據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年全年我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲7.6%、2006年上漲5.5%、2007年上漲7.6%、2008年上漲6.5%、2009年上漲1.5%。如果按2004年房?jī)r(jià)每平方米5000元底價(jià)推算，2010年房?jī)r(jià)也就在7000元左右。

但事實(shí)并非如此。

由于超強(qiáng)的投資性需求與居住性需求疊加，一線熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯的泡沫化傾向。

降溫！冷處理！政府在連續(xù)不斷的調(diào)控中，較終確定了由“封堵”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆鑼?dǎo)”，以保障房和商品房?jī)蓷l腿并進(jìn)的政策，力求把房地產(chǎn)拉回到正常的發(fā)展軌道，即逐步使房地產(chǎn)業(yè)“去投資化”。

關(guān)鍵招：調(diào)控加碼

【提要】今年4月及9月，我國(guó)連續(xù)兩次加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)大幅上漲的趨勢(shì)。

“未來(lái)五年、十年，甚至于更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)去投資化是大勢(shì)所趨?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)李慎明向記者肯定地表示。

“就是一些磚頭瓦塊，就賣上千萬(wàn)，上億元，這些開(kāi)發(fā)商要反思，這是自殺式發(fā)展，必須改變?！泵裆y行董事長(zhǎng)董文標(biāo)直言，房地產(chǎn)應(yīng)該價(jià)值回歸。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年全年我國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲7.6%、2006年上漲5.5%、2007年上漲7.6%、2008年上漲6.5%、2009年上漲1.5%。如果按2004年每平方米5000元底價(jià)推算，2010年房?jī)r(jià)每平方米也就在7000元左右。但是，一些城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一水平。

高房?jī)r(jià)，深深刺痛著群眾的神經(jīng)，“蝸居”、“房奴”、“集裝箱住宅”、“膠囊公寓”等新名詞不斷涌現(xiàn)，逃離“北上廣”現(xiàn)象、“樓市三字經(jīng)”被廣泛討論。高房?jī)r(jià)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的購(gòu)不起房的問(wèn)題，一定程度上已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

“我身邊很多大學(xué)教授都購(gòu)不起房子，你說(shuō)這房?jī)r(jià)高到什么程度?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣感慨萬(wàn)端。他是國(guó)內(nèi)難得敢于對(duì)房地產(chǎn)提出深刻質(zhì)疑的專家之一，早在2003年初，他就提出房地產(chǎn)“泡沫論”，產(chǎn)生了較大反響，而在他看來(lái)，投資性過(guò)強(qiáng)，恰恰是我國(guó)房地產(chǎn)的癥結(jié)所在。

“分析宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)，我總是能找到別人找不到的更為真實(shí)的數(shù)據(jù)。”王小廣告訴記者，他通過(guò)對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《中國(guó)城市(鎮(zhèn))生活與價(jià)格年鑒》分析，發(fā)現(xiàn)了以下驚人的數(shù)據(jù)：2003年以后，住房需求(銷售量)的50%左右被10%的較高收入戶購(gòu)購(gòu)，這些較高收入戶不存在住房不足的問(wèn)題，因此是一種純粹投資或投機(jī)行為，20%以上高收入戶購(gòu)購(gòu)住房占比達(dá)近2/3，就10%的高收入家庭來(lái)講，大多數(shù)也不存在住房不足的問(wèn)題。

因此，“我國(guó)的住房市場(chǎng)投資或投機(jī)需求占比超過(guò)了50%，這是一個(gè)世界上極少見(jiàn)的投機(jī)主導(dǎo)的住房市場(chǎng)?！蓖跣V瞪大眼睛告訴記者，實(shí)際上這個(gè)比例可能更高。

更為重要的是，理論上講，投機(jī)投資性需求是無(wú)限的，一個(gè)人可以投資一套房子，也可以投資十套、一百套房子，這種情況下建再多的房子也沒(méi)有用。

由此，王小廣分析指出，中等收入以下的60%家庭購(gòu)房占比僅占15%左右，高房?jī)r(jià)使一般的居民被排斥在商品房市場(chǎng)之外，如此發(fā)展下去，通過(guò)商品房來(lái)解決大多數(shù)住房問(wèn)題幾乎是不可能的。商品房的消費(fèi)屬性已居次要位置，讓位于投資屬性，這明顯違背了房改及發(fā)展住房市場(chǎng)的初衷。房子不是用來(lái)住，而是用來(lái)投機(jī)炒作，這是我國(guó)住房市場(chǎng)的問(wèn)題。

