上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部

　　住房金融課題研究組組長(zhǎng)：回建強(qiáng)　

美國(guó)金融風(fēng)暴直接影響我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，造成悲觀市場(chǎng)預(yù)期。

報(bào)告摘要

　　1、住房信貸直接促進(jìn)了我國(guó)住房市場(chǎng)的歷史性突破。研究回顧了我國(guó)住房制度改革的歷史，住房市場(chǎng)之所以能夠快速發(fā)展，得益于個(gè)人住房信貸的大力支持。同時(shí)，住房金融政策對(duì)住房信貸產(chǎn)生直接作用，“9.27”政策就是一個(gè)明顯的例證。

　　2、三個(gè)維度的研究對(duì)比表明住房信貸和住房市場(chǎng)存在高度相關(guān)性。該研究通過(guò)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及中國(guó)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房消費(fèi)信貸量和住房成交量的對(duì)比研究，得出住房信貸與住房市場(chǎng)的發(fā)展存在高度相關(guān)性的結(jié)論。

　　3、美國(guó)金融風(fēng)暴直接影響我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，造成悲觀市場(chǎng)預(yù)期。從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度分析，指出美國(guó)金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生重要影響，主要體現(xiàn)在外貿(mào)需求方面。我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速必然影響到住房消費(fèi)以及相關(guān)預(yù)期。另外，我國(guó)也存在發(fā)生住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的可能性。在經(jīng)濟(jì)減速的情況下，央行通過(guò)放松貨幣政策鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，雖然這樣可以拉動(dòng)住房成交量，但如果控制不好“度”的問(wèn)題，就有可能造成信貸濫發(fā)，鼓勵(lì)窮人賣房，為信貸危機(jī)埋下禍根。因此，該研究明確指出，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑是把好金融關(guān)。

　　4、房貸新政無(wú)法根本改變住宅市場(chǎng)的調(diào)整周期。原因是此次央行新政的執(zhí)行力度并不大，受到銀行風(fēng)險(xiǎn)控制等因素的制約，央行新政只能給與頭套自住普通住房和部分屬于改善性質(zhì)的套房給予信貸優(yōu)惠。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和銀行風(fēng)控因素決定了此次房貸新政只能在短期內(nèi)緩解市場(chǎng)成交量不足的問(wèn)題，而在中期和長(zhǎng)期內(nèi)，其政策效果將逐步減小，并且會(huì)面臨更多的不確定性。

　　5、央行與銀監(jiān)會(huì)在新政執(zhí)行尺度上存在分歧，反映了增加內(nèi)需與控制金融風(fēng)險(xiǎn)之間的矛盾，解決的辦法是尋找兩者的平衡點(diǎn)。值得注意的是，即便在短期內(nèi)，央行新政要想取得更大效果，還需要對(duì)“改善型住房”給予明確的標(biāo)準(zhǔn)。央行與銀監(jiān)會(huì)在政策執(zhí)行尺度上存在一定差異，這種分歧和差異并不是根本矛盾的，而是“一個(gè)硬幣的兩個(gè)面”，央行更多地從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看待問(wèn)題，希望房地產(chǎn)消費(fèi)能夠帶動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)，銀監(jiān)會(huì)則從行業(yè)監(jiān)管的角度要求銀行審慎擴(kuò)大住房信貸規(guī)模，嚴(yán)防信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，整體來(lái)看房貸新政的執(zhí)行需要在擴(kuò)大內(nèi)需與控制風(fēng)險(xiǎn)間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。

　　6、提出了若干控制住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的政策建議，包括繼續(xù)放松貨幣政策，建立政策住房金融機(jī)構(gòu)等。頭先是繼續(xù)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)研究，金融系統(tǒng)深入開展風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試；其次是在通脹預(yù)期穩(wěn)定的情況下，繼續(xù)放松貨幣政策，特別是降低利率水平，可以緩解企業(yè)和購(gòu)房人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，降低房貸的系統(tǒng)性成本壓力；再次，我國(guó)要建立政策性的住房金融機(jī)構(gòu)，住房信貸逐步與商業(yè)銀行信貸區(qū)分，并且在一定程度上弱化央行貨幣政策的變動(dòng)對(duì)住房金融的影響，這樣住房市場(chǎng)的發(fā)展才能更加穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)可控。

一、研究說(shuō)明及研究結(jié)論

　　研究說(shuō)明

　　本次研究主要研究目的是通過(guò)對(duì)定量和定性的方法，分析我國(guó)住宅市場(chǎng)與個(gè)人住房貸款之間的相關(guān)性。為了盡可能提高研究的可信性，在數(shù)據(jù)方面，主要通過(guò)中國(guó)人民銀行總行、央行上海總部、上海銀監(jiān)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等權(quán)威機(jī)構(gòu)，整理全國(guó)及區(qū)域性數(shù)據(jù)。

