近一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)央企動(dòng)作頻頻，從中海中建系內(nèi)部重組到保利吞并中航地產(chǎn)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)央企巨無(wú)霸被創(chuàng)造出來(lái)。除了已經(jīng)公布重組的央企之外中糧華潤(rùn)的動(dòng)向也越發(fā)受到外界關(guān)注。

回顧：中信+中海VS保利+中航 巨無(wú)霸房企橫空出世

6月29日，中國(guó)海外發(fā)展公告了與中信并購(gòu)的相關(guān)細(xì)節(jié)。按照公告，中海將獲取中信分布在國(guó)內(nèi)24個(gè)城市的126個(gè)項(xiàng)目，涉及建筑面積2352萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總估值超過(guò)千億人民幣。

中信共把旗下126個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給中海，截至今年4月30日，總價(jià)值為1096.39億元人民幣。按照中金公司的報(bào)告，此次交易完成后，中海的權(quán)益土地儲(chǔ)備將從3850萬(wàn)平方米（截至2015年底）增加至6200萬(wàn)平方米。這一規(guī)?？墒怪泻５耐羶?chǔ)穩(wěn)居全國(guó)開(kāi)發(fā)商前五。從區(qū)域分布來(lái)看，總建筑面積的45.4%位于華南地區(qū)，16.1%位于華東，15.2%位于華北。北部和西部地區(qū)的土地僅占13%。

交易完成后，中海的總資產(chǎn)將從約4272.37億港元增加約36.3%至約5822.48億港元。由于交易未涉及現(xiàn)金，中海的凈借貸水平將保持低于40%，負(fù)債率仍處于行業(yè)低水平。

7月6日晚，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)各自發(fā)布停牌公告，稱中國(guó)保利集團(tuán)與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。

經(jīng)初步估算，該潛在交易事項(xiàng)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目約70個(gè)左右，交易標(biāo)的金額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的15%，相關(guān)交易金額達(dá)不到須提交公司股東大會(huì)審議的重大事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。目前保利的資產(chǎn)為993.44億，因此和中航的交易額不超過(guò)150億。

事實(shí)上，以上案例只是對(duì)外公告的個(gè)例而已，除此之外，暗地里在進(jìn)行的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合還遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于我們所知。根據(jù)國(guó)資委2010年的方案，全國(guó)共有78家央企將退出房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)， 而16家央企獲準(zhǔn)以房地產(chǎn)為主業(yè)，此后這個(gè)數(shù)字一度增加到21家。

未來(lái)：中糧+招商蛇口 華潤(rùn)+萬(wàn)科？ 地產(chǎn)“國(guó)進(jìn)民退”

除去以上已經(jīng)在重組或者重組塵埃落定的幾家央企之外，另一些地產(chǎn)央企的一絲風(fēng)聲也值得我們關(guān)注。

此前有消息稱中糧將剝離其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這部分業(yè)務(wù)將要置入給誰(shuí)呢？目前的可能是招商蛇口。

招商蛇口吞下中糧地產(chǎn)并不是空穴來(lái)風(fēng)，頭先兩個(gè)公司總部都在深圳，其次在2016年5月有中糧高層人士透露正和招商蛇口商談重組。此后招商蛇口和中糧地產(chǎn)先后發(fā)聲表示沒(méi)有合并計(jì)劃，但是在房地產(chǎn)央企整合越來(lái)越激烈的當(dāng)下，招商蛇口和中糧地產(chǎn)的整合也越來(lái)越有可能被證實(shí)。

另一個(gè)值得關(guān)注的是華潤(rùn)。深陷“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”的當(dāng)事方華潤(rùn)在房地產(chǎn)央企不斷整合的當(dāng)下會(huì)有什么樣的動(dòng)作同樣值得期待。而有傳言，華潤(rùn)將接手寶能手上的萬(wàn)科股份，成為真正的萬(wàn)科控股股東，而后華潤(rùn)將整合華潤(rùn)置地與萬(wàn)科重組。華潤(rùn)內(nèi)部模式將類似于保利軍工和保利地產(chǎn)，華潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為獨(dú)立財(cái)務(wù)部門。

事實(shí)上，關(guān)于華潤(rùn)將入主萬(wàn)科的傳言同樣有跡可循。在萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)越來(lái)越激烈的當(dāng)下，華潤(rùn)的動(dòng)作并不明朗，但是作為寶萬(wàn)之爭(zhēng)的強(qiáng)勢(shì)方寶能系，通過(guò)杠桿挪借來(lái)的資金在萬(wàn)科股價(jià)持續(xù)下跌的情況下承受越來(lái)越大的壓力。同樣耗不起的還有萬(wàn)科管理層，作為職業(yè)經(jīng)理人，股價(jià)的持續(xù)下跌無(wú)疑會(huì)引起股東的不滿，在大股東不信任管理層的情況下，中小股東的利益如何保障一樣考驗(yàn)著萬(wàn)科管理層。

有分析指出，當(dāng)前寶萬(wàn)之爭(zhēng)的較好解決方案應(yīng)該是幾大利益相關(guān)方坐下來(lái)談：寶能肯定不能虧錢，但是肯定也賺不了太多，更大的可能是全身而退，或者保留少量股權(quán)從而成為萬(wàn)科的真正的財(cái)務(wù)投資者。萬(wàn)科管理層將被改組，這在目前看來(lái)太有可能，事件各方都已經(jīng)不再容忍王石的折騰。華潤(rùn)將入主萬(wàn)科，“國(guó)進(jìn)民退”這不是一個(gè)猜測(cè)，此前中交控股綠城就是一個(gè)先例。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的2016中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)前十名中，國(guó)企占據(jù)五大席位，分別是保利、中海、綠地、華潤(rùn)、綠城（中交控股）。國(guó)有資產(chǎn)大舉進(jìn)攻房地產(chǎn)，越來(lái)越多的小型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)生存將變得越來(lái)越艱難。

無(wú)論怎樣，在央企改革的背景下，在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大浪淘沙的時(shí)代之下，在房地產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的當(dāng)下，集中力量再塑多個(gè)房地產(chǎn)“巨無(wú)霸”對(duì)樓市而言完全不是一個(gè)壞事。

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