一邊是迅速回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，另外一邊是急劇上升的價(jià)格背后潛藏的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)政策何去何從？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹日前在中國地產(chǎn)金融峰會(huì)上表示，保增長(zhǎng)政策效應(yīng)和觸底回升的勢(shì)頭較為明顯，下一步的政策著力點(diǎn)將是保持市場(chǎng)穩(wěn)定，即在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定的前提下，對(duì)政策作出適當(dāng)?shù)耐晟坪臀⒄{(diào)。

政策微調(diào)：力保市場(chǎng)穩(wěn)定

秦虹表示，下一步政策的著力點(diǎn)將由保增長(zhǎng)要轉(zhuǎn)向保市場(chǎng)穩(wěn)定，尤其是在住房市場(chǎng)?！爸饕⒁馊齻€(gè)方面的結(jié)合，保增長(zhǎng)政策和保穩(wěn)定政策的結(jié)合、短期政策和長(zhǎng)期政策的結(jié)合以及政策的穩(wěn)定和完善的結(jié)合?！?p>在秦虹看來，住房政策有三個(gè)方面可以加以完善，頭先是加大保障性住房的投入，盡可能地避免和減少中低收入家庭在市場(chǎng)波動(dòng)中所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

其次是高度重視風(fēng)險(xiǎn)，增大投資投機(jī)性需求的成本，盡量減少投資投機(jī)性需求對(duì)市場(chǎng)的影響。

二套房貸政策被認(rèn)為是對(duì)投資性需求政策的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。在此之前，為了拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，不少銀行和地方對(duì)二套房頭付和貸款利率都不同程度的放松。

7月17日銀監(jiān)會(huì)召開的今年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào),要控制房貸風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行“套房”標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款頭付款比例和貸款利率，對(duì)投資性住房要堅(jiān)持頭付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則。

浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)唐世定認(rèn)為，城市化、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正是增長(zhǎng)內(nèi)需的重要選擇。盡管房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫已經(jīng)露頭并引起決策層的注意，但預(yù)計(jì)將會(huì)采取比較容忍的態(tài)度，而不會(huì)立即采取強(qiáng)有力的調(diào)控政策。

“當(dāng)然容忍是有底限的，目前政策會(huì)作一些微調(diào)，如果剛性需求再次被過高房?jī)r(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐漸積累，因此也不排除國家針對(duì)變化的情況逐步加大調(diào)控力度?！碧剖蓝ㄕf。

秦虹說，今年3月份之后量?jī)r(jià)升勢(shì)較猛，原因是市場(chǎng)基本需求的基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，政策效應(yīng)明顯、城市宜居性提高帶動(dòng)需求增長(zhǎng)和投資性需求增長(zhǎng)迅猛。

寬松政策推高房?jī)r(jià)

為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)深度下滑，決策層在今年上半年以來連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)“救市”措施。在這些措施和適度寬松的貨幣政策及積極財(cái)政政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過年初的小陽春之后，城市尤其是一線城市的成交量和成交價(jià)格都迅猛回升，接近歷史較高點(diǎn)。

但4月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格井噴式的爆發(fā)，引發(fā)了對(duì)新一輪資產(chǎn)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂和爭(zhēng)論。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)已經(jīng)引起了決策層的關(guān)注。7月初國務(wù)院總理 在舉行經(jīng)濟(jì)學(xué)家座談會(huì)時(shí)就詢問了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)情況。

但是專家和官員認(rèn)為，此次房?jī)r(jià)飆升并非此前的房地產(chǎn)政策因素造成的，而是貨幣政策過于寬松導(dǎo)致流動(dòng)性泛濫和通脹預(yù)期上升引起的。

對(duì)于近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生用了五個(gè)意料之外來形容，頭先就是天量的信貸，“我認(rèn)為當(dāng)前已經(jīng)不應(yīng)該是用‘適度’來考量了，前5個(gè)月銀行新增貸款5.84萬億元，相當(dāng)于去年同期的近3倍，如此多的新增貸款和流動(dòng)性是沒想到的，這個(gè)‘適度’是在意料之外。”聶梅生表示。

對(duì)于5~6月份的行情，聶梅生認(rèn)為，主要是由于金融因素以及貨幣政策造成的，是流動(dòng)性泛濫的金融市場(chǎng)和對(duì)通脹的恐慌提前釋放造成的。

秦虹也認(rèn)為，除了剛性需求和政策效應(yīng)之外，受通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)的投資性需求增長(zhǎng)迅猛是主要原因。

“從結(jié)構(gòu)上來說，4月份之后主要是90平方米和140平方米以上的住宅為主，快速大量地進(jìn)入到房地產(chǎn)，迫使我們不得不認(rèn)清這樣的現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)不僅僅是一個(gè)居住供應(yīng)的商品市場(chǎng)，更多的是金融資產(chǎn)的屬性越來越強(qiáng)了?！鼻睾绫硎尽?p>天量新增信貸和大量投資形成的流動(dòng)性可能成為催生資產(chǎn)價(jià)格泡沫的動(dòng)力。財(cái)政部會(huì)計(jì)司發(fā)布的一份報(bào)告稱，一些上市公司可能將部分銀行貸款投入了股市和房地產(chǎn)市場(chǎng),造成國內(nèi)市場(chǎng)虛假繁榮的局面。

對(duì)于當(dāng)前過多的流動(dòng)性，聶梅生認(rèn)為，流動(dòng)性的出路無非是通貨膨脹或者尋找新的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，用未來的產(chǎn)業(yè)盈余去抵償當(dāng)期的虧損企業(yè)。

(作者：遠(yuǎn)山)