伴隨成交量的持續(xù)低迷而一同出現(xiàn)的，是北京土地市場一周內(nèi)供應(yīng)的8塊土地，5塊因無人報(bào)價(jià)遭遇流拍。

“房地產(chǎn)打下去，GDP就掉下去了，GDP掉下去，總理比開發(fā)商還急?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)的經(jīng)典論斷言猶在耳，宏觀調(diào)控之下的房地產(chǎn)行業(yè)好像又走到了這樣一個(gè)關(guān)卡。

下行趨勢明顯

“應(yīng)該說去年‘保八’，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了非常重要的作用?！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長顧云昌如此回顧去年房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的“一枝獨(dú)秀”。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年包括新房和二手房在內(nèi)的全國房地產(chǎn)銷售額高達(dá)4.4萬億元，占2009年我國GDP的13.1%；同期全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.62萬億元，占全社會固定資產(chǎn)投資22.4846萬億元的16.1%。

然而，今年以來，尤其是春節(jié)之后，北京、上海、廣州等幾個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了房價(jià)暴漲、地王頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了廣大百姓對于高房價(jià)的不滿。

4月17日，國務(wù)院于常務(wù)會議之后正式下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（即新“國十條”），隨后，北京、廣州、深圳、重慶等城市紛紛出臺落實(shí)新“國十條”的調(diào)控細(xì)則。其中，除北京的細(xì)則相對嚴(yán)厲之外，其他城市的細(xì)則均較新“國十條”大打折扣。

“照目前的狀況發(fā)展下去，至少是地方政府的土地很難賣出去了?！鳖櫾撇硎?，在稅收體制尚未理順的情況下，地方財(cái)政對于賣地收入的依賴性還比較強(qiáng)，因此如果土地出讓速度放緩，財(cái)政收入就會有問題，其對宏觀調(diào)控帶來的房地產(chǎn)業(yè)下行的承受能力就顯得很弱了。

在顧云昌看來，如何把握調(diào)控的尺度，目前正考驗(yàn)著和地方政府的智慧?！霸谡叩穆鋵?shí)和細(xì)化過程中，我們要兩頭防止，既要防止調(diào)控不到位房價(jià)會反彈，又要防止嚴(yán)重的下挫對經(jīng)濟(jì)、就業(yè)帶來影響?！?p>　從目前的市場情況看，在調(diào)控政策出臺后，幾個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場均迅速進(jìn)入“冰川期”，先是市場交易逐漸冷清，成交量持續(xù)下滑。接踵而來的是恒大地產(chǎn)宣布旗下樓盤全部8.5折優(yōu)惠銷售，綠地隨即表示部分樓盤折扣較高達(dá)9折。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為3340億元，環(huán)比3月下降了3.19%。主要緣于4月房屋新開工面積為1.34億平方米，環(huán)比下降了22.99%；土地購置面積為3017萬平方米，環(huán)比下降了19.74%。在成交量方面，4月，全國商品房銷售面積為8051 萬平方米，環(huán)比3月微幅下降155萬平方米，其中住宅下降了180萬平方米。

調(diào)控政策會否加碼？

央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究主任李稻葵在其較新文章中表示：“在本輪的經(jīng)濟(jì)增長中，房地產(chǎn)建設(shè)投資并非經(jīng)濟(jì)增長的較主要?jiǎng)恿Α７炊欠績r(jià)過高所帶來的對經(jīng)濟(jì)增長的危害，以及廣大民眾的不滿卻是不可忽略的?！币虼?，他判斷，政府針對高房價(jià)的各種調(diào)控政策不僅不會減弱，反而可能加碼。

“由于一個(gè)月以來沒怎么銷售出房子，現(xiàn)金回流得很少，現(xiàn)在我們公司已經(jīng)在研究降價(jià)政策了?！币晃徊辉竿嘎缎彰母酃缮鲜蟹科蠊ぷ魅藛T表示，如今該公司對員工的開支和工資都已經(jīng)要求得非?？量獭６患腋圪Y開發(fā)商上海分公司的工作人員透露，公司已決定涉及銷售的員工從6月份開始休假，“等下半年行情明朗后再說吧?！?p>“在這一輪調(diào)控中，企業(yè)沒有必要撐，應(yīng)該順應(yīng)趨勢。”濱江地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于拿地，現(xiàn)在要多看少動，相信地價(jià)會出現(xiàn)階段性的調(diào)整。

