盡管國(guó)家頻頻就過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控政策,但房地產(chǎn)市場(chǎng)還是似乎難以冷靜,而且大有“踏著春天的腳步再上層樓”的沖動(dòng)。那么,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否迎來(lái)一個(gè)拐點(diǎn)？頻繁上漲的房?jī)r(jià)是否確屬剛性需求拉動(dòng),難以掉頭？

　 《證券日?qǐng)?bào)》記者就此問(wèn)題向部分房地產(chǎn)公司、中介公司詢問(wèn),多數(shù)公司打起“太極”,表示長(zhǎng)期看房地產(chǎn)行業(yè)向好趨勢(shì)不會(huì)改變。而對(duì)于房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)降、降幅是多少等問(wèn)題三緘其口。只有安居客CEO梁偉平先生預(yù)測(cè)2011年下半年房?jī)r(jià)能夠回歸理性,但這“理性”的房?jī)r(jià)又是個(gè)迷。

動(dòng)用祖輩積蓄 還是透支孫輩購(gòu)購(gòu)力？

隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖并持續(xù)高溫運(yùn)行至今,中國(guó)樓市“泡沫論”再次漫天飛揚(yáng)。在世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)頭席分析師王海斌看來(lái),按照泡沫價(jià)格超過(guò)價(jià)值的定義來(lái)判斷住宅價(jià)格并不準(zhǔn)確,畢竟住宅定價(jià)不同于一般商品的“成本+品牌”的定價(jià)模式。住宅的定價(jià)還包含周邊的配套設(shè)施,涉及經(jīng)濟(jì)、文化、綠化、交通等方面。如今大城市周邊郊區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)先于這些設(shè)施漲起來(lái)了,這在一定程度上透支了未來(lái)的上漲空間。

金地集團(tuán)(600383,股吧)表示,部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)呈現(xiàn)出過(guò)熱的發(fā)展態(tài)勢(shì),但是否出現(xiàn)泡沫還有待進(jìn)一步觀察。現(xiàn)在剛性需求正在慢慢釋放,過(guò)熱的狀態(tài)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展不健康。政策的出臺(tái)也是為了讓一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)降降溫、減減速,使發(fā)展趨于平緩,防止泡沫出現(xiàn)。

相比于王海斌和金地集團(tuán)對(duì)泡沫的和緩態(tài)度,梁偉平顯得十分堅(jiān)決,他認(rèn)為一線城市肯定存在泡沫。去年這些城市的房?jī)r(jià)漲幅全年超過(guò)了30%,這是一個(gè)十分明顯的泡沫迅速吹大的過(guò)程。其次,這些城市的投資購(gòu)房比例超過(guò)30%,部分樓盤甚至達(dá)到五成。投資客忽略了房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,這是房產(chǎn)泡沫的集中體現(xiàn)。第三,傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)年限等指標(biāo)已經(jīng)不能再用來(lái)衡量目前的房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)已經(jīng)背離其價(jià)值。

不過(guò)有人說(shuō)我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比不能參照國(guó)際慣例,因?yàn)槲覀兛赡苁?個(gè)人供一套房子,有些甚至還動(dòng)用了祖輩的積蓄。此言一出,隨聲附和者有之,嗤之以鼻者有之。反對(duì)者認(rèn)為,如果購(gòu)房者動(dòng)用了祖輩的積蓄,自己還要辛辛苦苦一輩子給銀行打工的話,按照現(xiàn)在的購(gòu)購(gòu)方式,這一代人就透支了他們孫輩的購(gòu)購(gòu)力。

調(diào)控終將見(jiàn)效 明年下半年房?jī)r(jià)回歸理性

金地集團(tuán)董事會(huì)辦公室一位工作人員聽(tīng)到記者有關(guān)“房?jī)r(jià)何時(shí)迎來(lái)拐點(diǎn)”的提問(wèn),表示中國(guó)高速推進(jìn)的城市化進(jìn)程和日益增長(zhǎng)的居民收入所催生的龐大市場(chǎng)需求,將長(zhǎng)期推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向好發(fā)展;但在過(guò)程中不可避免會(huì)出現(xiàn)波動(dòng),這屬于正常情況?？梢?jiàn),作為一家依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)吃飯的企業(yè),這樣的回答表明金地集團(tuán)是“堅(jiān)定看好派”。

