目前的這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，2010年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將收官，但房地產(chǎn)調(diào)控的這幕大戲還遠(yuǎn)未結(jié)束。各地時(shí)時(shí)刷新的“地王”和房地產(chǎn)商頻頻傳來(lái)的業(yè)績(jī)捷報(bào)，與房地產(chǎn)上市公司被死死按在地上的估值形成鮮明的對(duì)比。

　在2010年這個(gè)拐點(diǎn)上，中國(guó)的房地產(chǎn)將穿越極寒，激變，突圍。

樓市寒中乍暖

盡管被公認(rèn)為史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，但在政策打出一系列組合拳的這段“極寒”時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻暖意漸現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)信證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年11月，18個(gè)城市銷(xiāo)量平均同比回落27.3%，平均環(huán)比回落8.5%，除廣州、廈門(mén)兩地出現(xiàn)銷(xiāo)量二次探底現(xiàn)象以外，其余城市樓市仍帶“銀十”余溫，青島、東莞、重慶三地11月銷(xiāo)量實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，北京、天津、武漢、昆明四地環(huán)比增幅均在15%以上。

而很多房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯杰出，從累計(jì)銷(xiāo)量上看，二、三線(xiàn)城市表現(xiàn)明顯優(yōu)于一線(xiàn)，其中青島表現(xiàn)較佳，前11個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)量已超去年全年水平，武漢、重慶緊隨其后，分別達(dá)到去年全年的92%和84%，其余城市多在60%左右。

而“二次調(diào)控”之后樓市乍寒還暖的表現(xiàn)在一定程度上提振了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的信心。京、深、杭等8個(gè)城市11月份新批售上市的住宅面積環(huán)比10月增長(zhǎng)26%；北京、上海等地12月周的批售量仍在增加。

如此看來(lái)，12月的市場(chǎng)供應(yīng)很可能高于11月，同時(shí)市場(chǎng)逐漸適應(yīng)調(diào)控、新盤(pán)多以?xún)?yōu)惠面市以及“限購(gòu)令”到期預(yù)期等因素的作用下，在供應(yīng)增加的情況下，12月銷(xiāo)量有望實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

同時(shí)，在價(jià)格方面，各城市均價(jià)維持高位震蕩，表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，11月均價(jià)數(shù)據(jù)漲跌各半，11個(gè)城市均價(jià)平均環(huán)比回落1.6%.

從庫(kù)存來(lái)看，雖然11月以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，但各地庫(kù)存未現(xiàn)積壓，目前市場(chǎng)可售量增長(zhǎng)緩慢，整體上仍處在歷史低位，10個(gè)城市11月份可售量平均環(huán)比漲幅僅為2%，其中，杭州、青島兩地甚至出現(xiàn)了6%左右的下滑。

總體看來(lái)，2010年政策調(diào)控不斷，但房?jī)r(jià)仍在上漲。東海證券數(shù)據(jù)顯示，截止到11月，全國(guó)房?jī)r(jià)較年初上漲9%，一線(xiàn)城市上漲28%，二線(xiàn)城市上漲24%。

從兩次政策出臺(tái)的情況看，4.17政策出臺(tái)后，各城市成交量普遍出現(xiàn)地量，成交量萎縮甚至于超過(guò)2008年；而9.29政策出臺(tái)后，各城市的成交量萎縮卻不明顯，價(jià)格更是保持了穩(wěn)定。特別在二三線(xiàn)城市，需求顯得更為強(qiáng)勁，甚至于一些二三線(xiàn)城市的商品住宅成交量，已經(jīng)恢復(fù)至調(diào)控前的水平。

房地產(chǎn)兩罪并罰

2010年房地產(chǎn)政策面壓力既有來(lái)自于2009年行業(yè)量?jī)r(jià)暴漲所引發(fā)的基本面壓力，也有整個(gè)行業(yè)過(guò)去5到10年缺乏制度實(shí)質(zhì)性改革和政策完善所帶來(lái)的歷史虧欠，所以，是兩罪并罰。

簡(jiǎn)單回顧一下房地產(chǎn)的歷史就可以知道，從2003年被確立為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)開(kāi)始，房地產(chǎn)便飛速發(fā)展；2005年，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)波真正意義的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)一度陷于低谷。

然而，由于2007年美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球金融風(fēng)暴，被迫收起調(diào)控利劍，通過(guò)政策扶持房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，抵御全球金融危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)在多年支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，很快實(shí)現(xiàn)了觸底反彈。

