從“飛龍?jiān)谔臁钡健褒埪錅\灘”，大龍地產(chǎn)戲劇性般的遭遇猶如賀歲片般生動(dòng)，為公眾詮釋了何謂“大喜”、何謂“大悲”。

種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)聲日緊，各項(xiàng)政策風(fēng)生水起，市場(chǎng)的游戲規(guī)則正在發(fā)生改變，“空手套白狼”的潛規(guī)則或?qū)⑹?。但仍?yīng)看到的是，整治閑置土地的行動(dòng)持續(xù)已久，但結(jié)果都可以用“阻力重重，收效甚微”來總結(jié)，而相關(guān)法律制度的缺陷可以說是造成閑置土地處置難的重要因素。因此，要保證此次整治行動(dòng)的實(shí)效，或許我們還應(yīng)該將目光投向立法層面。

□視點(diǎn)關(guān)注

法制日?qǐng)?bào)記者 杜曉

法制日?qǐng)?bào)見習(xí)記者 任雪

法制日?qǐng)?bào)實(shí)習(xí)生 韓丹東

“天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地塊在哪？”2月3日，在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)，記者詢問了近二十個(gè)人之后，終于找到了這塊曾經(jīng)的“地王”。

在問路過程中，記者聽到的較多的回答就是，“我們這里閑置的土地很多，不知道你要找的是哪一塊”。

自去年年初以來，房?jī)r(jià)一路高漲，大大小小的開發(fā)商一以貫之的囤地行為成為公眾眼中不可饒恕的“原罪”。從去年年底開始，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向，打壓房?jī)r(jià)的政策密集出臺(tái)，其中一大主攻方向就是重拳整治囤地行為。政府的這一舉措贏來了一片叫好聲，翻閱媒體相關(guān)評(píng)論可以發(fā)現(xiàn)，諸如“向地王‘開刀’必須要‘見血’”等火藥味十足的標(biāo)題比比皆是。

但業(yè)內(nèi)人士指出，閑置土地的產(chǎn)生有其深刻的社會(huì)和制度成因，整治囤地從根本上來說，離不開相關(guān)法律法規(guī)的完善。

一些地方政府以前有錯(cuò)誤的發(fā)展理念，認(rèn)為開發(fā)商蓋樓能繳納稅收，就算不及時(shí)交土地出讓金也會(huì)對(duì)他們姑息縱容。大龍地產(chǎn)的事件不是個(gè)案，具有一定的普遍性和代表性

放眼望去，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地塊，還是一片雜草叢生的荒地。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，22號(hào)地塊附近的荒地都已經(jīng)被拍賣出去了。但記者看到，目前僅有一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)全面開工了。

就在幾個(gè)月前，北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過拍賣方式以50.5億元競(jìng)得這塊住宅用地。該地塊位于北京市高端別墅區(qū)——?jiǎng)e墅區(qū)，規(guī)劃建設(shè)面積271565.4平方米。大龍地產(chǎn)拿地的樓面價(jià)高達(dá)每平方米29859元，當(dāng)時(shí)該地塊曾被稱為北京總價(jià)和樓面地價(jià)的“雙料地王”。該總價(jià)地王紀(jì)錄直至2010年1月21日才被另一家房地產(chǎn)公司以59.7億元的拿地總價(jià)款打破。

然而，高價(jià)拿地之后，大龍地產(chǎn)的資金實(shí)力便引來多方質(zhì)疑。

大龍地產(chǎn)1月28日披露的年報(bào)顯示，2009年公司合并實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.48億元，同比增加1174.08%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.39億元，同比增長(zhǎng)14256.40%；每股收益0.82元。報(bào)告期內(nèi)，公司總資產(chǎn)30.07億元，比上年下降5.32%；公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額2.55億元。而截至2009年三季度末，大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)為29.41億元，貨幣資金余額僅為9934萬元。

按照大龍地產(chǎn)2009年的凈利潤(rùn)計(jì)算，需要將近15年才能支付50.5億元的土地出讓金。

果然，美夢(mèng)不久變成了噩夢(mèng)。

大龍地產(chǎn)2月2日發(fā)表公告稱，2010年2月1日，北京市國(guó)土資源局發(fā)布《關(guān)于取消北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓競(jìng)得資格的公告》，由于公司控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期未簽訂該宗地的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及《土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》，北京市國(guó)土資源局決定取消其競(jìng)得資格，同時(shí)對(duì)于已經(jīng)交納的2億元競(jìng)購(gòu)保證金將不予退還。

