業(yè)界預(yù)計(jì)今年下半年二手住宅成交量會(huì)延續(xù)年中的冷清局面

2010年上半年全市二手房住宅網(wǎng)簽總量再度突破10萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到了101924套，略高于去年同期水平。剔除網(wǎng)簽與過(guò)戶(hù)間可能存在的錯(cuò)誤率以及過(guò)戶(hù)時(shí)的延遲，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究估算，今年1-6月份北京二手房的實(shí)際過(guò)戶(hù)總量也將突破了10萬(wàn)套。上半年，在二手房?jī)r(jià)率先下跌的背景下，**與教育樓盤(pán)保值性強(qiáng)，1年內(nèi)新二手房投資客撤離較明顯，預(yù)計(jì)下半年跌幅將放緩。

上半年交易經(jīng)歷三個(gè)階段

綜合來(lái)看，今年上半年市場(chǎng)交易狀況分為三個(gè)交易階段。1月1日至3月15日為交易階段。在經(jīng)歷了2009年較后3個(gè)月市場(chǎng)因政策產(chǎn)生的恐慌性購(gòu)房之后，二手房市場(chǎng)交易價(jià)格持續(xù)攀升，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而出臺(tái)了若干調(diào)控政策，導(dǎo)致交易雙方出現(xiàn)一定觀(guān)望情緒，又逢春節(jié)交易淡季，市場(chǎng)交易熱情在今年前兩月被明顯抑制，價(jià)格上漲速度也在二月份有所放緩。

階段為3月15日至4月14日。雖然兩會(huì)明確提出了嚴(yán)控房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，可是隨之而來(lái)的卻是北京市場(chǎng)接連出現(xiàn)地王?？只判再?gòu)房需求再度重生。

第三階段為4月14日至今，這一階段國(guó)家、銀行和地方政府相繼出臺(tái)各項(xiàng)政策，其密度之大歷年來(lái)十分罕見(jiàn)。市場(chǎng)交易熱情被急劇打壓，部分地區(qū)出現(xiàn)了投資客集中掛盤(pán)出售現(xiàn)象。個(gè)別區(qū)域二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯松動(dòng)，購(gòu)賣(mài)雙方再度呈現(xiàn)觀(guān)望。

**與教育樓盤(pán)保值性強(qiáng)

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在交易的第三階段，北京二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，其中核心四區(qū)中東城區(qū)下跌較快，自4月中旬新政后跌幅達(dá)到12.4%；石景山區(qū)下跌幅度，跌幅為13.4%；通州區(qū)、順義區(qū)在經(jīng)歷了三四月的交易火爆之后受政策影響也較嚴(yán)重，其中順義區(qū)價(jià)格下跌達(dá)12.5%，通州區(qū)下降11.3%。

部分城區(qū)仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的保值能力。海淀區(qū)得利自身人文資源、教育資源的優(yōu)勢(shì)，在“較嚴(yán)厲”調(diào)控政策的影響下房?jī)r(jià)僅僅下跌了5.5%，6月均價(jià)為25642元/平米。此次調(diào)控風(fēng)暴中同樣表現(xiàn)保值的還有大興區(qū)，受**大興線(xiàn)即將年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的利好影響，房?jī)r(jià)僅僅下跌3.7%。海淀、大興兩區(qū)表現(xiàn)出的保值性也說(shuō)明人文教育資源和交通優(yōu)勢(shì)是物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的重要客觀(guān)因素。

1年內(nèi)次新房投資者撤離較明顯

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月，北京各建筑年代二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)出紛紛降價(jià)拋盤(pán)的特點(diǎn)。在不同年代的二手房中，1年內(nèi)和2年內(nèi)的新二手房跌幅較快，這兩類(lèi)二手房?jī)r(jià)6月相對(duì)4月分別下跌了19.2%和15.2%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，自2009年以后，北京投資性購(gòu)房需求呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中許多新開(kāi)盤(pán)的新建住宅成為了投資目標(biāo)。受本輪政策打擊投資性需求的影響，此類(lèi)型需求人群急需逃離，由此造成1到2年內(nèi)新二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)跳跌。另一方面,20年以上的老公房因?yàn)樽陨淼乩砦恢孟鄬?duì)優(yōu)越，在此次調(diào)控頭一個(gè)月幾乎沒(méi)有受到影響，但是隨著銀行信貸政策的深入執(zhí)行，尤其是對(duì)20年以上房屋的限制貸款，老公房若想逆市出手則很難以過(guò)高價(jià)格出售。

預(yù)計(jì)下半年跌幅放緩

綜合分析北京二手房市場(chǎng)的歷史數(shù)據(jù)和本次調(diào)控帶來(lái)的影響，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2010年下半年北京二手住宅價(jià)格會(huì)繼續(xù)下跌，但跌幅會(huì)有所放緩。預(yù)計(jì)下半年整體跌幅會(huì)控制在9%至13%，全市整體價(jià)格會(huì)保持在17500元/平米左右。

預(yù)計(jì)2010年下半年北京二手住宅成交量會(huì)延續(xù)年中的冷清局面，隨著二手住宅成交價(jià)格的穩(wěn)定，北京二手房市場(chǎng)成交量會(huì)出現(xiàn)小幅上揚(yáng)，但整體市場(chǎng)仍呈現(xiàn)觀(guān)望態(tài)度。預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)交易量比上半年成交量會(huì)有下降，預(yù)計(jì)總體成交量在6萬(wàn)-7萬(wàn)套左右，較之上半年整體下降30%-40%左右。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究表示，自4月至今，二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了12%左右的跌幅，當(dāng)價(jià)格下降到購(gòu)房者的心理預(yù)期后，二手房的成交量有望在第三季度全面回升。

■市場(chǎng)看點(diǎn)

高價(jià)二手房樓盤(pán)均價(jià)超4萬(wàn)元/平米

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年二手房高價(jià)樓盤(pán)前十名均價(jià)都超過(guò)40000元/平米，比當(dāng)前約18500元/平米的均價(jià)高116%，并且在均價(jià)排名10名之后的樓盤(pán)都未進(jìn)入40000元/平米門(mén)檻，可見(jiàn)前十名高價(jià)樓盤(pán)已與其他樓盤(pán)拉開(kāi)了明顯的距離。