風(fēng)險(xiǎn)來自井噴的資金流動(dòng)性？還是剛性需求再次被壓制的引來的價(jià)格飆升？中國樓市未來趨勢(shì)如何演繹？本期,上海證券報(bào)集合多位專家、企業(yè)家觀點(diǎn),解析樓市泡沫重回的深層背景,并展望可能出現(xiàn)的短、中、長(zhǎng)期后果,以期為投資決策者帶來有益參考。

從寒冬回暖,到泡沫歸來,樓市只用了短短6個(gè)月時(shí)間,完成了從“熊極”向“牛極”的轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)消費(fèi)信心恢復(fù)之快,開發(fā)商拿地?zé)崆榛謴?fù)之快令人瞠目?！按汗?jié)過后,市場(chǎng)好像和絕大多數(shù)人開了一個(gè)玩笑,沒有任何信號(hào)和前兆,突如其來的一輪成交放量和價(jià)格飆漲,確實(shí)在我們的意料之外。這種現(xiàn)象不太符合市場(chǎng)邏輯,沒有跡象可尋,這某種程度上,給人一種壓抑感?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)總經(jīng)理肖勁在參加“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”前期新聞專訪時(shí)稱。

一面是收益暴漲,一面是緊張與壓抑,連房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)感到了市場(chǎng)的異樣。

一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是,房?jī)r(jià)已經(jīng)漲回2007年市場(chǎng)較高峰,而經(jīng)濟(jì)基本面遠(yuǎn)沒有當(dāng)時(shí)那樣健康良性。彼時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)產(chǎn)銷兩旺,居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng),內(nèi)需外貿(mào)相映生輝。而2009年的今天,中國經(jīng)濟(jì)隨全球經(jīng)濟(jì)一起面臨深度調(diào)整,經(jīng)濟(jì)仍舊處于低部盤整成為上至下至地方的共識(shí)。而唯有中國股市和樓市,卻體現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)基本面格格不入的逆勢(shì)狂飆。

地王來襲

2月份開始,全國大多數(shù)典型城市的樓市成交量和價(jià)格節(jié)節(jié)攀升,到4、5月時(shí)達(dá)到頂峰?！皬V州5月樓市成交量同比增加近一倍”、“房?jī)r(jià)10天提3500元 北京樓市小陽春已轉(zhuǎn)大陽春”、“上海6月成交量或再創(chuàng)新高”等標(biāo)題屢現(xiàn)報(bào)端。

受此激勵(lì),各地密集爆出的地王新紀(jì)錄將市場(chǎng)徹底帶回2007年以前的“激情燃燒的歲月”。

30日下午15:30,北京廣渠路15號(hào)地塊正式開始競(jìng)標(biāo),此前,地塊報(bào)價(jià)從16.47億元,結(jié)果以40億元成交,溢價(jià)達(dá)140%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,該地塊還沒有正式出讓前,周邊樓盤單價(jià)已經(jīng)直漲數(shù)千元。此前的26日,北京朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)九廠地塊經(jīng)過46輪的激烈競(jìng)價(jià),拍出了19.6億元,使得樓面價(jià)高達(dá)15216元/平方米,成為北京今年總價(jià)和均價(jià)雙料新地王。中原地產(chǎn)李文杰表示,地塊上市銷售時(shí)的價(jià)格將超過目前周邊房?jī)r(jià)30％以上。而這30％的空間正是目前房?jī)r(jià)的上漲空間。

此外,保利、龍湖、萬科、金地等品牌開發(fā)商也開始積極入市拿地,中鐵、中冶、中石油、中國電子集團(tuán)等大型國字頭企業(yè)也紛紛踏進(jìn)土地市場(chǎng),憑借更雄厚的國資實(shí)力試圖分享此輪樓市紅利。

2009博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長(zhǎng)陳詩濤介紹,多數(shù)參與論壇的權(quán)威人士認(rèn)為在當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏足夠支撐的情形之下,房地產(chǎn)投資需求的加速入市本身意味著房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的產(chǎn)生。近期土地成交的價(jià)格高于預(yù)期,大多數(shù)開發(fā)商并未達(dá)到通過重置土地拉低2007年高價(jià)土地成本的目的,這將為中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的負(fù)累。

投資熱潮再現(xiàn)

需求結(jié)構(gòu)的變化也令人憂心。中信證券調(diào)查顯示,目前上海高端物業(yè)成交占比由10％升至18％,中低價(jià)商品房則由45％降至33％。因?yàn)閮r(jià)格的不斷上漲,剛性需求正在逐漸被排擠在購購隊(duì)列之外。一位豪宅開發(fā)商則告訴記者,江浙民營企業(yè)主正成為豪宅主力消費(fèi)軍,因?yàn)楹ε缕髽I(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品賣不出去,他們手里的資金不敢投入恢復(fù)生產(chǎn),但又要防止通貨膨脹,所以都用來購購高端稀缺物業(yè)。

深圳華僑城、上海綠城玫瑰園、湯臣一品等豪宅項(xiàng)目屢創(chuàng)銷售紀(jì)錄。中原地產(chǎn)廣州區(qū)總經(jīng)理黃韜介紹,目前廣州投資性購房的占比已經(jīng)達(dá)到40％,其中90％的投資者出于防通脹的資產(chǎn)保值考慮。

“這其中就存在了一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn),一旦流動(dòng)性政策有變,比如國家通過加息收縮流動(dòng)性,這40％的投資性購房需求將快速消失,而房?jī)r(jià)又讓剛性需求難以進(jìn)入,那么降價(jià)和成交量下降將不可避免?！币晃?分析師稱。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石認(rèn)為,目前股市、房市的“通貨膨脹”比預(yù)期來得更生猛,這是一種新型“投資性滯脹”,即實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的停滯與資產(chǎn)價(jià)格的膨脹。CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）代表的通貨膨脹一旦浮出水面,超額貨幣的發(fā)行速度必然下降,政府的貨幣政策將逐漸收緊。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)依然遲滯,不能支持高股價(jià)和高房?jī)r(jià),股市和房市的非理性繁榮就會(huì)結(jié)束。（于兵兵）