向來(lái)走低調(diào)路線的華潤(rùn)置地在日前的股東會(huì)上一反常態(tài)，將所有的媒體召進(jìn)了股東會(huì)的會(huì)議室，耐心地與媒體進(jìn)行交流。

　　四月之前的華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不搶眼。截止4月30日，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約金額58.4億元，同比略有下降，加上去年未結(jié)算簽約額，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約249.5億元。其中，今年結(jié)算已經(jīng)鎖定簽約額161.4億元，折合約183.3億港元，比去年全年住宅結(jié)算額144.5億港元增長(zhǎng)26.8%。

　　發(fā)展策略未變

　　針對(duì)國(guó)務(wù)院同意推進(jìn)房產(chǎn)稅這一熱議話題，華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)王印表示，不評(píng)論何時(shí)適合推出，房產(chǎn)稅是為了抑制投資投機(jī)物業(yè)以及炒房，促進(jìn)房地產(chǎn)更加健康穩(wěn)定發(fā)展，“內(nèi)地剛性需求仍存在，長(zhǎng)遠(yuǎn)仍然看好內(nèi)地樓市，經(jīng)營(yíng)策略沒(méi)有大變化”。

　　王印稱，內(nèi)地調(diào)控措施至現(xiàn)在已取得相當(dāng)成效，可看到近期成交量有調(diào)整，高價(jià)搶地情況放緩，短炒的成本增加，令短炒客戶減少很多，而公司樓盤多數(shù)是客戶自住。

　　據(jù)悉，華潤(rùn)今年早前分別在河北和鄭州購(gòu)得地塊，屬商住項(xiàng)目，總付地價(jià)款30億元，將打造成城市綜合體，華潤(rùn)置地會(huì)繼續(xù)與其他開(kāi)發(fā)商一道合作獲取項(xiàng)目。王印強(qiáng)調(diào)指出，華潤(rùn)置地今年的銷售目標(biāo)和拿地計(jì)劃不會(huì)改變，但未來(lái)購(gòu)地會(huì)跟隨謹(jǐn)慎購(gòu)地的原則。

　　高華證券在發(fā)布的一份房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告中指出，相對(duì)看好項(xiàng)目更多元化、在深圳、北京等"過(guò)熱"城市業(yè)務(wù)規(guī)模較小、融資風(fēng)險(xiǎn)較低以及土地儲(chǔ)備成本低廉的開(kāi)發(fā)商，而華潤(rùn)置地正是其中之一。

　　高華證券認(rèn)為，華潤(rùn)置地日前與幾間銀行訂立4份共62億元的定期貸款融資協(xié)議，手握現(xiàn)金，以產(chǎn)品應(yīng)對(duì)新政調(diào)控，目前并沒(méi)受到太大影響，主動(dòng)降價(jià)的可能性不大。

　　而針對(duì)業(yè)內(nèi)一直盛傳得華潤(rùn)有意拿下78家將退出房地產(chǎn)行業(yè)的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)。王印回應(yīng)稱，華潤(rùn)和一些央企一直在談合作的事情，不論政策出臺(tái)前后都有合作，并不是因?yàn)檫@次78家央企要求推出才開(kāi)始的。

　　整合商業(yè)地產(chǎn)

　　而根據(jù)股東會(huì)上華潤(rùn)透露的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的較新情況顯示，今年1-4月份，華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地在出租物業(yè)方面的營(yíng)業(yè)收入為4.8億港元，較年同期增長(zhǎng)39%，深圳萬(wàn)象城二期商業(yè)營(yíng)運(yùn)后，合計(jì)商業(yè)租金收入較去年同期增長(zhǎng)33%，上海時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)租金收入增長(zhǎng)20%。而杭州萬(wàn)象城4月底開(kāi)業(yè)，目前出租率97%。

　　華潤(rùn)正在朝著在3月底在2009年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出的，要將"商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)比例提升到40%"這一目標(biāo)前進(jìn)。

　　2010年，華潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)方面頗下功夫，花了很大力氣進(jìn)行整理，目前的華潤(rùn)已經(jīng)構(gòu)建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖，其40%商業(yè)地產(chǎn)盈利就將主要來(lái)自華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)萬(wàn)家和華潤(rùn)印象城。

　　早前的華潤(rùn)置地除了深圳的萬(wàn)象城之外，并沒(méi)有其他代表之作，其大部分的利潤(rùn)來(lái)源均是華潤(rùn)橡樹(shù)灣等高端項(xiàng)目。與之的相反是，華潤(rùn)集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目卻過(guò)于龐大和復(fù)雜，定位不清晰，品牌知名度亦不明顯。

