房貸市場(chǎng)正上演歲末瘋狂！記者從各大貸款公司了解到，12月上旬房產(chǎn)貸款簽約額及貸款額雙雙高位運(yùn)行。

與此同時(shí)，銀行由于年終結(jié)算及放貸額度受限，往往將客戶申請(qǐng)的貸款先審批通過，到明年1、2月份再集中放貸。

對(duì)于銀行與中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)爭(zhēng)執(zhí)，目前上海30多家銀行形成自律公約——明年1月1日起，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，不以任何形式向房地產(chǎn)中介/其代理機(jī)構(gòu)/從業(yè)人員支付傭金。

12月住房貸款有望超過11月

明年1月1日，二手房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)為5年。為在12月31日前趕上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠末班車，歲末申請(qǐng)貸款購(gòu)房和提前還貸的市民大大增加。

上海的陸女士就是其中一位。“我擔(dān)心明年房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整，想在高位賣掉，但這套房子還沒到5年，所以想趕在年前交易掉?！标懪扛嬖V記者，“還好我及時(shí)咨詢了一下，原來(lái)從簽訂合同到批貸、放貸至少1個(gè)月，我就要求下家現(xiàn)金交易?！?BR>
相比之下，無(wú)法提供一次性付款、現(xiàn)金交易的購(gòu)家和賣家都面臨時(shí)間緊迫的壓力。上海凱弈投資咨詢有限公司副總經(jīng)理趙煒向理財(cái)周報(bào)表示，一般從申請(qǐng)貸款、銀行審批、過戶、領(lǐng)證，前后需40天左右。即便賣家申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，一般情況下各銀行提前還款預(yù)約時(shí)間也至少要15個(gè)工作日。

因此，不少人趕在了11月底前簽署了購(gòu)賣及貸款合同，爭(zhēng)取12月份放款，這樣就能趕上今年樓市優(yōu)惠的末班車。

“由于二手房交易營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的較后期限是2009年12月31日，因此，目前已經(jīng)簽約或者正在看房即將簽約的購(gòu)房者，一定要確保自己能在31日之前繳完稅過戶，才能享受到稅費(fèi)優(yōu)惠?！?/P>

從目前簽約額和貸款額來(lái)看，12月的貸款量有望超過11月份。來(lái)自上海凱弈的統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月10日，凱弈的貸款簽約額已突破2.5億，上月同比上漲了25%。該公司預(yù)計(jì)，12月貸款簽約額將繼續(xù)突破6億，超過11月份。

事實(shí)上，從11月份起，原本成交量有所下降，2個(gè)月后再次放量。央行上?？偛拷瞻l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，上海個(gè)人住房新增貸款107.4億元，較上月多出15.8億元。此前的10月份，上海單月房貸增量較9月份大幅減少51.8億元，為91.6億元(9月份單月房貸增量138.4億元)。

對(duì)于11月份的反彈，央行上海總部的解釋是，“這主要受近期本市住房交易量上升的影響”。

趙煒表示，雖然許多中介公司都表示12月的二手房源及成交規(guī)模雙雙下挫，但由于貸款市場(chǎng)反應(yīng)的滯后性，12月的簽約規(guī)模依然較大。

審批通過放貸延遲到明年

“就等銀行放貸了，中介告訴我，審批已經(jīng)通過了?！痹谏虾Ｊ匈?gòu)下一套二手房的蔡先生告訴記者，“不過，賣家催得緊，想趕在年底前交易，省營(yíng)業(yè)稅?！?/P>

據(jù)了解，許多在12月簽署購(gòu)賣合同的客戶，在簽署貸款合同后未等貸款審批通過，就去交易把相關(guān)稅費(fèi)全部付清。雖然這樣的操作流程是可行的，但如若其貸款審批不通過，退稅問題將會(huì)是非常麻煩的事情。

一般情況下，整個(gè)貸款審批流程在一個(gè)星期左右，因此只要在12月20日之前簽署貸款合同的客戶，都不必急于去辦理稅費(fèi)，可以等到審批通過后再去辦理，以免造成不必要的麻煩。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，未批貸先繳稅購(gòu)賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，賣房人可能面臨尾款拿不到、房子已被過戶；購(gòu)房人可能面臨批貸未成功或批貸量較少，不能及時(shí)付款給賣方。因此，無(wú)論是購(gòu)房人還是賣房人都要慎重，不能為趕優(yōu)惠政策，而讓自己陷入購(gòu)房糾紛。