安居客CEO梁偉平也對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程津津樂(lè)道,認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)有不錯(cuò)的發(fā)展。他認(rèn)為,現(xiàn)在房?jī)r(jià)雖然比較高,但只要政府調(diào)控得力,能夠?qū)崿F(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸。他預(yù)計(jì),大概在明年下半年的時(shí)候,房?jī)r(jià)能夠?qū)崿F(xiàn)理性回歸。

新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控歷時(shí)已4個(gè)多月,力度之強(qiáng)。越來(lái)越多的部委加入這場(chǎng)調(diào)控的“戰(zhàn)斗”中。繼國(guó)土部、住建部、財(cái)政部等之后,近日,國(guó)家發(fā)改委也發(fā)出了調(diào)控聲音。發(fā)改委稱,要大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

“目前房地產(chǎn)'生態(tài)系統(tǒng)’確實(shí)有些太熱了,”王海斌稱,“一系列調(diào)控政策的出臺(tái)就是為了讓它回到正常溫度?！?p>上述金地集團(tuán)工作人員也表示,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲意味著市場(chǎng)不是在以穩(wěn)定的狀態(tài)運(yùn)行,可能蘊(yùn)涵較大的風(fēng)險(xiǎn)。政府從去年末以來(lái),陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策,就是要把市場(chǎng)調(diào)整到穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道;隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)較終會(huì)回歸到理性。

三地方政府各出“妙計(jì)” 抑制投機(jī)炒作

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,令出,地方相繼跟隨。國(guó)資委要求78戶央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。日前,這78戶企業(yè)已經(jīng)全部上交了退出方案,比原定時(shí)間提前了兩天。

住建部副部長(zhǎng)仇保興近日表示,要求房地產(chǎn)企業(yè)加快普通商品房的建設(shè),增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應(yīng),同時(shí)要積極參與保障性住房和政策性住房的建設(shè)。

“國(guó)十一條”中明確指出,此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”,要求地方政府加大工作力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

現(xiàn)在,地方政府已經(jīng)積極行動(dòng)起來(lái)了。

在保障性住房建設(shè)上,成都市的承諾分量十分重。該市近日向社會(huì)承諾:敞開(kāi)供應(yīng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房,并不斷提高廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),降低保障性住房準(zhǔn)入門檻,以實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！薄?p>廣州市則在今年重新推出限價(jià)房用地,計(jì)劃至少供應(yīng)用地40萬(wàn)平方米,建筑面積72萬(wàn)平方米,建成后可供應(yīng)限價(jià)房約10000套。

天津市今年將建設(shè)650萬(wàn)平方米、8.5萬(wàn)套保障性住房,其中包括限價(jià)商品住房150萬(wàn)平方米、2萬(wàn)套。

房地產(chǎn)生病 藥方打架

加稅還是減稅？

近幾日,市場(chǎng)風(fēng)傳,京、滬、深、渝四市將試點(diǎn)開(kāi)征住房保有稅?；痉桨甘?按照購(gòu)房時(shí)合同價(jià)的七折,再按1.2%至1.5%征收,對(duì)存量房和增量房一并征收,但將從購(gòu)房套數(shù)、戶型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求——若自住需求,則可免稅。此舉被認(rèn)為是開(kāi)征物業(yè)稅的先聲,也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求,有利于房市退燒。

加稅藥方不是始于此時(shí)。多年前,一些研究人員就提出,可以通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。其機(jī)理是,物業(yè)稅增加投機(jī)、投資購(gòu)房者的持有成本,進(jìn)而遏制這部分購(gòu)房需求。此外,物業(yè)稅開(kāi)征初期的心理意義可能更大于實(shí)際意義,消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。在房?jī)r(jià)一飛沖天的今天,早征早主動(dòng),早征早見(jiàn)效。同理,今年全國(guó)兩會(huì)期間,有政協(xié)委員提出,國(guó)家應(yīng)該征住房空置稅。