德意志銀行大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿也在日前表示，房價(jià)下降兩成對宏觀經(jīng)濟(jì)沒有負(fù)面影響。“就整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)而言，兩成的下跌空間是比較合理的，不會對經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響，反而對于控制資本泡沫大有裨益?！?p>對于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政收入以及地方GDP帶來的影響，仲量聯(lián)行北京研究部主管秦曉梅認(rèn)為，這反而是地方政府的一次機(jī)會?！艾F(xiàn)在我們的GDP總量已經(jīng)到達(dá)了一定水平，因此從長期來看，更穩(wěn)健地適度放緩一些步伐是非常有必要的，同時(shí)也恰好可以借此機(jī)會來對GDP的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。”

北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉同樣表示，十分關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)能否借此次樓市調(diào)控之機(jī)堅(jiān)決推進(jìn)轉(zhuǎn)型?！爱?dāng)前，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)回升強(qiáng)勁，特別是一季度GDP增長了11.9%，從均衡增長經(jīng)驗(yàn)看，已明顯進(jìn)入過熱區(qū)間?！币虼?，他認(rèn)為，當(dāng)前寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為本輪嚴(yán)厲的樓市調(diào)控提供了一個(gè)的機(jī)會點(diǎn)和基礎(chǔ)，也將考驗(yàn)中國金融和經(jīng)濟(jì)的承受力。

中國式房地產(chǎn)調(diào)控的三大癥結(jié)

曹盛潔

在中國，從來沒有哪個(gè)行業(yè)像近年的房地產(chǎn)行業(yè)一樣被如此密集的政策所包圍。

　面對如同脫韁的野馬般飛漲的房價(jià)，4月中旬，國家再次祭出調(diào)控之劍。新“國十條”被業(yè)內(nèi)稱為“史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政”。那些被高房價(jià)“綁架”的消費(fèi)者再度看到希望的曙光，盡管此前他們已經(jīng)聽過好幾遍“狼來了”的故事。

2003年的“121文件”被公認(rèn)為管理層對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的開始，此后，政策開始對該行業(yè)“狂轟濫炸”。2005年和2006年，管理層動用了行政、稅收、土地等諸多手段對房價(jià)進(jìn)行“圍剿”，皆未見效。直到2007年9月，調(diào)控手段轉(zhuǎn)向以差別化信貸為核心的政策組合，房價(jià)才低下“高昂的頭”。然而，上輪宏觀調(diào)控較終卻“虎頭蛇尾”，政策放松后房價(jià)隨即迎來了報(bào)復(fù)性反彈。

幾輪調(diào)控下來，中國房地產(chǎn)市場陷入到“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈之中，調(diào)控成為名副其實(shí)的“空調(diào)”。這一次，樓市能走出上述怪圈嗎？

仔細(xì)觀察此輪調(diào)控政策出臺的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，新“國十條”頒布于部分城市房價(jià)暴漲之后。實(shí)際上，自去年秋天，北京等城市的房價(jià)已呈狂飆之勢，但是，諸如二套房貸款利率打七折等過于寬松的信貸政策卻在幾個(gè)月后才取消。而2007年那輪宏觀調(diào)控也是在部分城市房價(jià)翻一番之后才出臺。也就是說，管理層幾乎從未在房價(jià)剛開始燃起“火苗”時(shí)就將其撲滅，而是等其燒成“熊熊火焰”時(shí)才找來“滅火器”。

殊不知，房價(jià)漲上去容易降下來難。例如2007年短短幾個(gè)月北京等城市房價(jià)飆升一倍，管理層隨后出臺了頗為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。政策的疊加效應(yīng)曾令不少開發(fā)商的資金鏈在2008年緊繃，但那一年房價(jià)也只是向下調(diào)整了15%~20%，與上漲前相差甚遠(yuǎn)。