2008年中國(guó)房企旺市中力求夯實(shí)基礎(chǔ)，苦練內(nèi)功者寥寥。更多企業(yè)尋求多元化發(fā)展，盲目擴(kuò)張。但是，因各地政府托市，極度寬松的貨幣政策讓市場(chǎng)峰回路轉(zhuǎn)，讓病入膏肓的房企重新有了喘息之機(jī)，2008年之殤被2009年繁榮輕易掩蔽。

于是，2007年經(jīng)歷的種種瘋狂行為，在2009年再次上演。房地產(chǎn)公司又開(kāi)始大舉借債、高價(jià)圈地、高速擴(kuò)張，錢(qián)永遠(yuǎn)都不夠花。而借力高資金杠桿率，幾乎成為國(guó)內(nèi)房企融資的不二法門(mén)。

而在2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不再局限于行業(yè)層面，而是從經(jīng)濟(jì)全局考量的戰(zhàn)略抉擇。中長(zhǎng)期看，政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)地位的變化，必然帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)主流經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和盈利模式的變革。

中國(guó)社科院近期發(fā)布2010《國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)——中國(guó)國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》，指出，中國(guó)近20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并非靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代來(lái)獲得，而是靠消耗資源和擴(kuò)大投資，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資僅次于制造業(yè)，且具有上升的趨勢(shì)，占GDP的比重也在不斷擴(kuò)大。而近年資本流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資尤其是投機(jī)成分比重過(guò)大，亦為整體經(jīng)濟(jì)埋下隱憂(yōu)。不難看出，正在加緊深化轉(zhuǎn)型的中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始淡化房地產(chǎn)的支柱地位。

而較新定調(diào)的十二五規(guī)劃中明確提及扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，但并未提及房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)所謂支柱產(chǎn)業(yè)的光環(huán)明顯被削弱。

所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年面臨的是一個(gè)轉(zhuǎn)折之年，會(huì)呈現(xiàn)新的面貌和思維方式。

三大模式鎖定杰出公司

而較有可能的是，經(jīng)過(guò)連續(xù)打壓的房地產(chǎn)，從2011年開(kāi)始，股價(jià)受政策綁架程度會(huì)降低，政策收緊后股價(jià)有可能會(huì)形成回升趨勢(shì)。股價(jià)將會(huì)實(shí)際反映上市公司的真實(shí)價(jià)值，優(yōu)質(zhì)上市公司具有較強(qiáng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能力，股價(jià)會(huì)有進(jìn)一步表現(xiàn)。

比如萬(wàn)科，銷(xiāo)售額提前四年突破1000億，突破投資者之前的認(rèn)識(shí)和預(yù)期極限，但資本市場(chǎng)給予的公司估值卻一再被壓低，從較高28倍一度到較低11倍。2010年之后，這種情況將會(huì)改觀。

而各大券商的2011年房地產(chǎn)策略先后出爐，見(jiàn)仁見(jiàn)智中頗多爭(zhēng)議。理財(cái)周報(bào)認(rèn)為，戰(zhàn)略順應(yīng)以下趨勢(shì)的公司將在未來(lái)獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

從業(yè)務(wù)布局看，中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)將由東部轉(zhuǎn)向中西部、從一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)向二三線(xiàn)城市。城鎮(zhèn)化和舊城改造加速將推動(dòng)中小城市樓市進(jìn)入高速成長(zhǎng)周期。如榮盛發(fā)展(002146,股吧)、福星股份(000926,股吧)、中天城投(000540,股吧)等；

從盈利模式看，隨著土地、稅收等制度轉(zhuǎn)向促進(jìn)供給端成為常態(tài)，囤地坐收土地紅利的盈利模式難以繼續(xù)生存，加速開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)將成為促進(jìn)擴(kuò)張的主流盈利模式。這要求公司具備前瞻性的戰(zhàn)略和高效的管理組織，土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)布局全國(guó)且有層次。如龍頭萬(wàn)科；

從經(jīng)營(yíng)模式看，受益中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和居民財(cái)富提升，商業(yè)地產(chǎn)需求將獲得持續(xù)提升，政策環(huán)境顯著好于住宅。2011年，商業(yè)地產(chǎn)擁有資金從住宅回流、房地產(chǎn)信托基金試點(diǎn)和通脹保值功能等多項(xiàng)催化劑。如浦東金橋(600639,股吧)、金融街、世茂股份(600823,股吧)等。

而環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)這三個(gè)“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域城市消費(fèi)升級(jí)，周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期；以武漢、鄭州、長(zhǎng)沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高鐵建設(shè)的推動(dòng)下將成為未來(lái)五年的房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。

(作者：董蘭蘭)