎng))。下一階段的目標(biāo)是，同時實(shí)現(xiàn)500個城市聯(lián)網(wǎng)。但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。我國不動產(chǎn)登記暫行條例公布實(shí)施已4個多月，一些地方陸續(xù)成立了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。近日，福建、貴州、江西等省頒發(fā)了頭批不動產(chǎn)登記證。中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政認(rèn)為，不動產(chǎn)登記是征收房地產(chǎn)稅必要的技術(shù)條件。“對房產(chǎn)征稅，先得搞清楚每個人究竟有多少套房?！?/p>

    從個人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度來看，房地產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)調(diào)控手段的試點(diǎn)及擴(kuò)圍需要家庭房產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)做為依托，因此，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費(fèi)為主的調(diào)控手段開展的必要條件。但尚需三年。

    知名財政學(xué)專家賈康表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅之間存在內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件?！耙坏┓康禺a(chǎn)市場的調(diào)整分化局勢初現(xiàn)，后面的改革安排會按原有邏輯展開?！?/p>

    房地產(chǎn)稅與每個人息息相關(guān)，如何征收、征收標(biāo)準(zhǔn)等問題都得先從法律層面予以確定，這些都是房地產(chǎn)征稅的前提。

    房地產(chǎn)稅到底何時征收?專家預(yù)計5年后落地

    既然房地產(chǎn)稅并不能如所期在明年就落地，那何時能推開?騰訊財經(jīng)智庫成員、同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為要等到2020年，甚至要之后的兩三年了。

    按照官方口徑，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成是在2018年前完成。因此房地產(chǎn)稅較早也要等到2018年后。鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，不動產(chǎn)登記體系和房地產(chǎn)稅立法兩項(xiàng)工作有可能會延后2-3年。

    有媒體稱，距離國土資源部給各地完成不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合的較后期限僅剩4個月，從全國來看，市、縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作依然嚴(yán)重滯后。

    同時，據(jù)同策咨詢研究部研究，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套，這意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存量房時代，地方政府再依靠土地財政收入過日子就會顯得難上加難。

    張宏偉認(rèn)為，此時，如果房地產(chǎn)稅正式推出，將逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施，未來將實(shí)現(xiàn)以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)，堅持“去投資化”，防止市場供應(yīng)偏大，未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，從過去一年不動產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看，執(zhí)行力度低于市場預(yù)期，而作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小，“目前的中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個新常態(tài)，房價難以全面上漲，在這種情況下，各種政府托市的政策頻繁出現(xiàn)，房地產(chǎn)稅不可能在經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)的情況下盲目出臺，所以在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下，房地產(chǎn)稅不會在兩年內(nèi)出臺?！?/p>

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