除較少運(yùn)用未雨綢繆的手段之外，中國式房地產(chǎn)調(diào)控還具有以下幾個(gè)主要特點(diǎn)：

一、多采用行政手段直接干預(yù)市場。

盡管1998年中國房地產(chǎn)就開始了其市場化進(jìn)程，但直到現(xiàn)在，這個(gè)市場也未完全市場化。政府喜歡用行政手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，這在此次新“國十條”及北京版的細(xì)則中可見一斑。限制外地人購房、購房查驗(yàn)結(jié)婚證及戶口本等，讓人恍若回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。

行政手段打壓市場確實(shí)能在短期內(nèi)取得較為顯著的效果。但是，這種有違市場規(guī)律的強(qiáng)力干涉，由于治標(biāo)不治本，一旦放松，很容易令房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈，這在歷次宏觀調(diào)控中已被充分證明。

　二、政策時(shí)而“朝令夕改”， 缺乏長期效應(yīng)。

任何政策的出臺，都應(yīng)以謹(jǐn)慎的態(tài)度反復(fù)論證，但在中國，針對房地產(chǎn)的政策隨意性很大。一些政策由于不遵循市場規(guī)律，如2005年大幅提高住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，在實(shí)際效果上甚至起到了助推房價(jià)上漲的相反作用。

當(dāng)政策成為一種常態(tài)，市場上的主體早已習(xí)慣在政府的干預(yù)下生存。2008年，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)生變化導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)步履蹣跚之際，房地產(chǎn)是個(gè)跳出來向政府“呼救”的行業(yè)。這好比一個(gè)被溺愛后又被嚴(yán)加管教的孩子，稍微受點(diǎn)傷就委屈地哭了。因?yàn)檫@個(gè)孩子在家中的地位很重要，家長不得不再次將他摟在懷里。

由于這個(gè)“家長”對房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾心態(tài)，不少宏觀調(diào)控政策的延續(xù)期往往不超過一年。實(shí)際上，此前中國不乏嚴(yán)厲的政策，2007年秋天信貸政策的力度不可謂不大，但因持續(xù)時(shí)間不長，導(dǎo)致調(diào)控半途而廢。這一次，宏觀調(diào)控能堅(jiān)持多久，還未嘗可知。

三、因觸動地方利益，政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)打折扣。

新“國十條”的很多內(nèi)容其實(shí)并不新。除二套房頭付提高到五成、第三套房暫停貸款之外，大部分內(nèi)容，比如“兩年不開發(fā)的土地要無償收回”、“加快保障性安居工程建設(shè)”等，在過去幾年出臺的政策中被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。但是，這些政策都沒有得到很好的執(zhí)行。

政府的很多政策到了地方那里被“稀釋”和變通，這早已成為公開的秘密。為了能夠獲取更多的土地出讓金，不少地方政府有意控制供地節(jié)奏和供地規(guī)模，甚至找“托兒”來哄抬土地價(jià)格。2008年市場低迷，不少土地流拍流標(biāo)，一些地方政府一邊與高房價(jià)的言論撇清，一邊“暗度陳倉”，越級出臺了一系列救市政策。

可以預(yù)見，由于土地財(cái)政、分稅制等問題依然懸而未決，加之部分地方政府面臨債務(wù)難題，此輪宏觀調(diào)控如果產(chǎn)生類似2008年的效應(yīng)，較先坐不住的很可能不是開發(fā)商，而是地方政府。

綜上所述，中國式房地產(chǎn)調(diào)控如同外科手術(shù)，往往治標(biāo)不治本。幾年來大大小小的“手術(shù)”過后，不僅未能令“病人”的身體恢復(fù)健康狀態(tài)，反而越病越厲害。如果房地產(chǎn)行業(yè)諸多深層次矛盾得不到有效解決，宏觀調(diào)控或再次淪為“空調(diào)”?！　?p>