事實(shí)上，政府對(duì)于房地產(chǎn)已有深刻認(rèn)識(shí)，自去年底以來(lái)所采取的“提高頭付款比例”、“三套房停貸”等措施，已經(jīng)明確了這一方面，而這一點(diǎn)尤為重要。

關(guān)鍵戰(zhàn)：去投資化

【提要】保障房與商品房齊頭并進(jìn)，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)“去投資化”。

如何去投資化？這是擺在所有人面前的問(wèn)題，稍有不慎或處理不當(dāng)，就可能造成樓市的“大起大落”。顯而易見(jiàn)，政府采取了“冷處理”讓樓市降溫的辦法，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“軟著陸”和“去泡沫化”。

從近幾年調(diào)控來(lái)看，政府對(duì)樓市的調(diào)控從沒(méi)間斷，但似乎進(jìn)入到一個(gè)“越調(diào)越漲”的怪圈，使得購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商等多方都對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)于下調(diào)預(yù)期。

事實(shí)上，從2005年5月房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)以后，當(dāng)年及隨后的2006年雖然偶有單月漲幅略有收斂，但房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)始終不變，且一路狂飆至今。

當(dāng)然，從今年開(kāi)始，政府在樓市調(diào)控政策上的態(tài)度更嚴(yán)厲且堅(jiān)決。

以時(shí)間為坐標(biāo)，從1月到4月再到9月，從限貸、限購(gòu)到限外，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺(tái)之密集，動(dòng)用的政策工具之多。

去泡沫不可一蹴而就，目前樓市進(jìn)入反復(fù)爭(zhēng)奪期即是明證。

同樣以時(shí)間為坐標(biāo)，房?jī)r(jià)漲幅從1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，一路上揚(yáng)。自6月起持續(xù)3個(gè)月的環(huán)比漲幅為零，再到目前10月份的8.6%、11月的7.7%，炒房和投機(jī)性購(gòu)房等不合理住房需求得到初步抑制，但市場(chǎng)卻“反復(fù)糾結(jié)”。

然而，可以肯定的是，包括有形之手在內(nèi)的所有高壓態(tài)勢(shì)也不會(huì)改變，只有如此，才能抑制泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，并依靠時(shí)間拉長(zhǎng)和滿足真實(shí)需求的自然增長(zhǎng)來(lái)?yè)Q取泡沫的稀釋。

記者算了一筆賬，目前炒房子的“利潤(rùn)空間”已經(jīng)越來(lái)越小。如一套300萬(wàn)的房子，如果房?jī)r(jià)上漲10%，是330萬(wàn)。但目前這套房子交易成本就要10多萬(wàn)，利潤(rùn)率小于3%。這個(gè)水平還不如去購(gòu)國(guó)債。

總而言之，改變以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，消除“土地財(cái)政”魔咒，拓寬民間投資渠道，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，從制度入手推動(dòng)樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，就會(huì)實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可持續(xù)支撐。

關(guān)鍵牌：房產(chǎn)稅

【提要】房產(chǎn)稅，一直被稱認(rèn)為是樓市調(diào)控的“核武器”。這是目前懸在房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)上的一把利劍。

今年來(lái)，上海、重慶將進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息不斷引起關(guān)注。

財(cái)政部稅政司綜合處處長(zhǎng)周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會(huì)上公開(kāi)表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。

上海房管局有關(guān)人士告訴記者，上海正按國(guó)家試點(diǎn)要求作好相關(guān)準(zhǔn)備工作，試點(diǎn)范圍是針對(duì)部分個(gè)人住房。重慶市日前出臺(tái)有關(guān)通知要求，各相關(guān)部門(mén)要積極做好征收高端住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

但是記者也聽(tīng)到一些業(yè)內(nèi)人士反映，房產(chǎn)稅近期出臺(tái)的可能性不大。主要障礙在于征收技術(shù)環(huán)節(jié)短期難以對(duì)接。還有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他稅費(fèi)政策，可能引起樓市劇烈波動(dòng)。

針對(duì)各種傳聞，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康告訴記者，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是已經(jīng)明確的方向，不可能不征?！胺慨a(chǎn)稅試點(diǎn)有可能從增量房中的高端房開(kāi)始征收，按照計(jì)劃一年之內(nèi)將開(kāi)始試點(diǎn)?！?p>(作者：于祥明)