　　于是，華潤(rùn)著手整理其商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，擬將華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)印象城和華潤(rùn)萬(wàn)家打造成高中低三個(gè)不同層次的商業(yè)項(xiàng)目，以便形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

　　在這個(gè)資產(chǎn)整合過(guò)程中，較引人關(guān)注的是華潤(rùn)置地對(duì)深國(guó)投商業(yè)置業(yè)的收購(gòu)。

　　深國(guó)投商置成立于2003年,其母公司深國(guó)投作為沃爾瑪中方股東,為沃爾瑪在中國(guó)開(kāi)發(fā)建設(shè)購(gòu)物廣場(chǎng),以配合沃爾瑪在中國(guó)擴(kuò)張。在深國(guó)投商置與外資合作的絕大多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目中,沃爾瑪都是主力租戶。

　　2006年10月份,華潤(rùn)集團(tuán)以17.4億元的代價(jià)控股深國(guó)投。但當(dāng)時(shí)，華潤(rùn)還未來(lái)得及卻對(duì)這塊優(yōu)質(zhì)的收購(gòu)資產(chǎn)進(jìn)行快速整合。一直到2008年,深國(guó)投的金融類資產(chǎn)和地產(chǎn)、實(shí)業(yè)投資等資產(chǎn)才實(shí)施分類整合。深國(guó)投在華潤(rùn)集團(tuán)的主導(dǎo)下，逐步剝離了非金融業(yè)務(wù),成為華潤(rùn)集團(tuán)主要的金融平臺(tái)。

　　作為深國(guó)投旗下重要的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn),深國(guó)投商置整合成為了華潤(rùn)地產(chǎn)系的重要成員。2009年1月,深國(guó)投更名為"華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司",而深國(guó)投商置則暫時(shí)剝離至華潤(rùn)投資公司旗下。

　　在2008年的金融危機(jī)中，深國(guó)投商置完成了西蒙及大摩持有的五個(gè)購(gòu)物項(xiàng)目及格瑞管理公司的收購(gòu),獲得了上述資產(chǎn)的全部股份權(quán)益及管理權(quán)。

　　2009年9月，深國(guó)投商置還與其另一個(gè)合作巨頭嘉德置地進(jìn)行資產(chǎn)置換,嘉德置地以其持有的4個(gè)項(xiàng)目65％的股權(quán)及深國(guó)投廣場(chǎng)50％的收益權(quán)置換深國(guó)投商置持有的16個(gè)項(xiàng)目35％的股權(quán)及6個(gè)項(xiàng)目49％的股權(quán)。資產(chǎn)置換后,深國(guó)投商置將獲得4個(gè)項(xiàng)目及深國(guó)投廣場(chǎng)的全部所有者權(quán)益及管理權(quán)。

　　通過(guò)這一系列的整合，深國(guó)投在國(guó)內(nèi)擁有了全資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的17個(gè)購(gòu)物,轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為一體的企業(yè)。華潤(rùn)置地對(duì)深國(guó)投的收購(gòu)，無(wú)疑為其商業(yè)布局增添了砝碼。

　　而在今年1月6日，華潤(rùn)集團(tuán)旗下專注于大中華區(qū)的房地產(chǎn)私募基金管理公司漢威資本管理有限公司也曾表示，其推出了兩支零售房地產(chǎn)基金，計(jì)劃籌資共計(jì)8億美元。該基金正是為了華潤(rùn)開(kāi)拓內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)作準(zhǔn)備。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)漢威資本的資料，華潤(rùn)中國(guó)零售房地產(chǎn)收入基金I將專注于收購(gòu)已完工的零售房地產(chǎn)，年回報(bào)率目標(biāo)為12%-15%，計(jì)劃籌資3億美元。該基金的收購(gòu)目標(biāo)是租賃面積超過(guò)90%的房地產(chǎn)，已經(jīng)確定了八個(gè)零售房地產(chǎn)投資對(duì)象。

　　另一支基金是華潤(rùn)中國(guó)零售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金I。該基金計(jì)劃籌資5億美元，并專注于收購(gòu)仍在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。該基金年回報(bào)率目標(biāo)為20%，已經(jīng)確定了七個(gè)零售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為投資對(duì)象。

　　漢威資本在一份公告中稱，上述兩支基金將尋求華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)和深國(guó)投商用置業(yè)有限公司提供的投資機(jī)會(huì)，關(guān)注市場(chǎng)上的零售購(gòu)物和零售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目將主要位于中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)和零售基本面強(qiáng)勁的二級(jí)和三級(jí)城市。

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