目前，之所以銀行放貸不及時(shí)，一大原因在于銀行放貸額度受限，不少申請(qǐng)貸款單子集中到明年1、2月份才發(fā)放。

“我這邊已經(jīng)沒有額度了，你若可以等到明年的話，可以先申請(qǐng)讓審批員去批?！蹦彻煞葜沏y行房貸經(jīng)理告訴記者。

據(jù)貸款公司透露，時(shí)至年底大部分銀行放款額度都受限，許多審批通過但還未放款的單子都會(huì)在1、2月集中處理。

“現(xiàn)在審批通過的單子，如果明年放貸，這個(gè)放貸量和客戶經(jīng)理的考核指標(biāo)都算在明年，而不是現(xiàn)在?！壁w煒說。

除銀行放貸額度受限外，年末將至，銀行都進(jìn)入年底結(jié)算期。有些銀行從12月25日起甚至更早，就進(jìn)入了結(jié)算期，會(huì)停止一些業(yè)務(wù)，該放的貸款都會(huì)在結(jié)算期前放掉。

滬上銀行拗?jǐn)喾迭c(diǎn)行為

之前有傳出，不少銀行由于上半年在房貸市場(chǎng)“生意火爆”，因而在下半年收縮戰(zhàn)線，甚至停止二手房放貸。

記者從采訪中了解到，這一說法并非完全準(zhǔn)確?！翱赡艽嬖诓煌兄g差異不同，但沒有一家銀行會(huì)主動(dòng)放棄房貸市場(chǎng)，這畢竟是銀行較優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)。”一位零售銀行人士向記者表示。

事實(shí)上，今年下半年個(gè)別銀行收縮戰(zhàn)線，一方面與信貸規(guī)模受限有關(guān)，另一方面也與中介機(jī)構(gòu)存在返點(diǎn)分歧有關(guān)。

記者從上海銀監(jiān)局獲悉，近日《上海市銀行業(yè)個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》經(jīng)上海市銀行同業(yè)公會(huì)理事會(huì)及全體會(huì)員單位表決通過，正式生效。

該公約約定，自2010年1月1日起，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，不能以任何形式向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、其代理機(jī)構(gòu)或其從業(yè)人員支付傭金。對(duì)于違反公約的會(huì)員單位，公會(huì)將給予警告、通報(bào)批評(píng)、同業(yè)譴責(zé)甚至取消會(huì)員資格等處分，并提請(qǐng)銀行監(jiān)管部門給予查處。

公約認(rèn)為，在高額“返點(diǎn)”的背景下，一些缺乏自律意識(shí)的銀行從業(yè)人員將貸款手續(xù)全權(quán)委托給中介。未堅(jiān)持銀行業(yè)獨(dú)立審慎經(jīng)營(yíng)的原則，未堅(jiān)持與借款人面談意向、面簽合同、自辦登記手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)管理要求，這為不法分子提供了可乘之機(jī)。提供不實(shí)甚至虛假資料的“假按揭”已出現(xiàn)，嚴(yán)重威脅銀行信貸資金安全。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公約一旦形成，銀行在房貸產(chǎn)品開發(fā)上將更花心思，通過產(chǎn)品來(lái)贏得市場(chǎng)。

趙煒也向記者表示，“80%以上的銀行包括四大行都與我們有業(yè)務(wù)合作，明年除了房貸產(chǎn)品，還可能擴(kuò)展到其他個(gè)貸產(chǎn)品?！?/P>

目前來(lái)看，各家銀行都不放棄這股年末瘋狂潮。畢竟，明年一季度是一貫的交易冷淡期，只要現(xiàn)在接下單子明年放貸，一季度的業(yè)績(jī)不會(huì)差到哪里。

趙煒表示，“1月本就是傳統(tǒng)的交易淡季；，受到12月交易量的影響，明年1月的房貸簽約額一定會(huì)受到很大的影響，預(yù)計(jì)下降幅度為30%-40%，但1月的放款規(guī)模應(yīng)該不會(huì)下調(diào)?！?BR>

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