⊙華林證券研究副主任 胡宇

　　當(dāng)前業(yè)內(nèi)有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)復(fù)蘇是推動(dòng)本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要力量，因此，針對(duì)房地產(chǎn)泡沫采取的調(diào)整政策并不可取。然而在筆者看來，這樣的觀點(diǎn)實(shí)在是缺乏戰(zhàn)略思考和長遠(yuǎn)打算，寄托于房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的短期拉動(dòng)其實(shí)是一種飲鴆止渴的想法。

　　從目前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景來看，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍存在諸多不確定性。盡管近幾個(gè)月PMI、發(fā)電量及部分產(chǎn)業(yè)下半年開局復(fù)蘇較為明顯，但民間投資及居民消費(fèi)能力仍未有明顯復(fù)蘇的表現(xiàn)。與此同時(shí)，隨著資源品價(jià)格的改革進(jìn)程的加大，PPI有負(fù)轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)也在加大。然而，推動(dòng)本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要推動(dòng)力還是歸根于投資的拉動(dòng)。依靠投資創(chuàng)造的87%的貢獻(xiàn)，上半年GDP增長7.9%；下半年經(jīng)濟(jì)增長要想保8，在出口及外需沒有太多保障的情況下，調(diào)動(dòng)內(nèi)需仍然是主要手段。而內(nèi)需的調(diào)動(dòng)無非是通過投資和消費(fèi)拉動(dòng)，當(dāng)前消費(fèi)能力的表現(xiàn)更多的體現(xiàn)在房子和車子等大宗商品的消費(fèi)上。因此，房價(jià)的上漲與消費(fèi)回升之間也存在相關(guān)性。

　　同樣，房地產(chǎn)開發(fā)與基建項(xiàng)目的投資拉動(dòng)對(duì)GDP增速的支持也非常明顯。從相關(guān)數(shù)據(jù)可知，截至2009年6月底，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到四分之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)作用與基建投資相近，而與房地產(chǎn)和基建有關(guān)的建筑安裝工程在整個(gè)固定資產(chǎn)投資所占比例達(dá)到62.22%。因此，下半年經(jīng)濟(jì)增長能否保持復(fù)蘇態(tài)勢，與房地產(chǎn)開發(fā)能否維持增長密切相關(guān)。

　　其次，目前全球貨幣寬松的背景下，投資者對(duì)未來通脹的發(fā)生仍有較大的預(yù)期。因此，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏有效的盈利項(xiàng)目和投資渠道之時(shí)，房產(chǎn)作為流動(dòng)性較高的投資品讓許多資金充滿著熱情和幻想。從歷史的經(jīng)驗(yàn)來看，投資房地產(chǎn)確實(shí)能夠跑贏通貨膨脹。由相關(guān)分析數(shù)據(jù)可知，以住房私有化改革的1999年為起點(diǎn)，到2009年上半年，就每個(gè)季度同比漲幅的簡單算術(shù)平均值而言，國家統(tǒng)計(jì)局公布的房屋價(jià)格指數(shù)為4.6%，而同期CPI每季上漲1.8%。按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的住房銷售累計(jì)平均價(jià)格計(jì)算，在2000年-2008年間，平均每年上漲8.2%?？紤]到一些城市房價(jià)實(shí)際上漲的速度，過去十年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超出上述平均水平。顯然，從歷史的數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)投資是中國較好的通脹防御性投資之一。

　　毋庸置疑，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在明顯的投資或投機(jī)的需求因素，但由此帶來的房價(jià)泡沫也理應(yīng)得到重視。隨著各地房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲并接近歷史新高，房價(jià)上漲壓力已明顯抑制了普通消費(fèi)者的消費(fèi)能力。隨著城市化進(jìn)程的加快，仍將有越來越多的低收入進(jìn)入大城市生活，但購購一套價(jià)值一、兩百萬的房子對(duì)他們或許只是終身的奢望。一套房的價(jià)值或許代表著許多人一輩子的收入。房價(jià)的高不可攀與老百姓追求“居者有其屋”的生活理想的鮮明對(duì)比是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要矛盾之一。如何解決這一供求矛盾不僅僅當(dāng)前中國亟須解決的經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)有關(guān)民生福祉的社會(huì)問題。

　　從市場價(jià)值的角度而言，無論是從房價(jià)收入比還是房價(jià)租金比來看，中國各大城市的房價(jià)都不便宜。各大城市的房價(jià)已經(jīng)脫離了居民收入的正常承受范圍，正在朝著“ 品”的價(jià)位邁進(jìn)。而在資金驅(qū)動(dòng)與通脹預(yù)期的刺激下，房地產(chǎn)市場注定是富人的游戲。然而，我們認(rèn)為任何事物都有其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，任何商品都有其內(nèi)在的合理價(jià)值，脫離了內(nèi)在價(jià)值的商品價(jià)格，遲早會(huì)有回歸的。

　　現(xiàn)在寄托于房地產(chǎn)價(jià)漲量升來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，只會(huì)將泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步延后，由此，帶來的風(fēng)險(xiǎn)積累將會(huì)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來破壞性影響，借鑒美國次貸危機(jī)的案例，我們可以深刻體會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融安全及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞作用。風(fēng)物長宜放眼量，當(dāng)前包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)能過剩等經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深層次問題絕不是靠維持貨幣供應(yīng)與制造經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮等短期行為能夠徹底解決的，只要靜下心來，深刻研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性及客觀性問題，才能做出適合經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。隨著銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房政策的調(diào)整，我們或許看到了政策調(diào)控的曙光，但房價(jià)泡沫何時(shí)破滅恐怕仍有待時(shí)間來驗(yàn)證。

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