　　由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史較短，在很多方面還需要參考國(guó)際市場(chǎng)的做法和經(jīng)驗(yàn)。因此，在研究住房市場(chǎng)和個(gè)人房貸之間的關(guān)系時(shí)，對(duì)于美國(guó)等市場(chǎng)的住房和信貸之間的關(guān)系也做一定分析，通過(guò)國(guó)內(nèi)國(guó)際等不同層面的研究比較，得出個(gè)人住房貸款和住房市場(chǎng)發(fā)展之間的互動(dòng)關(guān)系。

　　本次研究的兩個(gè)設(shè)定：，對(duì)比分析時(shí)，住房貸款余額年度增長(zhǎng)量或住房貸款余額月度環(huán)比增長(zhǎng)完全量作為住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的衡量指標(biāo)，商品住宅成交量是住宅市場(chǎng)的衡量指標(biāo)；，上海的住宅市場(chǎng)和住房金融市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)展比較早，也比較成熟，因此在具體分析時(shí)，以上海的個(gè)人住房貸款和商品住房成交量作為重要的指標(biāo)來(lái)分析兩者的相互影響關(guān)系。

　　研究結(jié)論：

　　一、住房消費(fèi)信貸量與住房成交量總體存在正相關(guān)關(guān)系

　　二、金融政策直接影響住房消費(fèi)信貸量

　　三、市場(chǎng)走勢(shì)及消費(fèi)預(yù)期也同樣影響住房消費(fèi)信貸量

　　四、住房消費(fèi)信貸是住房市場(chǎng)發(fā)展的必要條件而非充要條件

　　五、住房市場(chǎng)健康發(fā)展需要住房消費(fèi)信貸支持，更需要市場(chǎng)自身的建設(shè)

　　六、我國(guó)存在發(fā)生住房消費(fèi)信貸危機(jī)的可能

　　七、有必要建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)

　　八、房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)著眼于制度性建設(shè)

　　二、定性分析住房消費(fèi)信貸與住宅市場(chǎng)的關(guān)系

　　1、住房消費(fèi)信貸直接促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　住房是人們生活的基本需求之一，在“吃穿住行”中排第三位，這足以表明住房的重要性。我國(guó)城市住房制度的發(fā)展經(jīng)過(guò)了一個(gè)相對(duì)曲折的過(guò)程。在福利分房時(shí)代，城市居民獲得住房的主要途徑就是分房。住房由政府出資興建，職工通過(guò)論資排輩、排隊(duì)獲得公有住房的租賃權(quán)。在這種制度下，城市居民的住房結(jié)構(gòu)單一、住房需求個(gè)性化受到極大壓抑；政府資源有限，不能滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求；分配制度存在巨大漏洞，住房分配不公現(xiàn)象不能避免等。

　　實(shí)踐表明，福利分房制度在解放初期能夠統(tǒng)籌資源，兼顧公平地解決居民住房問(wèn)題，但不能長(zhǎng)期適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。1998年，福利分房制度被終結(jié)了，取而代之的是貨幣化商品房制度。當(dāng)然，在住房制度發(fā)展與改革的過(guò)程中，發(fā)布了一系列的政策文件，逐步完善了各項(xiàng)住房制度。既強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)住房制度的有利作用，又兼顧了低收入者解決住房問(wèn)題過(guò)程中存在的困難，提出了以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)租賃房等多種形式的住房保障措施。

　　縱觀住房制度改革的二十年，推動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)展的主要因素是改革開放基本國(guó)策的確立，也是住房市場(chǎng)改革方面不斷解放思想的結(jié)果。在具體施行方面，金融系統(tǒng)全面支持個(gè)人購(gòu)房，提供個(gè)人住房抵押按揭貸款使居民獲得購(gòu)房有了足夠的支付手段，也直接推動(dòng)了較近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展。

　　在福利分房時(shí)代，建房資金基本上是政府財(cái)政撥款。城市職工工資收入非常低，只能夠維持基本的生活水準(zhǔn)，那時(shí)根本沒有購(gòu)購(gòu)商品房的基礎(chǔ)。并且，銀行的業(yè)務(wù)主要是面向企業(yè)，特別是支持國(guó)企的發(fā)展。銀行沒有針對(duì)私人的消費(fèi)貸款。房改后，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系逐步確立和完善，銀行開始大力支持個(gè)人住房消費(fèi)貸款，有力促進(jìn)了普通居民的住房消費(fèi)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