對(duì)此,建設(shè)部政策研究主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專訪時(shí)表示,住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)沒(méi)有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三:一,促進(jìn)存量資源利用效率提高,不讓房子閑置;二,調(diào)整和地方財(cái)稅關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收是地方政府的主要收入,國(guó)際上大多如此,對(duì)于分稅制下的中國(guó)財(cái)政有特別意義;三,有利于社會(huì)公平,窮人和富人在占有資源上的不公平,通過(guò)稅負(fù)關(guān)系加以調(diào)整—富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以,多繳稅。

“唯獨(dú)沒(méi)有媒體說(shuō)的調(diào)整房?jī)r(jià)的那一條。”陳淮說(shuō),如果開(kāi)征物業(yè)稅等,短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成波動(dòng),但那是預(yù)言的“自我實(shí)現(xiàn)”而已,并非它真有這個(gè)功能。“是不是有我們房地產(chǎn)不熱了,甚至下跌了,我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,有資產(chǎn)就要征稅。做好準(zhǔn)備吧?！?p>任志強(qiáng)則認(rèn)為,要想降房?jī)r(jià),非但不能加稅,反而應(yīng)該減稅。他說(shuō),如提高利率和稅收恰恰會(huì)增加房?jī)r(jià)的成本和消費(fèi)的成本,恰恰不能讓供給增加和房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下降?！芭c其將大量的資金用于保障,不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式,讓更多的人能從市場(chǎng)中解決住房問(wèn)題。當(dāng)供給大量增加時(shí),又怎么會(huì)有天價(jià)地出現(xiàn)呢,誰(shuí)還敢囤地和捂盤？?jī)r(jià)格自然就平衡了?！?p>這種看法也有頗多人贊同。兩會(huì)期間就有代表指出,物業(yè)稅也好,空置稅也好,在當(dāng)前的市場(chǎng)都是失靈的,因?yàn)楝F(xiàn)行市場(chǎng)格局下,房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān),開(kāi)征的物業(yè)稅、空置稅固然會(huì)增加房地產(chǎn)投資和保有成本,但也使房?jī)r(jià)水漲船高,根本達(dá)不到調(diào)控的目的。

令人驚訝的是,潘石屹對(duì)物業(yè)稅一直是熱烈的擁護(hù)者。在博鰲論壇上,他宣稱,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,要適當(dāng)?shù)爻雠_(tái)物業(yè)稅,可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅,持有這個(gè)物業(yè)都有成本,就會(huì)擠壓出一部分的房子丟到市場(chǎng)去,另外沒(méi)有房子的人可以購(gòu)到房子。

“我了解其他國(guó)家的政策都是物業(yè)稅,英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)都是的。我覺(jué)得套房子不應(yīng)該收,就從、第三套房子收。還有一個(gè)好處是,增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級(jí)深化,比如說(shuō)兩個(gè)人10年前是一樣的,他購(gòu)了房子,另外一個(gè)沒(méi)購(gòu)房子,他越來(lái)越有錢了?！?p>在博鰲地產(chǎn)專場(chǎng)論壇上,潘石屹稱,這幾年北京市兩會(huì)期間,他都以人大代表身份提開(kāi)征物業(yè)稅建議。唯此建議沒(méi)有人附和、聯(lián)名。“別人說(shuō),政府把錢賺了一道,開(kāi)放商賺了一道,現(xiàn)在又要收錢,不簽。問(wèn)題是,不搞物業(yè)稅,房?jī)r(jià)怎么降下來(lái)？”

主持人、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平當(dāng)即回應(yīng)說(shuō):“潘總,SOHO去年毛利高達(dá)52%,如果你們開(kāi)發(fā)商少賺一點(diǎn),也可以將房?jī)r(jià)降下來(lái)。”

潘石屹:“那我就說(shuō)到這,不說(shuō)了?！?

(作者：李木子)