樓市進(jìn)入罕見(jiàn)觀望期

房地產(chǎn)調(diào)控新政策出臺(tái)至今已有兩個(gè)多月，市場(chǎng)觀望氣氛日漸濃厚。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京截至6月20日共有8個(gè)商品住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。不過(guò)這些新盤(pán)多數(shù)出現(xiàn)“零成交”，較好成績(jī)也不過(guò)16套，甚至不如較熱時(shí)期的成交量。

實(shí)際上這種情況從4月中旬調(diào)控新政策出臺(tái)之后就已持續(xù)出現(xiàn)，北京5月份新取得預(yù)售證的25個(gè)新樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)一周后14個(gè)新盤(pán)交易量為零。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史較低水平。而從全國(guó)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售環(huán)比漲幅創(chuàng)14個(gè)月來(lái)的新低，商品房銷售面積和銷售額環(huán)比下降15.8%和25%，房?jī)r(jià)同比漲幅則是14個(gè)月來(lái)頭次出現(xiàn)回落。

在新房遇冷的同時(shí)，二手房交易量更是直線下跌。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京、天津、上海、廣州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達(dá)到30%至80%，下滑至2007年以來(lái)較低點(diǎn)。

在一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲政策影響下，購(gòu)方在推遲購(gòu)房，不少投資客則在考慮抽身而退。根據(jù)上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)”顯示，6月份前半個(gè)月里，二手房掛牌量增加10144套。而整個(gè)5月，上海二手新增存量住房掛牌量?jī)H為9000余套。

觀望的背后，是消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)降低的期待。根據(jù)央行5月中下旬在全國(guó)50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平，72.5%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”，該比例自2009年第2季度以來(lái)逐季攀升，至本季再創(chuàng)新高。

房?jī)r(jià)較多再扛一個(gè)月？

但是，在遭遇歷史冰點(diǎn)的銷售、交易量面前，房?jī)r(jià)尤其是一線城市的房?jī)r(jià)仍未明顯下行。

“都說(shuō)國(guó)家出臺(tái)政策后房?jī)r(jià)要跌了，但這一個(gè)月我常給地產(chǎn)公司打電話，價(jià)格都沒(méi)什么大的變化。”在北京朝陽(yáng)區(qū)一家軟件公司工作的陳先生說(shuō)。

與此相類似，北京多家地產(chǎn)媒體的報(bào)道顯示，北京目前無(wú)論是一手房還是二手房，均未出現(xiàn)大范圍降價(jià)形勢(shì)。而官方的數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)17日發(fā)布的較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降僅0.1%。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，現(xiàn)在一些打折樓盤(pán)折前的價(jià)格大多是在3月中旬左右較高點(diǎn)的報(bào)價(jià)。即使按9折計(jì)算，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)也并非實(shí)質(zhì)上的優(yōu)惠。

在許多房地產(chǎn)商看來(lái)，由于市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，如何給新推樓盤(pán)定價(jià)正在成為難題。定高了怕賣不出去，調(diào)低了擔(dān)心引發(fā)連鎖反應(yīng)，觸發(fā)消費(fèi)者購(gòu)漲不購(gòu)落的心理。

不過(guò)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，量跌價(jià)不跌的平衡終究不能持久。新房零成交和二手房交易量的大幅下挫，或?qū)⑹欠績(jī)r(jià)下降的前期信號(hào)。楊少鋒在接受新華社記者采訪時(shí)明確表示，房?jī)r(jià)較多再扛一個(gè)月，到7月下旬，北京會(huì)有大幅降價(jià)的項(xiàng)目出現(xiàn)。

對(duì)于一些人認(rèn)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充足所以不降價(jià)的觀點(diǎn)，楊少鋒并不認(rèn)同。“眼下房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺只是表象，各大房企其實(shí)都做好了降價(jià)的計(jì)劃，只是降多少和什么時(shí)候降價(jià)的事情?！睏钌黉h說(shuō)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，2009年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較火爆的一年，全年的銷售收入超過(guò)4萬(wàn)億人民幣，上市公司中有多家房地產(chǎn)公司擁有現(xiàn)金量超過(guò)100億元人民幣?！按饲拔以A(yù)計(jì)在成交量低迷的情況下大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流能支撐一年。但這次國(guó)家和北京相繼出臺(tái)的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成了很大影響。如果市場(chǎng)持續(xù)一段時(shí)間的‘冰川期’，房地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷售來(lái)應(yīng)對(duì)?！迸耸僬J(rèn)為，在這輪政府密集出臺(tái)政策的調(diào)控下，住房?jī)r(jià)格下跌幅度會(huì)在15%至20%左右，回到2009年初的水平。

此外，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)日前公布的2009年年報(bào)指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這表明監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍然非常重視，房地產(chǎn)貸款將進(jìn)一步嚴(yán)控。

有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著3、4季度開(kāi)發(fā)商資金吃緊、新盤(pán)增加，降價(jià)促銷成交量的釋放有可能明顯增加。如果沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，深圳有可能將于7月中上旬形成輪區(qū)域性的降價(jià)潮，北京、上海及全國(guó)性的降價(jià)潮會(huì)隨后跟進(jìn)。

多重手段未來(lái)可遏制房?jī)r(jià)

套住宅提高頭付、第三套住宅停止放貸、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快區(qū)域限制外地人貸款購(gòu)房，和地方的一系列政策出臺(tái)，使樓市漲價(jià)狂飆終于止步。

潘石屹認(rèn)為，連續(xù)出臺(tái)的這些政策很必要。在此之前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有點(diǎn)亂套，地價(jià)比房?jī)r(jià)高，租金和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系也不正常。

一系列的政策也在顯示效果。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一近日表示，一系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“觀望期”，并且還將延續(xù)一段時(shí)間。朱中一認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，按照抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的要求，這個(gè)目標(biāo)在逐步實(shí)現(xiàn)。

一個(gè)共識(shí)是，政府這次對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)不會(huì)走過(guò)場(chǎng)，如果前期政策效果不明顯，仍不排除有后續(xù)動(dòng)作。潘石屹認(rèn)為，今后可以出臺(tái)的政策包括多個(gè)方面，比如房產(chǎn)稅，比如加強(qiáng)對(duì)房屋銷售預(yù)收款進(jìn)入監(jiān)管賬戶的管理，以及停止對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款，轉(zhuǎn)而給施工單位貸款等。其中后兩條政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流造成很大影響。

另一方面，大起大落的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣不符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康增長(zhǎng)的需要，所以業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)一方面要重視已出臺(tái)政策的細(xì)化和落實(shí)，另一方面，今后出臺(tái)的措施必須高瞻遠(yuǎn)矚，切不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳。保持政策的穩(wěn)定、有效和重在長(zhǎng)遠(yuǎn)，是避免“越調(diào)越漲”怪圈的根本。

(作者：周文林)