　　2、住房消費(fèi)信貸為居民購(gòu)房提供了支付能力

　　近幾年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積有了顯著改善，2007年達(dá)到了28平方米/人，相對(duì)2002年，人均住房建筑面積增長(zhǎng)了22.8%。雖然我國(guó)目前人均住房建筑面積還遠(yuǎn)沒有達(dá)到西方發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但我國(guó)目前住房市場(chǎng)發(fā)展較迅速，人均住房建筑面積預(yù)計(jì)以每年1平米的速度上漲，在2010年有望達(dá)到32平方米。

　　城市居民人均住房面積的增長(zhǎng)情況 單位：平方米

　　城鎮(zhèn)居民可支配收入歷年增長(zhǎng)情況

　　住房市場(chǎng)的發(fā)展與市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力直接相關(guān)。購(gòu)購(gòu)力由兩部分組成，一是家庭儲(chǔ)蓄購(gòu)購(gòu)力，二是銀行借貸能力。從城鎮(zhèn)居民近六年的可支配收入增長(zhǎng)情況看，可支配收入的完全額一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率呈現(xiàn)V字型。2007年相對(duì)2002年，城鎮(zhèn)居民可以支配收入增長(zhǎng)了79%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)57.2%。

　　同期，城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)速度緩慢下降。2007年相對(duì)2002年增長(zhǎng)了98%。近三年來(lái)，城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率則屢創(chuàng)新低。這表明，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人均可支配收入不斷增長(zhǎng)的情況下，城市居民把收入更多的用于投資和消費(fèi)，其中購(gòu)購(gòu)住房是主要的用途。

城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄余額及增長(zhǎng)情況

　　而全國(guó)個(gè)人住房貸款余額的走勢(shì)，2007年相對(duì)2002年，個(gè)人貸款余額增長(zhǎng)了263%。增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度。這表明了個(gè)人住房貸款對(duì)居民住房消費(fèi)提供了強(qiáng)大的購(gòu)購(gòu)力。

　　3、住房消費(fèi)貸款與住房市場(chǎng)之間是相互作用的

　　一般認(rèn)為，住房市場(chǎng)受到住房消費(fèi)信貸影響非常大，即住房消費(fèi)信貸支持力度大的時(shí)候，住房市場(chǎng)發(fā)展較快，住房消費(fèi)信貸支持較小的時(shí)候，住房市場(chǎng)發(fā)展就慢。這是總體的一個(gè)規(guī)律，但并沒有把兩者的關(guān)系完全說(shuō)清楚。

　　實(shí)際上，在房?jī)r(jià)比較高的時(shí)候，消費(fèi)者預(yù)期將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的作用。當(dāng)國(guó)家宏觀調(diào)控比較緊的時(shí)候，消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)住宅市場(chǎng)將普遍下跌，并且相當(dāng)部分的消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)力出現(xiàn)問(wèn)題，即自身儲(chǔ)蓄加銀行貸款也很難購(gòu)購(gòu)到滿意的住房。在這樣的情況下，消費(fèi)者會(huì)出現(xiàn)觀望的心態(tài)，市場(chǎng)成交量大幅度下降，市場(chǎng)調(diào)整。即便銀行本身可以提供大量的住房消費(fèi)信貸，但潛在消費(fèi)者卻并不會(huì)繼續(xù)入市，因此，銀行信貸就會(huì)大量閑置，貸不出去，出現(xiàn)一方面市場(chǎng)普遍低迷，另一方面銀行信貸無(wú)用武之地的現(xiàn)象。這是市場(chǎng)對(duì)銀行信貸的反向影響。

　　目前，上海、深圳等地住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了這種情況。據(jù)央行上?？偛康臄?shù)據(jù)，近幾個(gè)月來(lái)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)萎縮，房貸市場(chǎng)也變得陰晴不定。2008年8月份，中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款僅增加2.9億元，較上月少增25.1億元。

　　其中，新建房貸款減少6.2億元，二手房貸款增加9.1億元。同時(shí)，8月份，上海市場(chǎng)人民幣存款環(huán)比增加較多，自2007年底開始的存款定期化趨勢(shì)仍在繼續(xù)。當(dāng)月新增的人民幣企業(yè)和儲(chǔ)蓄存款中，定期存款增加509.4億元(其中僅1/4為通知存款)，同比多增205.7億元，占比高達(dá)78.8%。存款的增加和住房貸款的減少顯示居民對(duì)購(gòu)購(gòu)住房的熱情正在降低。

　　從這個(gè)角度看，可以得出這樣的結(jié)論：住房市場(chǎng)的發(fā)展受到多方因素影響，住房消費(fèi)信貸量的多少并不是住房市場(chǎng)發(fā)展的充要條件，而是必要條件。

　　4、金融政策直接影響銀行住房貸款

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