大龍地產(chǎn)公告還表示，公司將積極與有關(guān)部門進(jìn)行溝通，降低公司的損失。

對(duì)于北京市政府的這一舉措，有關(guān)專家表示了贊同。

“一些地方政府以前有錯(cuò)誤的發(fā)展理念，認(rèn)為開發(fā)商蓋樓能繳納稅收，就算不及時(shí)交土地出讓金也會(huì)對(duì)他們姑息縱容。大龍地產(chǎn)的事件不是個(gè)案，具有一定的普遍性和代表性。北京市的此次舉措值得稱道，希望其他地方也能借鑒和學(xué)習(xí)?！敝袊?guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海今天在接受記者采訪時(shí)說。

那么，大龍地產(chǎn)明知購(gòu)不起這塊地，為什么還要購(gòu)？有業(yè)內(nèi)人士透露，這種運(yùn)作方式其實(shí)是業(yè)內(nèi)潛規(guī)則：先以高價(jià)拿地，再拿這塊地向銀行貸款或者與其他房企或投資公司合作，等有了資金再去運(yùn)作。然后做個(gè)沙盤預(yù)定房子，資金到手了再蓋房。只要房?jī)r(jià)不跌，這種“空手套白狼”的事情就一直會(huì)繼續(xù)。

“多數(shù)公司都是這么操作的，而這種操作的一個(gè)前提就是各方主體對(duì)樓市的看漲心理，所以這也引申出一個(gè)問題：如果不能使房?jī)r(jià)理性發(fā)展，將使很多環(huán)節(jié)出現(xiàn)更多問題，形成惡性循環(huán)，較后將給決策者造成更大困難。”中國(guó)人民大學(xué)土地管理學(xué)博士、 土地估價(jià)師張遠(yuǎn)索告訴記者，“具體到大龍地產(chǎn)，其國(guó)企身份也使公司決策者有更大膽量接手燙手山芋，這與現(xiàn)行國(guó)企虧損問責(zé)機(jī)制有關(guān)?！?p>“這次的土地收回發(fā)生了一次根本性的變革，說明過去開發(fā)商靠膽大、不誠(chéng)信謀取市場(chǎng)土地使用權(quán)這種模式將不復(fù)存在。以前很多開發(fā)商都是以業(yè)主的錢來繳納土地出讓金，這種空手套白狼的游戲，過去是玩得通的。但是這個(gè)案例表明，開發(fā)商還是要誠(chéng)實(shí)守信、合法經(jīng)營(yíng)，一定要充分評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)，否則就會(huì)受到相應(yīng)的懲戒?！眲⒖『Ｕf。

整治閑置土地行動(dòng)持續(xù)已久卻難有成效，個(gè)中原因甚為復(fù)雜。部分工作人員因?yàn)槔嬲T惑不能嚴(yán)格執(zhí)法，是使問題遲遲不能有效解決的關(guān)鍵；地方政府也被認(rèn)為是閑置土地整治的主要阻力之一

長(zhǎng)期以來，土地被閑置都是個(gè)“老大難”問題。在22號(hào)地塊附近，有居民告訴記者，其他被閑置的土地甚至有承包給農(nóng)民建養(yǎng)殖場(chǎng)的。

但大龍地產(chǎn)的遭遇讓不少人大呼，樓市調(diào)控要“玩真的”了。

據(jù)了解，在此之前，1月22日，北京市國(guó)土局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)我市閑置土地清理處置問題的公告》，公示了被暫停在北京拿地的8家開發(fā)商、超過一年的住宅用地尚未開工的19個(gè)項(xiàng)目。其中，大龍地產(chǎn)赫然在列。

北京市市長(zhǎng)郭金龍1月25日在北京市第十三屆人大第三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告中也表示，北京市將繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，依法查處捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭。

此事的另一個(gè)背景是，2010年伊始的個(gè)周日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，要加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理。國(guó)土部也將整治囤地炒地列為2010年七大工作之一。

種種跡象顯示，一場(chǎng)整治閑置土地的大幕已在和地方拉開。

對(duì)于密集出臺(tái)的政策，張遠(yuǎn)索表示，2009年房地產(chǎn)價(jià)格非理性飆升，在給各級(jí)政府帶來極大財(cái)政收入的同時(shí)，也讓感受到現(xiàn)有房?jī)r(jià)可能造成的社會(huì)動(dòng)蕩問題。雖然之前有過嚴(yán)禁“囤而不開”的相應(yīng)政策，但都沒有付諸行動(dòng)。這次大龍地產(chǎn)事件，可以說是很鮮明地表明了政府的態(tài)度。但是，這項(xiàng)政策如何全面長(zhǎng)久地予以執(zhí)行，才是問題的關(guān)鍵。

