業(yè)界預(yù)計今年下半年二手住宅成交量會延續(xù)年中的冷清局面

2010年上半年全市二手房住宅網(wǎng)簽總量再度突破10萬套大關(guān)，達(dá)到了101924套，略高于去年同期水平。剔除網(wǎng)簽與過戶間可能存在的錯誤率以及過戶時的延遲，我愛我家市場研究估算，今年1-6月份北京二手房的實際過戶總量也將突破了10萬套。上半年，在二手房價率先下跌的背景下，**與教育樓盤保值性強(qiáng)，1年內(nèi)新二手房投資客撤離較明顯，預(yù)計下半年跌幅將放緩。

上半年交易經(jīng)歷三個階段

綜合來看，今年上半年市場交易狀況分為三個交易階段。1月1日至3月15日為交易階段。在經(jīng)歷了2009年較后3個月市場因政策產(chǎn)生的恐慌性購房之后，二手房市場交易價格持續(xù)攀升，國家為了控制房價過快上漲而出臺了若干調(diào)控政策，導(dǎo)致交易雙方出現(xiàn)一定觀望情緒，又逢春節(jié)交易淡季，市場交易熱情在今年前兩月被明顯抑制，價格上漲速度也在二月份有所放緩。

階段為3月15日至4月14日。雖然兩會明確提出了嚴(yán)控房價的過快上漲，可是隨之而來的卻是北京市場接連出現(xiàn)地王。恐慌性購房需求再度重生。

第三階段為4月14日至今，這一階段國家、銀行和地方政府相繼出臺各項政策，其密度之大歷年來十分罕見。市場交易熱情被急劇打壓，部分地區(qū)出現(xiàn)了投資客集中掛盤出售現(xiàn)象。個別區(qū)域二手房價格出現(xiàn)明顯松動，購賣雙方再度呈現(xiàn)觀望。

**與教育樓盤保值性強(qiáng)

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在交易的第三階段，北京二手房價格均出現(xiàn)了下降趨勢，其中核心四區(qū)中東城區(qū)下跌較快，自4月中旬新政后跌幅達(dá)到12.4%；石景山區(qū)下跌幅度，跌幅為13.4%；通州區(qū)、順義區(qū)在經(jīng)歷了三四月的交易火爆之后受政策影響也較嚴(yán)重，其中順義區(qū)價格下跌達(dá)12.5%，通州區(qū)下降11.3%。

部分城區(qū)仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的保值能力。海淀區(qū)得利自身人文資源、教育資源的優(yōu)勢，在“較嚴(yán)厲”調(diào)控政策的影響下房價僅僅下跌了5.5%，6月均價為25642元/平米。此次調(diào)控風(fēng)暴中同樣表現(xiàn)保值的還有大興區(qū)，受**大興線即將年底開通運(yùn)營的利好影響，房價僅僅下跌3.7%。海淀、大興兩區(qū)表現(xiàn)出的保值性也說明人文教育資源和交通優(yōu)勢是物業(yè)價值體現(xiàn)的重要客觀因素。

1年內(nèi)次新房投資者撤離較明顯

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月，北京各建筑年代二手房價格表現(xiàn)出紛紛降價拋盤的特點。在不同年代的二手房中，1年內(nèi)和2年內(nèi)的新二手房跌幅較快，這兩類二手房價6月相對4月分別下跌了19.2%和15.2%。

鏈家地產(chǎn)市場分析師張月認(rèn)為，自2009年以后，北京投資性購房需求呈現(xiàn)上升趨勢，其中許多新開盤的新建住宅成為了投資目標(biāo)。受本輪政策打擊投資性需求的影響，此類型需求人群急需逃離，由此造成1到2年內(nèi)新二手房價格出現(xiàn)跳跌。另一方面,20年以上的老公房因為自身地理位置相對優(yōu)越，在此次調(diào)控頭一個月幾乎沒有受到影響，但是隨著銀行信貸政策的深入執(zhí)行，尤其是對20年以上房屋的限制貸款，老公房若想逆市出手則很難以過高價格出售。

預(yù)計下半年跌幅放緩

綜合分析北京二手房市場的歷史數(shù)據(jù)和本次調(diào)控帶來的影響，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計2010年下半年北京二手住宅價格會繼續(xù)下跌，但跌幅會有所放緩。預(yù)計下半年整體跌幅會控制在9%至13%，全市整體價格會保持在17500元/平米左右。

預(yù)計2010年下半年北京二手住宅成交量會延續(xù)年中的冷清局面，隨著二手住宅成交價格的穩(wěn)定，北京二手房市場成交量會出現(xiàn)小幅上揚(yáng)，但整體市場仍呈現(xiàn)觀望態(tài)度。預(yù)計下半年市場交易量比上半年成交量會有下降，預(yù)計總體成交量在6萬-7萬套左右，較之上半年整體下降30%-40%左右。

偉業(yè)我愛我家市場研究表示，自4月至今，二手房價出現(xiàn)了12%左右的跌幅，當(dāng)價格下降到購房者的心理預(yù)期后，二手房的成交量有望在第三季度全面回升。

■市場看點

高價二手房樓盤均價超4萬元/平米

據(jù)統(tǒng)計，上半年二手房高價樓盤前十名均價都超過40000元/平米，比當(dāng)前約18500元/平米的均價高116%，并且在均價排名10名之后的樓盤都未進(jìn)入40000元/平米門檻，可見前十名高價樓盤已與其他樓盤拉開了明顯的距離。