整治閑置土地的行動(dòng)已經(jīng)持續(xù)了很多年，但并未取得很大的實(shí)效，個(gè)中原因甚為復(fù)雜。張遠(yuǎn)索說，除了制度規(guī)定方面缺乏進(jìn)一步細(xì)化和定量的標(biāo)準(zhǔn)外，主要問題還是出現(xiàn)在監(jiān)督機(jī)制的執(zhí)行環(huán)節(jié)。部分工作人員因?yàn)槔嬲T惑不能嚴(yán)格執(zhí)法，是使問題遲遲不能有效解決的關(guān)鍵?！?p>業(yè)內(nèi)人士透露，查處閑置土地之所以困難，要么是因?yàn)楸淮蛄苏泻?，要么就是?guó)企和央企拿地可以慢慢交地價(jià)款，甚至能改規(guī)劃，“可以說是在對(duì)賭政策”。

地方政府也被認(rèn)為是閑置土地整治的主要阻力之一。

張遠(yuǎn)索告訴記者，不少民眾認(rèn)為，一些地方政府采取了相應(yīng)手段將的努力予以化解。民眾對(duì)此類問題條件反射般的懷疑，確實(shí)應(yīng)該引起高層的重視。

一位實(shí)際參與過處置閑置土地的國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人告訴記者，就閑置土地的產(chǎn)生原因來看，可以歸結(jié)為，“各級(jí)地方政府和國(guó)土資源管理部門為了當(dāng)?shù)乇Ｕ嫌玫匦枨螅瑢⒐ぷ鞣旁谟玫貓?bào)批和供地審批上”。而對(duì)后續(xù)土地開發(fā)利用過程的監(jiān)管方面，由于多種因素的影響，形成了“不想管”和“不愿管”的局面，加之監(jiān)管力度不夠、技術(shù)手段落后、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清等因素，產(chǎn)生土地閑置現(xiàn)象自然是順理成章。

相關(guān)法律法規(guī)制度的缺陷是造成閑置土地處置難的重要因素。因此，當(dāng)務(wù)之急是要修訂統(tǒng)一的閑置土地情形認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，完善監(jiān)督和懲罰機(jī)制

多年來，整治閑置土地的結(jié)果可用“阻力重重，收效甚微”來總結(jié)。為此，有識(shí)之士已經(jīng)將目光投向了立法層面。

來自國(guó)土資源部門的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，就閑置土地處置困境而言，制度安排層面的法律法規(guī)缺陷是造成閑置土地處置難的重要因素。

這位負(fù)責(zé)人表示，在制度安排中，土地存在著法定“剛性閑置”事實(shí)。由于現(xiàn)有法律對(duì)閑置土地處置作出了滿二年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，以逆向思維則形成了現(xiàn)實(shí)中土地一旦閑置，在時(shí)間上需二年以上的法定“剛性閑置”的事實(shí)，由此導(dǎo)致土地難以得到高效利用。

其次，對(duì)閑置土地缺乏有效的市場(chǎng)引導(dǎo)機(jī)制。由于土地轉(zhuǎn)讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置未達(dá)到法律轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用者只有被動(dòng)地接受繳納閑置費(fèi)及收回土地的局面。

較后，對(duì)閑置土地收回的程序未作細(xì)化規(guī)定?，F(xiàn)行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對(duì)收回情形作出了規(guī)定，未明確收回閑置土地使用權(quán)的執(zhí)行程序。而在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。

張遠(yuǎn)索認(rèn)為，處置閑置土地未來的立法方向應(yīng)包括，“完善監(jiān)督和懲罰機(jī)制，可以通過網(wǎng)絡(luò)等對(duì)出讓土地開發(fā)進(jìn)展情況予以公示，由普通民眾進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)囤積居奇進(jìn)行懲處；切實(shí)降低房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)性炒房、限制家庭擁有套數(shù)，使房?jī)r(jià)與普通民眾收入倍數(shù)介于合理區(qū)間，使房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，各方對(duì)于后期都是看穩(wěn)，而不是強(qiáng)烈地看漲或看跌，才能從根源上解決開發(fā)商囤地、惜售等問題”。

劉俊海則認(rèn)為，建立健全土地閑置處置體系，關(guān)鍵在于完善閑置土地相關(guān)法律法規(guī)體系?！邦^先要修訂統(tǒng)一的閑置土地情形認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在法律、法規(guī)和規(guī)章間形成統(tǒng)一的閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括責(zé)任主體和責(zé)任范圍、閑置起算時(shí)點(diǎn)、閑置有效計(jì)算時(shí)段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設(shè)面積確認(rèn)以及因司法裁決而轉(zhuǎn)移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認(rèn)定等標(biāo)準(zhǔn)?！?p>“此外，還應(yīng)修改完善現(xiàn)有閑置土地收回程序規(guī)定。收回閑置土地是一種行政處罰行為，應(yīng)按照行政處罰法規(guī)定的法定程序操作，以避免執(zhí)行過程中

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